Spis treści:
Co napędza sprzedaż domów jednorodzinnych w Polsce?
Jakich domów jednorodzinnych szukają Polacy?
Ceny domów jednorodzinnych na największych rynkach w Polsce
Jednorodzinne domy zlokalizowane na prowincji
Ceny w największych miastach
Podsumowanie dotyczące rynku domów na sprzedaż

Podaż domów jednorodzinnych - co napędza sprzedaż?

- W segmencie domów jednorodzinnych na sprzedaż przez lata zmieniło się bardzo wiele. Widzimy zupełnie nowe trendy, rynek dojrzewa, oferta się powiększa. Dziś, inaczej niż jeszcze kilkanaście lat temu, rzadziej budujemy i kupujemy domy duże, tzw. wielopokoleniowe. Obecnie klient ceni sobie oszczędność w utrzymaniu nieruchomości i to widać w tendencjach. Kupno czy budowa domu to drogie inwestycje. Dlatego odpowiedzią dla tych, którzy nie mają wystarczającego kapitału, czy zdolności kredytowej są domy niewielkie, kompaktowe. To stosunkowo nowa oferta, która jednak ma swoich odbiorców. Domy małe mają stanowić namiastkę prawdziwego „pełnowymiarowego” domu. W miastach taką rolę pełnią projekty w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Widzimy dużą liczbę takich realizacji ze strony firm deweloperskich. Bliźniaki i szeregówki pozwalają zaoszczędzić przestrzeń, o którą w miastach jest trudno. Do trendów, jakie możemy obecnie wymienić na rynku domów, należą też z drugiej strony rewitalizacje nieruchomości starszych, historycznych, zabytkowych. Widzimy ten trend. Popularne staje się np. nawiązywanie do korzeni w postaci tradycji polskich dworków szlacheckich. Widzimy rosnącą liczbę renowacji zabytkowych pałaców, posiadłości, willi. W dużych miastach dzielnice ze starszą zabudową willową uchodzą za najbardziej prestiżowe. Do trendów, które można by wskazać, zaliczymy także rosnącą popularność domów parterowych oraz domów nawiązujących stylistyką do wiejskich chat – domów drewnianych, domów z bali itp. - komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Rozpędzony pociąg koniunktury na rynku mieszkaniowym sprawia, że deweloperzy – inaczej niż było to w latach wcześniejszych – budują obecnie więcej niż tzw. inwestorzy indywidualni, czyli po prostu obywatele, którzy budują na własny użytek. W zeszłym roku ci ostatni oddali do użytku niecałe 83 tysiące mieszkań, co jest wynikiem o blisko 6 proc. lepszym niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali blisko 90 tys., a wynik swój poprawili aż o 13,5 proc. Jeśli chodzi o mieszkania, których budowę rozpoczęto – inwestorzy indywidualni ruszyli z budową blisko 95 tys. mieszkań (o 13 proc. więcej), natomiast deweloperzy poprawili swój wynik o 23 proc. rozpoczynając budowę 105 tys. lokali. W zakresie uzyskanych pozwoleń branża deweloperska także bije prywatnych inwestorów. Ci uzyskali 114 tys. pozwoleń (o 16 proc. więcej) a deweloperzy 128 tys. pozwoleń (o 20,5 proc. więcej).

- Podaż jest uzależniona od lokalizacji. Tak jak już wspominaliśmy wcześniej – w miastach, gdzie ciężej o tereny inwestycyjne, częściej spotykamy projekty domów małych, w zabudowie szeregowej itp. Bardzo mocno rozbudowują się też dzielnice podmiejskie, miejscowości satelickie. Niektóre z nich uzyskują nawet prestiżowy charakter – komentuje Leszek Michniak.

Jakie domy dla Polaka? Dowiedz się, jakimi domami jednorodzinnymi na sprzedaż interesują się nasi krajanie!

Dziś jednorodzinne domy na sprzedaż znacznie różnią się od swoich poprzedników. Jeszcze w latach 90' wielkość domu jednorodzinnego świadczyła o statusie i każdy, niezależnie czy rzeczywiście potrzebował, czy nie, starał się budować domy duże. Popularne były tzw. domy wielopokoleniowe – czyli takie, gdzie pod jednym dachem mogło żyć kilka rodzinnych generacji. Domy tego typu mają zazwyczaj po kilka łazienek, sypialni, czasem kuchnie na każdym piętrze. Dziś od domów wielopokoleniowych się odchodzi. Tzn. nadal takie projekty są realizowane, ale rzadziej. Polacy raczej stawiają na projekty w miarę nieduże i w miarę oszczędne.

- Z drugiej jednak strony obserwujemy też trendy odwrotne. Okazuje się, że na popularności zyskują domy z dwoma kuchniami. Nie chodzi o domy wielopokoleniowe, tylko „zwykłe” jednorodzinne. Kuchnie są często łączone z salonem, przez co mogą wykonywanie tam „cięższych” robót kuchennych może być kłopotliwe, niepraktyczne. W nowych projektach domów aranżuje się więc kuchnie „reprezentacyjne” - do odgrzewania dań, które później podamy gościom w salonie, i kuchnie do pracy „brudnej”, tam gdzie trzeba obierać ziemniaki, robić przetwory itp. - komentuje Leszek Michniak.

Generalnie jednak współczesny, przeciętny kupujący lub budujący dom, nie lubi ekstrawagancji i rozpasania gabarytowego. Jakie domy stawiamy najchętniej? Dane w tym zakresie wskazują, że polscy budujący celują w stosunkowo niewielkie domy – do 130 – 140 mkw. Coraz większą popularnością cieszą budynki parterowe, z poddaszem użytkowym. Polskie domy raczej są niepodpiwniczone, postawione w tradycyjnej technologii. Jeśli chodzi o ogrzewanie – ciągle dominuje węgiel. W nowych domach popularny jest pellet drzewny i gaz. Stosunkowo nową, ale szybko podbijającą rynek, ofertą są domy naprawdę małe. Mowa o metrażach, które mają nieco większe mieszkania. Z danych WGN wynika, że tego typu oferty zaczynają się od powierzchni wynoszącej 70 mkw. Przeważają natomiast małe domy wolnostojące 80 – 90 metrowe. Zazwyczaj są to domy bez garażów, z poddaszem użytkowym.

Ceny jednorodzinnych domów na sprzedaż na największych rynkach w Polsce

- Nasi analitycy „wzięli na tapetę” ceny domów jednorodzinnych na sprzedaż na rynku wtórnym w największych miastach kraju, miejscowościach satelickich i na tzw. prowincji. Różnice są bardzo duże. Generalnie im bliżej wiodącego miasta, tym oczywiście drożej, dość drogie są też lokalizacje podmiejskie, natomiast niewiele różnią się od siebie ceny domów na tzw. prowincji, niezależnie od regionu Polski. Jeśli chodzi o same miasta, tu zdecydowanie dominują tzw. dzielnice willowe, a więc rejony zabudowy jednorodzinnej o dłuższej historii, często ze starszymi, odrestaurowanymi budynkami. Dzielnice te cechują się atrakcyjnym wielkomiejskim położeniem. Choć nie są blisko centrum, pozostają z nim dość dobrze skomunikowane. Często takie osiedla mieszczą się w rejonach miast o rekreacyjnym charakterze Tak jest m.in. we Wrocławiu, gdzie można wymienić Karłowice, Biskupin, Oporów czy Zacisze. W miastach też powstają nowe dzielnice domów, często w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Nowy domy na sprzedaż w tym formacie w dalszych lokalizacjach wielkomiejskich są dość tanie. Mają być alternatywą wobec lepiej zlokalizowanych ale też mniejszych i znacznie droższych mieszkań. Jeśli chodzi o typ budownictwa – najwyżej wycenia się domy „nowe” a więc maksymalnie 15 – letnie, oraz nieruchomości o charakterze zabytkowym i historycznym, ale dobrze utrzymane – np. przedwojenne wille. Z kolei stosunkowo najniższe wyceny uzyskują typowe domy o sześciennej bryle i płaskim dachu z okresu PRL. - tłumaczy Leszek Michniak.

Z danych WGN wynika, że około 3,5 tys. zł za metr kwadratowy płaci się przeciętnie za metr kwadratowy domu jednorodzinnego na sprzedaż na rynku wtórnym w oddalonych lokalizacjach wielkomiejskich i nawet 7 – 8 tysięcy i więcej, w najbardziej prestiżowych dzielnicach. Taki jest „rozstrzał” cenowy na rynku domów jednorodzinnych w największych miastach Polski.

Jednorodzinne domy na sprzedaż zlokalizowane na tzw. prowincji

Jak już wspomnieliśmy – ceny jednorodzinnych domów na sprzedaż w prowincjonalnych lokalizacjach, oddalonych od metropolii, nie są mocno zróżnicowane, niezależnie od regionu Polski. Z danych WGN wynika, że średnio za metr kwadratowy takiej nieruchomości płaci się około 2500 – 2700 zł/mkw., choć nie brak i ofert tańszych. Różnice cenowe spotykamy jedynie w niektórych gminach, gdzie generalnie poziom cen nieruchomości jest wyższy, mimo że nie są to duże ośrodki. Przykładem takiej zamożnej gminy mogą być Polkowice, czy Lubin – gdzie działa potentat miedziowy: KGHM. Wyższe ceny to również domena miejscowości turystycznych. Tu stawki często są na poziomie wielkomiejskim, co nie powinno dziwić. Zakup nieruchomości w takiej lokalizacji może być świetną transakcją inwestycyjną, pozwalającą zarabiać na noclegach.

Generalnie jednak w skali całego kraju przedział cenowy jest podobny. Za dom na sprzedaż wielkości około 130 – 150 mkw. trzeba zapłacić około 300 do 400 tys. zł. Ceny nie różnią się zbytnio, niezależnie od województwa. Poniżej kilka przykładów:

- Sumowo, Podlasie, dom wolnostojący – 132 mkw. , 355 tys. zł
- Małomice, woj. lubuskie, 120 mkw. - 300 tys. zł
- Kliszów, woj. dolnośląskie, 140 mkw. - 319 tys. zł.
- Częstochowa – 128 mkw., 330 tys. zł
- Ostrów Wielkopolski – 135 mkw., 400 tys. zł.
- Grudziądz, kujawsko – pomorskie – 135 mkw., 400 tys. zł.

Jak widzimy na powyższych przykładach – nieważne czy mowa o wsi, czy mieście i o jakim regionie Polski – ceny domów są podobne. Na tym tle jednak wyraźnie różnią się wiodące metropolie i ich satelity. Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny w największych ośrodkach Polski.

Ceny domów jednorodzinnych na sprzedaż w największych miastach Polski

Warszawa

Za posiadłości i wille w stolicy można zapłacić nawet powyżej 10 tys. zł/mkw. Przeciętne ceny domów na sprzedaż oscylują natomiast w przedziale 5 – 6 tys. zł/mkw. Przykładowo – za 170 mkw. domu w lokalizacji Wawer, zapłacimy ponad milion złotych. Do willowych rejonów miasta i podmiejskich zaliczymy oczywiście Konstancin, zwany czasem „polskim Beverly Hills” z uwagi na dużą liczbę nieruchomości luksusowych ludzi bardzo zamożnych. Do prestiżowych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ursynów, Wesoła, Wilanów. W wyżej wymienionych lokalizacjach można spotkać oferty o willowym charakterze z cenami wynoszącymi nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr. Z kolei na drugim biegunie cenowym plasują się dzielnice peryferyjne – m.in. Białołęka czy Bielany, gdzie częściej spotyka się nieruchomości w przedziale 3 – 4 tysiące złotych/mkw.

Przykładowe ceny domów na sprzedaż w Warszawie:

- Dom w zabudowie szeregowej, Żoliborz, 380 mkw., cena: 2,8 mln zł
- Dom/willa – Stary Anin, 400 mkw, cena: 1,6 mln zł
- Dom- bliźniak, Wawer, 175 mkw., cena: 1,19 mln zł
- Dom – posiadłość, Stara Miłosna, 765 mkw., cena: 5,3 mln zł

Wrocław

Około 4 – 5 tys. zł płaci się średnio za metr kwadratowy domu jednorodzinnego na sprzedaż we Wrocławiu. Najdroższe są dzielnice willowe o bardzo atrakcyjnym, rekreacyjnym położeniu . Do najbardziej prestiżowych lokalizacji o willowym charakterze należą Oporów i rejon Partynic na południu miasta oraz Zacisze, Zalesie, Karłowice i Biskupin na północy. Tu ceny są podwyższone. Częściej też spotykamy ofertę segmentu premium – ze stawkami nawet rzędu kilkunastu tysięcy złotych za 1 mkw. Najtańszych domów na sprzedaż należy szukać na peryferiach bądź w gminach satelickich. Tu częściej spotkamy stawki rzędu 3 – 3,5 tys. zł.

Przykładowe oferty z rynku wtórnego domów we Wrocławiu:

- Wrocław Fabryczna, Marszowice, dom 270 mkw., cena 1,2 mln zł (4600 zł/mkw.)
- Wrocław Krzyki, dom 190 mkw., cena 1,25 mln zł (6300 zł/mkw.)
- Wrocław Psie – Pole, dom 209 mkw., cena 899 tys. zł (4300 zł/mkw.)
- Wrocław Jagodno – bliźniak 151 mkw., cena 569 tys. zł (3700 zł/mkw.)
- Wrocław Kuźniki, dom 220 mkw., cena 580 tys. zł (2600 zł/mkw.)

Kraków

Kraków jest – po Warszawie – najdroższym wśród miast wojewódzkich rynkiem nieruchomości. W segmencie domów za dobre, centralne lokalizacje, w dzielnicach w promieniu kilku kilometrów od centrum, płaci się po około 5 – 5,5 tys. zł/mkw. W bardziej oddalonych rejonach Krakowa jest oczywiście taniej. Średnie stawki za domy na sprzedaż na Bronowicach wynoszą około 3500 – 4000 zł./mkw. Przykładowa oferta to 250 metrowy dom, wyceniany na 980 tys. zł. Do najdroższych lokalizacji na pewno należy m.in. Wola Justowska, Krowodrza, Olsza. Tu spotykamy w ofertach wille w nowym budownictwie wyceniane nawet na kilkanaście tysięcy złotych od metra.

Przykładowe oferty z Krakowa:

- Dom wolnostojący, Kliny Krakowskie, 289 mkw., cena: 1,3 mln zł
- Dom w zabudowie szeregowej na rynku pierwotnym, Rybitwy, 99 mkw, cena: 365 tys. zł
- Dom wolnostojący, Olsza, 180 mkw., cena: 1,35 mln zł
- Dom wolnostojący, Płaszów, 200 mkw., cena: 550 tys zł.
- Dom wolnostojący, Nowa – Huta, 260 mkw., cena: 790 tys. zł

Łódź

- Łódź to specyficzny rynek nieruchomości. Teoretycznie to miasto „ma papiery” na to by należeć do czołówki najlepszych wielkomiejskich lokalizacji. Tak się jednak nie dzieje, mimo tego, że Łódź to trzecie co do wielkości miasto w Polsce. Mimo że jest ona parametrami zbliżona do takich ośrodków jak Wrocław czy Kraków, ceny domów na sprzedaż są tu jednak zdecydowanie niższe.

Z danych WGN wynika, że w takich lokalizacjach jak Bałuty czy Widzew ceny za starsze domy, z czasów PRL wynoszą nawet poniżej 2000 zł/mkw. domów z okresu PRL, wycenianych na niewiele ponad 2000 zł/mkw. Przeciętny poziom cen dla Łodzi wynosi około 3300 – 3500 zł/mkw. Segment premium to cenowy rządu wielkości – 5 – 6 tys. zł/mkw. Na cieszącym się dobrą opinią willowym osiedlu Julianów za dom na sprzedaż o powierzchni 150 mkw. należy zapłacić 750 tys. zł.

Ceny domów w Łodzi, przykładowe oferty:

- Dom wolnostojący na sprzedaż z 1987 roku, 220 mkw., cena: niecałe 500 tys. zł
- Dom wolnostojący do remontu, Widzew, 180 mkw.,cena: 330 tys. zł
- Dom/willa, Łódź – Julianów, 420 mkw., cena: 1,6 mln zł
- Dom wolnostojący Złotno, 260 mkw,, cena: 990 tys. zł.
- Dom/bliźniak, Bałuty, 302 mkw., cena: 699 tys. zł

Podsumowanie i wnioski dotyczące rynku sprzedaży domów jednorodzinnych w Polsce

Rynek jednorodzinnych domów na sprzedaż z pewnością nie cieszy się aż taką dynamiką, jak ma to miejsce w segmencie mieszkaniowym. Wynika to z faktu, że znacznie mniejszy jest tu wolumen zakupów inwestycyjnych, choć takie również się zdarzają. Jest ich jednak znacznie mniej. Inwestorzy raczej nie kupują domów pod wynajem, a tak się dzieje w przypadku mieszkań. Inwestycje w domy częściej spotykamy w miejscowościach turystycznych, gdzie są one obliczone na czerpanie zysków z działalności noclegowej.
Brak „dopalacza” w postaci zakupów inwestycyjnych na większą skalę, przekłada się na fakt, że ceny domów są stabilniejsze od cen mieszkań. Większe zainteresowanie inwestorów obserwujemy natomiast w segmencie luksusowych willi i posiadłości. Takie nieruchomości, zwłaszcza w świetnych wielkomiejskich lokalizacjach, mogą być postrzegane jako świetna lokata kapitału. Należy też zauważyć, że wokół miast rosną nowe dzielnice willowe. Tzw. sypialnie nierzadko staja się prestiżowymi lokalizacjami z bardzo okazałym budownictwem jednorodzinnym. Oczywiście należy pamiętać, że nie tylko duże miasta to wysoko wyceniane lokalizacje. W przypadku nieruchomości typu willa, posiadłość premiowane jest piękne otoczenie. Tak więc wysokie wyceny to też cecha miejscowości atrakcyjnych przyrodniczo, a więc i turystycznie. Dla przykładu: piękna posiadłość z XIX wieku w Długopolu – Zdroju została wyceniona na 1,2 mln zł. Niedaleko plaż Kołobrzegu z kolei, piękna posiadłość w miejscowości Ramlewo, gruntownie odrestaurowana, a sięgająca swoją historią XIX wieku jest do kupienia za blisko 5 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej rezydencji to ponad 6300 zł.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

zobacz dom na sprzedaż w WGN