Historia rynku pierwotnego nieruchomości luksusowych jest w Polsce krótka. Można ją szacować na około 10 lat. Pierwsze apartamentowce zaczęły powstawać w naszym kraju w okresie górki cenowej 2006 – 2008. Wtedy mieliśmy do czynienia z „wysypem” realizacji szumnie zwanych apartamentami, choć nie wszystkie rzeczywiście miały z tak wysoką jakością wiele wspólnego. Oczywiście nie znaczy to, że luksus mieszkaniowy wcześnie w Polsce nie istniał, jednak w wyniku wojny i 50 lat PRL nieruchomości o dużym potencjale – np. zabytkowe pałace w dużym stopniu zostały zniszczone, zdekapitalizowane. Z kolei w latach 90' Polska była jeszcze zbyt mało atrakcyjną lokalizacją dla projektów dużych międzynarodowych deweloperów. W tamtym czasie rynek luksusu ograniczał się jedynie do wąskiej oferty z rynku wtórnego.

Jednak choć polski segment apartamentowy jest młody, szybko rośnie. Obecnie – od kilku lat przybywa projektów o najwyższej, światowej klasie. Można tu wskazać m.in. na takie realizacje jak Angel Wawel, Ovo Wrocław, Złota 44 i wiele innych. Rozwija się też segment rewitalizacji nieruchomości zabytkowych, które po dostosowaniu do nowych funkcji mogą pełnić np. rolę luksusowych hoteli, apartamentów, biur.

Szybki rozwój segmentu premium wynika z kilku czynników – po pierwsze, przy obecnej wysokiej zyskowności z najmu, takie nieruchomości mogą przynosić godziwe pieniądze, po drugie jednak – rośnie rzesza odbiorców luksusowych apartamentów. Przykład z ostatnich dni to apartament z Żagla Libeskinda, czyli Złotej 44, sprzedany za kwotę 11 mln zł. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosiła około 46 tysięcy złotych.

Z ostatniego raportu firmy KPMG wynika, że szybko rośnie liczba osób zamożnych w naszym kraju – naturalnych odbiorców segmentu Premium i mieszkań o podwyższonym standardzie. Wg twórców raportu liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. Wśród tej grupy 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków – powyżej 50 tys. zł. Autorzy badania prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.

Apartamenty na rynku wtórnym

Jak już wspomnieliśmy – zaletą inwestycji w bardzo drogie, prestiżowe, nieruchomości jest fakt, że one w największym stopniu opierają się krachom rynkowym, przecenom itp. Tak było również po okresie bańki cenowej z lat 2006 – 2008. Świetnie zlokalizowane, prestiżowe obiekty trzymały ceny.

- Możemy podać przykład Wrocławia – gdzie przecena wówczas generalnie wyniosła około 30 proc., tymczasem za mieszkania w kamienicach bezpośrednio przy Rynku płaciło się nadal powyżej 10 tys. zł/mkw. - komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Takie ceny zresztą „obowiązują” do dziś. Na rynku wtórnym najwyżej są wyceniane dwa typy obiektów – a więc nowe, kilkuletnie apartamentowce z cenami nawet powyżej 20 tys. zł/mkw. za najbardziej prestiżowe realizacje (przykładowo: tyle kosztują nowe apartamenty w kurortach nadmorskich, czy na rynku wtórnym w wieżowcu Sea Towers w Gdyni), a druga grupa to nieruchomości starsze, zabytkowe, historyczne – świetnie zlokalizowane, na starówkach dużych miast, przy głównych ulicach handlowych itp. Przykładem może być tu jeden z apartamentów przy płycie wrocławskiego Rynku wyceniony na 14 tys. zł/mkw.

Oczywiście – i w segmencie apartamentowym można wyróżnić „podkategorie”. Niektórzy eksperci rozróżniają apartamenty, a więc po prostu duże wygodne mieszkania o wysokim standardzie, od apartamentów luksusowych – czyli najnowocześniejszych, najbardziej prestiżowych nieruchomości luksusowych – tu jak widzimy na przykładzie Złotej 44, górna granica cenowa może być ustanowiona bardzo wysoko, na poziomie zbliżonym do ośmiokrotności przeciętnych cen za zwykłe mieszkania w segmencie popularnym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN