Biura WGN
CENTRALA WGN
Spis treści:
Ceny hoteli i pensjonatów na sprzedaż
Ceny zabytkowych obiektów hotelowych
Ile kosztuje hotel w pałacu?
Koniunktura turystyki a rynek nieruchomości hotelowych
- W dobie ogólnie świetnej koniunktury na rynku nieruchomości, inwestorzy szukają ciągle nowych aktywów. Rynki takie jak biurowy czy magazynowy, są bardzo rozpędzone. Może dojść do przegrzania. Tymczasem segment hotelarski ciągle jest na fali wznoszącej. Coraz lepsze wyniki działalności takich obiektów sprawiają, że są one postrzegane jako świetna alternatywa dla typowych segmentów – biurowego, magazynowego czy handlowego. Świadczy o tym zdecydowany wzrost zakupów inwestycyjnych ale także rosnąca popularność nowych na polskim rynku form inwestowania – takich jak np. system condo. Hotele nie stanowią tu zresztą wyjątku. Wśród nieruchomości, które zyskują na popularności są m.in. również osiedla senioralne, czy prywatne akademiki. Wszystkie takie formy świadczą o tym, że polski rynek generalnie się rozwija, dostarcza nowych obiektów do inwestowania itp. - komentuje Leszek Michniak – prezes Grupy WGN.
Ile zapłacimy za hotel? Poznaj ceny hoteli i pensjonatów na sprzedaż!
Ceny hoteli na sprzedaż cechują się dość dużą rozpiętością. Wynika to z wielu czynników. Do najważniejszych zaliczymy lokalizację, standard obiektu, jego rentowność oraz typ nieruchomości. Wśród lokalizacji przodują dwa rodzaje ośrodków – są to po pierwsze duże miasta, które przez cały rok przyciągają tysiące ludzi - gości, pracowników, turystów. Mowa o największych ośrodkach w kraju – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu.
- Inwestycje w hotele, obiekty noclegowe, w takich metropoliach mają tę przewagę, że tu goście są przez cały czas – niezależnie od pory roku. Inwestor nie musi się więc martwić „sezonem” i tym, czy mu się on uda, a tak bywa w przypadku nieruchomości hotelowych w miejscowościach turystycznych – komentuje Leszek Michniak.
Właśnie kurorty turystyczne stanowią drugą, po wielkich miastach, z najatrakcyjniejszych lokalizacji pod obiekty tego typu.
- Na celowniku inwestorów są oczywiście topowe lokalizacje, bo takie gwarantują zyskowność inwestycji. Z danych WGN wynika, że największym inwestycyjnie wzięciem cieszą się miejscowości nadbałtyckie. To tutaj inwestorzy realizują projekty hotelowe, czy apartamentowe z najwyższej półki, z cenami sięgającymi 20 tys. zł/mkw. Takie ceny na rynku pierwotnym apartamentów spotykamy m.in. w Mielnie, Międzyzdrojach, Świnoujściu – komentuje Leszek Michniak.
Ile kosztują hotele w kurortach turystycznych? Z danych WGN wynika, że najniżej wyceniane są obiekty pensjonatowe z czasów PRL. Są to nieruchomości wykonane w przestarzałej technologii, o bardzo niskiej estetyce i często – standardzie. Dla inwestorów mogą przedstawiać wartość głównie ze względu na grunt, na którym stoją.
Z kolei na drugim biegunie cenowym są nieruchomości stosunkowo nowe, przez co rozumiemy obiekty nie starsze niż 10 – góra 15 lat. Liczy się oczywiście atrakcyjne umiejscowienie, a więc blisko centrum turystycznego miejscowości, z dobrą infrastrukturą, a więc parkingiem, dojazdem itp. Zaletą jest ładne otoczenie, atrakcyjny widok z balkonów, tarasów itp.
Przykładem może być piękny hotel w stylu alpejskim w Karpaczu, a więc jednym z topowych kurortów górskich w Karkonoszach. Nieruchomość wyceniono na ponad 17 mln zł. Czterogwiazdkowy obiekt o tyrolskim charakterze cechuje się świetnym położeniem – na wzgórzu w otoczeniu górskich szczytów. Wśród wielu atrakcji, na gości czekają m.in. SPA, basen, siłownia.
Inny przykład nowoczesnego obiektu hotelowego, w tej części polskich gór to nieruchomość w Wojcieszycach. Chodzi o luksusowy hotel między Szklarską Porębą a Jelenią Górą, a więc świetnie położony – przy głównej trasie tranzytowej. Obiekt, na który składa się także aquapark, wyceniono na 17,6 mln zł.
Inny przykład atrakcyjnej nieruchomości z tego segmentu to pensjonat w Ciechocinku. Trzyletni obiekt wyceniono na 6,5 mln zł, co daje stawkę powyżej 7 tys. zł/mkw. Pensjonat położony w najbliższym sąsiedztwie ciechocińskich tężni, w samym centrum miasta. W najbliższym sąsiedztwie jest deptak, liczne sklepy, przychodnie, apteki. W skład Willi wchodzą: 20 pokoi, dwa gabinety spa, pokój zabaw dla dzieci, recepcja, jadalnia, kuchnia, liczne miejsca parkingowe.
- Stawka za powyższą nieruchomość jest wyraźnie podwyższona i często ma to miejsce w przypadku obiektów nowych. Oczywiście, poza lokalizacją, standardem i tak dalej, ważna jest rentowność takich obiektów. Te, które mają udokumentowaną wysoką rentowność wygrywają. Inwestorzy znacznie chętniej lokują swój kapitał w tego typu nieruchomościach – dodaje Michniak.
Oprócz dużych miast i lokalizacji turystycznych coraz bardziej popularne są inwestycje przy ważnych szlakach komunikacyjnych. - Zajazdy, hotele, motele bardzo dobrze „czują” przy drogach, zjazdach z autostrad itp. Nieruchomości w takich lokalizacjach mogą być wyceniane bardzo wysoko – komentuje Leszek Michniak.
Przykładem może być jeden z obiektów wystawionych na sprzedaż w WGN, a mianowicie piękny zajazd w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego, wzdłuż drogi krajowej nr 8 Katowice – Warszawa jeden z oferentów oczekuje blisko 20 mln zł. Nieruchomość postawiona w stylu góralskim, kryta strzechą, zbudowana z drewnianych bali, robi bardzo duże wrażenie. Rzeźbione detale, kute zdobienia, oryginalne lampy, żyrandole nawiązują do podhalańskiej kultury. Naturalne materiały, takie jak jak drewno czy kamień podkreślają górską atmosferę hotelu.
Obiekt, który zawiera ponad 80 pokoi hotelowych, został wykończonych w wysokim standardzie – m.in. łazienki wyłożone marmurem, schody dębowe- ręcznie robione poręcze. Klimat miejsca podkreślają drewniane elementy wykończenia, oryginalne meble oraz zdobienia. Całości wystroju dopełniają tematyczne obrazy, stylowe oświetlenie oraz ciekawe kompozycje kwiatowe. Łącznie w hotelu znajduje się 160 miejsc noclegowych. W każdym pokoju znajduje się łazienka z prysznicem. Standardowym wyposażeniem jest telewizja satelitarna, radio i dostęp do internetu (wi-fi). Na piętrze hotelu znajduje się 300 metrowe centrum spa, wykończone w 80%. Wykończony basen, mokre spa, suche spa, jacuzzi na 12 osób, natryski, gabinety masażu, wyłożone ręcznie robionymi płytkami.
Hotele i pensjonaty na sprzedaż w zabytkowych murach
Na wycenę hoteli na sprzedaż oprócz lokalizacji, wieku nieruchomości, jej standardu i rentowności wpływ ma też rodzaj budownictwa. Oprócz nowych hoteli, bardzo wysokie wyceny uzyskują nieruchomości o charakterze zabytkowym/historycznym, które zostały zrewitalizowane i przystosowane do nowych funkcji.
- Obecnie tego typu zabiegi są bardzo popularne. Inwestorzy ostro rywalizują o tereny pod nowe projekty, a tych – zwłaszcza w dużych miastach – zaczyna brakować. Stąd deweloperzy coraz częściej zwracają się w kierunku działek już zabudowanych. Należy zaznaczyć, że wynika to także z faktu, że segment obiektów zabytkowych po latach zupełnego zastoju, wreszcie odżywa. Firmy dostrzegają wartość w takich inwestycjach. Widzimy to w dużych miastach, gdzie rewitalizowane są kamienice, właśnie z myślą m.in. o obiektach hotelowych, czy też np. zabytki przemysłu. Na tzw. prowincji „na tapetę” trafiają coraz częściej dawne zamki, posiadłości, pałace. Właśnie sektor prywatny stanowi obecnie szansę ich przetrwania. Po rewitalizacji mogą być to hotele, zajazdy, pensjonaty o bardzo wysokim standardzie, natomiast zabytkowy „sznyt” stanowi dla takich obiektów istotną wartość marketingową. Badania preferencji klientów hoteli pokazują bowiem, że często wybierają oni na swoje noclegi właśnie nieruchomości starsze, historyczne, zabytkowe – komentuje Leszek Michniak.
Zanim jednak opiszemy segment zabytkowych hoteli, przytoczymy przykłady konkretnych nieruchomości i podamy ceny, kilka zdań poświęćmy rozmieszczeniu tkanki zabytkowej w Polsce, gdyż jest ona nierównomierna. Wiele przykładów świetnych rewitalizacji dawnych pałaców i zamków znajdujemy na Dolnym Śląsku. Można tu wskazać choćby pałace w Wojanowie, Łomnicy, Krobielowicach pod Wrocławiem, Brunowie niedaleko Lwówka Śląskiego, zamek Kliczków, czy też zamki w Dzierżoniowie lub Pieszycach.
To nie przypadek, bowiem wśród „potentatów” jeśli chodzi o liczbę nieruchomości zabytkowych jest kilka regionów w kraju a przoduje właśnie Dolny Śląsk – tak przynajmniej wynika z zestawienia zabytków wpisanych do rejestru, którym dysponuje Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Wynika z niego, że na 406 zamków wpisanych do rejestru zabytków w całej Polsce, aż 25 proc. - 96 obiektów - przypada właśnie na region ze stolicą we Wrocławiu. Drugie w tej kategorii – woj. śląskie ma 32 zabytkowe zamki, a trzecie – mazowieckie – 31. Jeśli chodzi zabytkowe rezydencje przoduje natomiast Wielkopolska, gdzie jest 790 takich nieruchomości w rejestrze, na ponad 4800 wpisanych w całym kraju. Wśród zabytkowych obiektów mieszkalnych (m.in. domy, kamienice, chałupy wiejskie, pałace i dwory miejskie) znów przoduje Dolny Śląsk z liczbą 2208.
Ile zapłacimy za hotel na sprzedaż mieszczący się w pałacu?
- Mówiąc o rynku nieruchomości zabytkowych, w tym hoteli na sprzedaż, mamy na myśli bardzo zróżnicowane typy obiektów, o bardzo różnym stanie i potencjale inwestycyjnym. Przykładowo: najatrakcyjniejsze teoretycznie są nieruchomości wpisane do rejestru, przedstawiają one największą wartość, jednak z drugiej strony możliwość swobodnej realizacji inwestycji w takiej nieruchomości jest najmniejsza. Inwestor, który „wejdzie” w taki projekt będzie miał na każdym kroku „na karku” konserwatora zabytków. Ceny za nieruchomości zabytkowe są bardzo różne, w zależności od ich stanu i lokalizacji oraz od tego, czy są to obiekty działające, czy też nie. Zrujnowane zamki i pałace do generalnego remontu wycenia się już na kilkaset tysięcy złotych, a więc są to pieniądze, jakie trzeba by było zapłacić za przeciętne mieszkanie w dużym mieście – komentuje Leszek Michniak.
Rozstrzał cenowy jest potężny, bowiem własny zamek, ewentualnie to co z niego zostało można mieć już w cenie kilkuset tysięcy złotych, za dużą nieruchomość o powierzchni nawet kilku tysięcy mkw. - tyle że najczęściej ruinę. Krótko mówiąc własny zamek można kupić już za pieniądze, które trzeba by wydać na przeciętne mieszkanie w dużym mieście. Przykładowo – za 340 tys. zł można stać się posiadaczem zamku/dworu z XIX wieku o powierzchni ponad 800 mkw. w miejscowości Stachowizna w województwie warmińsko mazurskim. Oczywiście ceny za wyremontowane i działające obiekty zabytkowe jako hotele czy pensjonaty są wielokrotnie wyższe, zwłaszcza jeśli mowa o atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych.
Do najdroższych obecnie nieruchomości tego typu, wystawionych na sprzedaż w WGN należy zachwycający zamek rycerski z XV wieku w miejscowości Krąg na Pomorzu. Ten uroczy, gruntownie odrestaurowany obiekt, wraz z parkiem i całą zabudową działa obecnie jako hotel. Nieruchomość o powierzchni 2880 mkw. wyceniono na 23 mln zł, co daje stawkę rzędu blisko 8000 zł od metra kwadratowego.
W miastach ciężko o zamki, natomiast ich miejsce zajmują kamienice. Ten rodzaj zabudowy również święci dziś tryumfy wśród inwestorów. Dobrze położone, historyczne, zabytkowe kamienice idealnie nadają się na biura, apartamenty czy właśnie hotele. Za świetnie położoną nieruchomość tego typu trzeba zapłacić naprawdę dużo.
Przykład takiej nieruchomości znajdziemy w okolicach gdańskiej starówki. Mowa o XVIII - wiecznej zabytkowej Kamienicy pod Murzynkiem. Nieruchomość o powierzchni 500 mkw. z działającym, pięciogwiazdkowym hotelem wyceniono aż na 14 mln zł, co daje bardzo wysoką cenę metra kwadratowego – blisko 28 tysięcy. Podobna oferta to hotel w zabytkowej kamienicy przy głównym deptaku w Jeleniej Górze. Nieruchomość wyceniono na ponad 10 mln zł.
Koniunktura w turystyce a nieruchomości hotelowe na sprzedaż
Z raportu firmy Knight Frank wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie nieruchomości hotelowych na sprzedaż do końca III kw. 2017 wyniosła ponad 330 mln euro, co jest wynikiem rekordowym.
- Nic dziwnego, że tak się dzieje. Jest to pokłosie rosnącej jak na drożdżach branży turystycznej. Rośnie nie tylko turystyka krajowa, także noclegi, eventy firmowe, ale również odwiedzalność naszego kraju przez gości z zagranicy. Wszystko to ma przełożenie na inwestycje w obiekty hotelowe, postrzegane po prosu jako zyskowne – tłumaczy prezes Grupy WGN.
Jego słowa znajdują potwierdzenie w twardych danych. Wg GUS w sezonie letnim 2017 w 10 zbadanych miejscowościach nadbałtyckich udzielono ponad 8,2 mln noclegów. To wynik o niecałe 3 proc. wyższy niż rok wcześniej, ale niektóre lokalizacje notowały znacznie większe wzrosty. Przykładowo: w Kołobrzegu wyniósł on ponad 10 proc. rok do roku, a w Gdańsku – ponad 8. Poza tym ważna w tym przypadku jest tendencja, a mianowicie systematyczny konsekwentny wzrost liczby gości, udzielonych noclegów itp.
Co prawda niewiadome na razie są całościowe wyniki branży noclegowej za 2017 rok, ale należy przypuszczać, że będą one lepsze niż rok wcześniej – kiedy były rekordowe. Polskę odwiedziło wówczas blisko 17,5 mln zagranicznych turystów, co stanowiło wynik o ponad 4 proc. lepszy niż w 2015 roku. Gdzie przyjeżdżają obcokrajowcy? Największa liczba przyjazdów turystów zagranicznych została odnotowana w województwach małopolskim i mazowieckim (po 3 mln), dolnośląskim (2,2 mln), zachodniopomorskim (1,9 mln) i pomorskim (1,7 mln). Przeciętne wydatki turystów poniesione na terenie Polski ukształtowały się na poziomie 458 USD na osobę (więcej o około 2,7 proc. niż w roku 2015). Najwięcej pozostawiały w Polsce osoby wskazujące na przyjazdy w celach zdrowotnych (ok. 692 USD na osobę) oraz turyści z krajów zamorskich (1 437 USD).
Największy odsetek zagranicznych gości w naszym kraju stanowili Niemcy. Wśród turystów z krajów niegraniczących z Polską najwięcej przyjechało z Wielkiej Brytanii (4,6% wszystkich turystów), następnie z Francji i Włoch (po 2,9%), Stanów Zjednoczonych (2,7%), Holandii (2,6%) i Norwegii (2,5%).
- Warto dodać, że wzrost popularności Polski wynika też z docenienia naszego kraju przez opiniotwórcze publikacje. Pod koniec 2015 r. Lonely Planet, największy na świecie wydawca przewodników turystycznych, zaliczył Polskę do grona 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie na spędzenie wakacji w 2016 r. Tytuł „Best in Travel 2016” oprócz Polski otrzymały jeszcze: Litwa, Fidżi, Australia, Japonia czy Urugwaj – mówi Leszek Michnika.
Hotelarze w Polsce się bogacą. W 2016 roku wg danych STR Global wskaźnik Revpar (przychód na każdy dostępny pokój) wzrósł o 11 proc., co było jednym z najwyższych wzrostów w Europie. Jeśli chodzi o bazę hotelową, ta w ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Według danych STR Global Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.
Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN
zobacz hotel na sprzedaż w WGN
