Czym jest najem okazjonalny? To uregulowana prawnie forma umowy najmu, w której najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, gdy tytuł egzekucyjny uzyska klauzulę wykonalności. Mówiąc krótko – w takiej sytuacji udaje się uniknąć długiej, czasem wieloletniej batalii sądowej, a tylko wyrok sądowy przy „zwykłym” wynajmie jest podstawą do eksmisji lokatora, który nie chce opuścić mieszkania.

Tu jest znacznie prościej. Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji.

Przewaga najmu okazjonalnego polega także na tym, że właściciel nie przejmuje się tym, dokąd wyprowadzi się najemca. On sam wskazał takie miejsce w oświadczeniu, które podpisał wraz z umową.
„Normalny” wynajem przedstawia się pod tym względem znacznie gorzej. Polskie prawo w sposób ekstremalny chroni lokatorów, natomiast zupełnie nie dba o interesy właścicieli. Tak więc – jeśli po okresie wypowiedzenia najemca nie opuści lokalu, nie możemy mu właściwie nic zrobić, aż do wyroku sądu. Nie ma znaczenia fakt, że oszust może nam nie płacić miesiącami, że nasze zaległości rosną. Na sprawę na pewno nie zareaguje policja, a jeśli my sami zdecydujemy się działać radykalnie – np. wyrzucić siłą lokatora z mieszkania, albo odciąć mu media, może się to obrócić przeciwko nam. Lokator może nam wytoczyć z tego tytułu proces.

Co więcej – nawet jeśli jest wyrok sądowy, nakazujący opróżnienie lokalu, w praktyce sprawa może się przeciągać na lata, bowiem taka osoba musi mieć gdzie się przeprowadzić, dodatkowo funkcjonują jesienno-zimowe okresy ochronne, kiedy eksmisji, mimo wyroku się nie dokonuje. Jeśli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie udostępniła, komornik wstrzyma się z eskmisją. Wszystko to może trwać bardzo długo. W przypadku najmu okazjonalnego sprawa jest znacznie prostsza, bowiem sam najemca w oświadczeniu wskazał lokal do którego się wyprowadzi i dostarczył także oświadczenie właściciela tego lokalu, że zostanie przyjęty.

Należy jednak pamiętać o skutecznym wypowiedzeniu takiej umowy. Najem okazjonalny jest umową na czas określony – co do zasady nie podlegającą wypowiedzeniu, co ma gwarantować zabezpieczenie interesów lokatora – dawać mu pewność, że w danym mieszkaniu przez określony czas będzie żył. W praktyce jednak możliwość wypowiedzenia jest, ale po pierwsze musi pojawić się odpowiedni zapis na ten temat w umowę, po drugie – muszą być wskazane przyczyny takiego wypowiedzenia.

Niestety tu się sprawa komplikuje, bowiem na gruncie ustawowym wynajmujący ma możliwość przerwania umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia, jedynie w kilku sytuacjach:
najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo swoim zachowaniem lub zaniedbaniem dopuszcza do powstawania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat z tytułu używania lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a został wezwany do uregulowania należności i poinformowany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i został mu wyznaczony miesięczny termin do zapłaty,
lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
Jak więc widzimy – w praktyce, by móc wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji musimy poczekać aż 5 miesięcy! W tym czasie nasze straty rosną, dlatego warto dodać dodatkowy punkt, zgodnie z którym wypowiedzenie następuje z „ważnych przyczyn”. Takie rozwiązanie jest akceptowane przez sądy.
Umowa najmu okazjonalnego, mimo że aktualnie najlepiej chroni interesy właścicieli, jest mało popularna – głównie ze względu na formalności i koszty. Musi być zawarta notarialnie, a najemca musi dostarczyć odpowiednie oświadczenia. Niektórych właścicieli mieszkań to zraża. Sądzą, że przedstawiając takie warunki, stracą klienta. Nie warto jednak tak postępować – uczciwy i pewny lokator powinien zgodzić się na podpisanie takiej umowy. Lepiej poczekać dłużej na takiego klienta, niż wynająć osobie niepewnej.

 

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN