Dynamiczniejszy niż dotychczas wzrost cen już zauważyliśmy. Wg danych o średnich cenowych, publikowanych przez NBP, ceny mieszkań nowych w III kw. 2017 poszły w górę w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej o ponad 10 proc. Najbardziej zdrożały nowe mieszkania w Szczecinie – o blisko 12 proc. rok do roku. Aktualnie (Dane za III kw. 2017) za metr kwadratowy nowego mieszkania w tym mieście płaci się blisko 5400 zł. Rok wcześniej było to nieco ponad 4800 zł. O ponad 8 proc. wzrosły ceny nowych mieszkań w Gdańsku i Krakowie. Jeśli chodzi o rynek wtórny – o około 10 proc. podrożały nieruchomości w Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach.

Z kolei wg firmy REAS, która monitoruje rynek pierwotny mieszkań, aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc. podrożały mieszkania w Łodzi i Warszawie.

Czy takie, znaczące w stosunku do równowagi cenowej, z jaką mieliśmy dotychczas do czynienia, wzrosty cen to już efekt drożejących gruntów? Na to pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć. Na pewno nie jest to sprawa tylko i wyłącznie cen ziemi, bowiem mamy do czynienia ciągle z rekordowym popytem. Wg REAS w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych miastach kraju firmy sprzedały ponad 72 tysiące nowych mieszkań, co stanowi wynik aż o 10 tysięcy lokali wyższy niż rok wcześniej. Eksperci jednak równocześnie nie mają wątpliwości, że kwestia terenów inwestycyjnych pod zabudowę będzie się odbijać na sytuacji rynkowej.

W jaki sposób? Przede wszystkim brak dobrych gruntów może przyhamować podaż. Dotychczas właśnie odpowiednio wysoka podaż „ratowała” rynek przed szybkim wzrostem cen. Rekordy w zakresie liczby oddawanych mieszkań sprawiały, że klienci szybko znajdowali pożądaną ofertę. Gdy podaż przestanie nadążać za popytem, mieszkania mogą szybko drożeć. Przypomnijmy, że wg GUS w zeszłym roku deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań - aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej.

Eksperci REAS uważają, że właśnie niedobór terenów inwestycyjnych, będzie w największym stopniu oddziaływał na sytuację na rynku mieszkaniowym w tym roku. Jak napisano w raporcie podsumowującym ostatnie 12 miesięcy: „ utrzyma się, a może nawet pogłębi ograniczony dostęp do nowych terenów inwestycyjnych. Ceny gruntów nadal będą rosły. (…) Deweloperzy będą się starali przerzucić wzrost kosztów na klientów. W rezultacie ceny mieszkań wzrosną, a liczba mieszkań zmaleje wskutek malejącej oferty”.

Ile za grunt?

Dobrze zlokalizowane działki, umożliwiające zabudowę wielorodzinną lub komercyjną potrafią kosztować po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Z danych WGN wynika, że najwyższe wyceny uzyskują grunty w największych miastach Polski – na wiodących rynkach nieruchomości, takich jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto. Do bardzo pożądanych lokalizacji należą też grunty pod projekty w segmencie turystycznym, który rośnie w naszym kraju bardzo szybko. Chodzi więc o hotele, inwestycje quasi-hotelowe, apartamenty na sprzedaż. Takie aktywa święcą coraz większe tryumfy. Z raportu firmy CBRE „Poland Investment MarketView 2017” wynika, że największy wzrost zainteresowania zakupami inwestycyjnymi w zeszłym roku odnotowano na rynku hotelowym, gdzie aktywność inwestycyjna osiągnęła najwyższy w historii poziom 0,35 miliarda euro. Autorzy raportu podkreślili też, że „rośnie również zainteresowanie inwestorów alternatywnymi aktywami - odnotowano pierwsze transakcje w sektorze PRS (Private Rented Sector), z czego największa to nabycie 72 apartamentów w Złota 44 Tower przez Catella Wohnen”.

Tendencja ta przekłada się pośrednio na popularność inwestycji nie tylko w dużych miastach, ale także kurortach turystycznych oraz lokalizacjach atrakcyjnych komunikacyjnie – np. przy węzłach autostradowych, drogach szybkiego ruchu, lotniskach itp. Z ofert WGN wynika, że ceny za grunty pod projekty mieszkaniowe – hotelowe – komercyjne zaczynają się od minimum 1000 zł/mkw. Najwyższe ceny w WGN sięgają blisko 4000 zł od metra kwadratowego.

Przykładowe ceny terenów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną:

- Warszawa – Włochy: za grunt o powierzchni ponad 2300 mkw. należy zapłacić ponad 8,5 mln zł (3700 zł/mkw). Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji.
- Kraków- 400 mkw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny,wyceniono na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/mkw.
- Wrocław - 19 mln zł – to cena za teren inwestycyjny pod zabudowę wielorodzinną w dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/mkw.
- Międzyzdroje - 1600 mkw. gruntu przy promenadzie wyceniono na 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/mkw.

 

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN