1) Kwestie prawne i zapisy umowne – to oczywiście jedna z najważniejszych spraw, przy czym nieco inne rzeczy będą nas interesować przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym a inne na wtórnym. Na pierwotnym dla własnego bezpieczeństwa lepiej postawić na nieruchomości już wybudowane, choć obecnie dzięki ustawie deweloperskiej interesy kupujących są chronione zdecydowanie bardziej. Pamiętajmy, że deweloper jest zobowiązany dostarczyć prospekt informacyjny o inwestycji – gdzie znajdziemy najważniejsze dane, w tym finansowanie projektu, terminarz, pozwolenie na budowę, informacje z księgi wieczystej nieruchomości, dane dotyczące rachunków powierniczych czy warunki odstąpienia od umowy, informacje o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie nieruchomości. Jest też część poświęcona konkretnym lokalom, ich parametrom, wykończeniu itp.

Prospekt powinien stanowić podstawowe źródło wiedzy dla kupującego. Druga sprawa to zapisy umowne – warto je skonfrontować z listami tzw. klauzul abuzywnych, czyli niezgodnych z prawem. Można skorzystać z pomocy prawnika, rzecznika konsumentów itp. Najwięcej kontrowersji budzą kwestie odpowiedzialności dewelopera przy niedotrzymanych terminach, sprawa przeniesienia własności, zasady dokonywania odbiorów mieszkań, sprawa rękojmi, możliwość odstąpienia od umowy itp.

Na rynku wtórnym zapisy umowne są równie ważne – dotyczą np. kwestii pieniędzy, które wpłaca kupujący na początkowym etapie transakcji. Chodzi o ważne rozróżnienie – zadatek, czy zaliczka? Nie są to pojęcia tożsame i tylko zadatek jest unormowany prawnie. To pieniądze, gwarantujące obu stronom umowy nie tylko zwrot środków ale także rekompensatę, gdy druga strona się z transakcji nie wywiąże. Jeśli wpłacamy zadatek, a następnie zrezygnujemy z kupna mieszkania, tracimy pieniądze. Jeśli sprzedający się rozmyśli, ma zwrócić zadatek, ale podwojony.

Oczywiście kluczowe dla kupującego są zapisy w księdze wieczystej nieruchomości. Tu dowiemy się dokładnie do kogo ona należy, jakie ma parametry, czy jest obciążona hipoteką, dożywociem, czy jest współwłasność itp.

2) Kwestie inwestycyjne – Pamiętajmy, że zakup nieruchomości nie jest „zwykłą” transakcją. To bardzo poważna decyzja, obliczona na wiele lat. I nawet jeśli nie chcemy na naszym mieszkaniu zarabiać, powinniśmy je traktować inwestycyjnie. Chodzi o wybór nieruchomości, która da nam różne możliwości – np. dzięki swoim parametrom, lokalizacji itp. - pozwoli zarabiać na wynajmie, ale też z czasem jej wartość będzie rosła. Pamiętajmy, że na nieruchomościach zarabiamy 1) dzięki wzrostowi ich wartości w dłuższej perspektywie, 2) uzyskując na bieżąco dochód pasywny – z tytułu wynajmu. Nie ma żadnej magicznej różdżki, która pozwoli nam wybrać żyłę złota. Warto jednak pamiętać o podstawowej zasadzie: kupić jak najtaniej, nieruchomość wartą jak najwięcej. Powinniśmy więc szukać mieszkań tańszych niż wynoszą przeciętne ceny w danej lokalizacji.

Stawki poznamy przeglądając raporty rynkowe, czy też po prostu oferty z okolicy. Warto więc szukać okazji – np. mieszkań wyraźnie przecenionych. Oczywiście powinniśmy też wybrać dogodną lokalizację. Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie, lepsze są dzielnice bliżej centrum. Im dalej, tym potencjalnie trudniej o najemców. To samo dotyczy wielkości mieszkania. Pod ewentualny wynajem najbardziej nadają się mieszkania stosunkowo małe, najlepiej dwupokojowe. Im większa nieruchomość, tym ciężej będzie ją wynająć w całości, chyba że z podziałem na pokoje. Jeśli chodzi o przewidywaną wartość nieruchomości w przyszłości – lokalizacja oczywiście ma również kluczowe znaczenie. Im bliżej centrum, tym lepiej, ale wpływ na wycenę mieszkań mogą mieć np. również nowe inwestycje w okolicy (dlatego warto zapoznać się np. z miejskimi planami miejscowymi itp.). Wartość nieruchomości zależy też od typu budownictwa. Niektóre mają większe „wzięcie”, inne mniejsze. Aktualnie popularnością na rynku wtórnym cieszą się kamienice w dobrych lokalizacjach, ale też – pozornie nieatrakcyjne – bloki z wielkiej płyty, pod warunkiem, że po remontach. Blokowiska kuszą przede wszystkim dobrymi cenami i rozwiniętą infrastrukturą osiedlową (czego może brakować na nowych osiedlach deweloperskich).

3) Wygląd mieszkania, kwestie techniczne, otoczenie, koszty - Sprawy techniczne mają oczywiście bardzo istotne znaczenie. By dobrze określić rzeczywisty stan nieruchomości, warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy czy budowlańca/wykończeniowca. Przy okazji należy przeprowadzić jak najbardziej gruntowny wywiad, co do kosztów utrzymania nieruchomości. Dobrze jest dowiedzieć się jak najwięcej m.in. o planowanych przez wspólnotę mieszkaniową remontach/inwestycjach. Pamiętajmy, że im wyższe koszty utrzymania, tym rentowność naszej inwestycji mieszkaniowej mniejsza. Kolejna bardzo ważna sprawa to sąsiedztwo. Wielu ludzi nie do końca zdaje sobie sprawę, jak istotna to kwestia. Powinniśmy koniecznie dowiedzieć się, kim są sąsiedzi – zwłaszcza naprzeciwko. Zdarzają się niestety sytuacje bardzo ciężkie – np. sprzedaż mieszkania z sąsiadami alkoholikami za ścianą, obecność ludzi chorych psychicznie, zagrażających otoczeniu itp.

Na koniec ważna uwaga – pamiętajmy, że jeśli sprzedający na rynku pierwotnym zataił przed nami jakiś istotny feler naszej nieruchomości, przysługuje nam rękojmia- od wad fizycznych i prawnych. Możemy dochodzić swoich praw z jej tytułu przez okres do 5 lat od nabycia nieruchomości.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN