Segment nieruchomości luksusowych w Polsce bardzo szybko zyskuje na znaczeniu. Obserwujemy wzrost liczby realizacji z najwyższej półki. Wpływ na taki stan rzeczy ma klika czynników. Rosnąca liczba osób zamożnych sprawia, że Polska staje się bardzo atrakcyjną lokalizacją pod segment premium. Choć rynek nieruchomości luksusowych po okresie zupełnej degradacji w PRL i pierwszym dziesięcioleciu III Rp ma nie więcej niż 10 góra 15 lat, to jednak rozwija się bardzo dynamicznie. Obiekty takiej jak choćby Złota 44, Ovo Wrocław, czy Angel Wawel to realizacje na poziomie światowym. Bogacące się społeczeństwo szuka coraz atrakcyjniejsze i nowocześniejsze oferty. Gusta inwestorów się wyrabiają, rośnie wiedza o nieruchomościach, docenia się detale itp. Wszystko to przekłada się na rosnący popyt.

Przybywa Polaków, których stać na luksus w nieruchomościach. Takie wnioski wynikają z raportu KPMG o rynku dóbr luksusowych w Polsce. Zgodnie z danymi tam zawartymi liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. Wśród tej grupy 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków – powyżej 50 tys. zł. Autorzy raportu prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.

Bogacenie się społeczeństwa przekłada się na sprzedaż nieruchomości luksusowych. Wg REAS w trzech pierwszych kwartałach 2017 w pięciu badanych miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu – wartość sprzedaży w segmencie apartamentów wyniosła (w trzech kwartałach 2017 roku) 222 mln zł. Był to lepszy wynik niż w całym 2016 roku.

Turystyka robi swoje

To jednak nie jedyne koło zamachowe inwestycji w nieruchomości o podwyższonym standardzie oraz apartamentów. Rynek najmu dziś zachęca do inwestowania bardzo przyzwoitymi stopami zwrotu – na poziomie 5 – 6 proc. rocznie. Segment apartamentowy nie jest „najszczęśliwszym” akurat pod wynajem długoterminowy, gdzie jednak gros klientów stanową przeciętni obywatele, którzy nie będą zainteresowani drogimi nieruchomościami o wysokich czynszach. O wiele lepiej jednak sprawdza się jako oferta noclegowa, alternatywa dla hoteli. Taki wynajem docelowo jest znacznie bardziej dochodowy, a dodatkowo idealnie sprawdza się w czasach internetu, i egalitaryzacji oferty na rynku hotelowo/noclegowym, z jaką mamy obecnie do czynienia. Mowa o takich platformach jak np. airbnb, które dziś biją rekordy popularności i pozwalają dotrzeć ze swoją ofertą do tysięcy a nawet milionów ludzi na całym świecie. Polska z kolei przechodzi bardzo dynamiczny rozwój rynku usług noclegowych, a nasz kraj zyskuje na popularności jako destynacja turystyczna. Według danych GUS, liczba turystów korzystających z noclegów w obiektach hotelowych w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2017 roku wzrosła w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej o 1,5 mln, co stanowi wzrost na poziomie 6 proc.

Wszystko to sprawia, że grunt pod takie inwestycje z wyższej półki w dobrych lokalizacjach (bo tylko takie liczą się na rynku noclegowym), jest bardzo dobry. Do tego możemy dodać ciągle nowe formuły inwestowania w takie nieruchomości – np. condo, czy aparthotele.

Ile można zarobić?

W segmencie luksusu pod wynajem liczą się w zasadzie jedynie dwa typy lokalizacji – są to więc albo duże miasta (najlepiej centra), albo uznane, topowe lokalizacje turystyczne, które rok rocznie przyciągają tysiące ludzi – np. kurorty nadbałtyckie. W tych dwóch „typach” lokalizacji powstaje najwięcej nieruchomości o podwyższonym standardzie i apartamentów na wynajem.

Przeciętne czynsze najmu mieszkań w Warszawie wynoszą obecnie około 45 – 50 zł/mkw. miesięcznie. W miastach takich jak Wrocław, Kraków, Poznań czy Gdańsk jest to 30 – 35 zł. Z danych WGN wynika, że czynsze za luksusowe apartamenty na wynajem mogą być wyższe wielokrotnie.

Dla przykładu – w Jastrzębiej Górze nad Bałtykiem, wynajem małych dwóch pokojów w wysokim standardzie to kosz ponad 4600 zł, co daje stawkę 122 zł/mkw. miesięcznie. Wynajem dobowy kosztuje natomiast od 150 zł. We Wrocławiu za 70 metrowy apartament na samym Starym Mieście trzeba będzie zapłacić 7000 zł miesięcznie, czyli po 100 zł/mkw. Czynsz jest o kilkaset procent wyższy od przeciętnego na wrocławskim rynku. W Gdańsku apartament bezpośrednio w pasie nadmorskim (5 minut spacerem do plaży) w lokalizacji został wyceniony na 3000 zł za 44 mkw. Stawka wynosi niecałe 70 zł od metra i jest o ponad 100 proc. wyższa od przeciętnych czynszów w Gdańsku. W Krakowie mieszkanie o wysokim standardzie w dzielnicy Grzegrzółki (63 mkw.) wyceniono na 3500 zł miesięcznie.

Te przykłady potwierdzają – apartamenty na wynajem mają czynsze przynajmniej o 100 proc. wyższe niż średnie rynkowe. Przychody z najmu mogą natomiast znacznie wzrosnąć jeśli jest on wynajmowany w systemie noclegowym. Zakładając, że za dobrze zlokalizowane mieszkanie w dużym mieście oferent weźmie 250 zł za dobę, to przy 20 dniach wynajętych w miesiącu jego przychód wynosi 5000 zł.

Takie symulacje działają oczywiście na wyobraźnię inwestorów. Trzeba jednak pamiętać również o ryzykach. Rynek szybko się nasyca. Oferty tego typu przybywa, co sprawia że trzeba mocniej rywalizować jakością i ceną. Z kolei – jeśli zakup inwestycyjny był finansowany kredytem, jest on obarczony ryzykiem stóp procentowych. Ewentualne podwyżki stóp będą obniżać rentowność naszej inwestycji. Prawdopodobna jest pierwsza od ponad 3 lat podwyżka stóp na koniec tego roku.

Mimo tych zastrzeżeń- rynek najmu, a w tym najmu nieruchomości, święci dziś tryumfy. Przy dobrej koniunkturze, bogacącym się społeczeństwie, wzroście segmentu turystycznego w najbliższym czasie na pewno to się nie zmieni.

 

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN