Na czym polega zamiana? W ujęciu prawnym jest to tzw. transakcja wzajemna. Mówiąc najprościej – obie strony zobowiązują się do przeniesienia własności nieruchomości. Sprawę reguluje kodeks cywilny, a konkretnie – art. 603. Umowa zamiany podobnie jak „zwykła” transakcja kupna/sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Zamieniać się można nie tylko na mieszkania, ale również spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Jak wiadomo – ciężko znaleźć dwie nieruchomości wycenione tak samo. Najczęściej więc jedna ze stron zamiany, będzie zobowiązana dopłacić różnicę w wartości. Ta kwestia musi być uregulowana w zapisach aktu notarialnego. Oczywiście zamiana oznacza też konieczność dokonania wpisów w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Na tym w zasadzie formalności związane z zamianą się kończą. Jak więc widzimy – o ile znacznie ciężej znaleźć kontrahenta do takiej transakcji (nam musi się podobać jego mieszkanie, a jemu nasze – dodatkowo obie strony muszą akceptować warunki), to już samo jej przeprowadzenie jest znacznie szybsze i prostsze. Z tego powodu zamiana może być dobrym rozwiązaniem np. dla osób starszych, które nie mają sił i czasu, by szukać mieszkania. Są jednak i bardziej wymierne korzyści.

Mniejsze podatki

Transakcja zamiany opłaca się przede wszystkim pod kątem podatkowym oraz kosztów transakcyjnych. Płaci się po prostu mniejsze podatki, w porównaniu do zwykłego kupna/sprzedaży. Jak to wygląda w praktyce? Jeśli kupujemy mieszkanie, płacimy 2 proc. podatek od czynności cywilnoprawnej. Podatek jest naliczany od kwoty transakcji. W przypadku zamiany mieszkaniami podatek jest naliczany tylko od różnicy w wartości obu nieruchomości i płacony jest solidarnie przez obie strony transakcji. Podobny mechanizm dotyczy taksy notarialnej. Normalnie powinien ją opłacać kupujący, ale jeśli tutaj dwie strony de facto „kupują” to koszt dzieli się na dwa.


W „tradycyjnej” transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości przyjęte jest, że taksę notarialną opłaca kupujący. Jeśli więc każda ze stron zamiany sprzedawałaby swoje mieszkanie, by kupić nowe, każda musiałaby opłacić notariusza. Przy transakcji zamiany taksa notarialna naliczana jest tylko od wartości droższego mieszkania. Strony mogą się dogadać i opłacić ją po połowie.

Ważniejsza kwestia dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnej. W przypadku kupna mieszkania, kupujący opłaca 2 proc. od wartości nieruchomości. Przy zamianie podatek jest naliczany, ale od różnicy w wartości obu nieruchomości. Tu również mamy korzyść, ponieważ podatek jest ponoszony solidarnie, tzn. przez obie obie strony.

Co do podatku dochodowego – tu sytuacja wygląda analogicznie do zwykłego kupna/sprzedaży – tzn. podatek trzeba zapłacić – o ile zamienimy się mieszkaniem, gdy nie minęło jeszcze pięć lat od jego nabycia. Podstawą opodatkowania jest nasza nieruchomość. Wartość drugiego mieszkania nie odgrywa roli.

Komu na rękę się zamienić?

Jak już powiedzieliśmy – zamiana – może być komfortową, bowiem szybką formą transakcji, choć niełatwo znaleźć kontrahenta. Są jednak grupy potencjalnych klientów, którym zamiana może być szczególnie na rękę. Mowa o osobach np. spłacających kredyt, które nie mają możliwości tak sprzedać mieszkania, by spłacić pozostałe zobowiązanie. Ten „ból” znają doskonale np. tzw. Frankowicze, ale nie tylko oni, bowiem po czasach bańki cenowej, przecena nieruchomości sięgnęła kilkudziesięciu procent, więc w wielu przypadkach dziś są to mieszkania ciągle mniej warte niż reszta kredytu do spłacenia.

Takie osoby mogą skorzystać właśnie na zamianie. Trzeba jednak pamiętać o tym, że jest to transakcja kłopotliwa z punktu widzenia kredytodawcy, więc musimy jej dokonywać przy intensywnym kontakcie z bankiem. Podstawowa sprawa to wartość nieruchomości – musi być odpowiednio duża, by stanowiła zabezpieczenie dla kredytu. Niestety bywa i tak, że przy aneksowaniu umowy, związanej z nowym zabezpieczeniem, mogą się zmienić pierwotne warunki kredytowania – np. naliczona zostanie większa marża. Dlatego warto, zanim podejmiemy się takiej transakcji, szczegółowo zbadać i omówić sytuację z instytucją bankową.

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN