Biura WGN
CENTRALA WGN
To bardzo dużo, biorąc pod uwagę, że w latach wcześniejszych zmiany cenowe były minimalne – wynosiły nie więcej niż 100, góra 200 zł rocznie. Po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008 rynek mieszkaniowy w całym kraju stracił około 25 – 30 proc. Ceny jeszcze nie wróciły do poziomów sprzed 10 lat. Po tym jak bańka pękła, osiągnęły minimum, później było lekkie odbicie i długo trwająca stagnacja. Obecnie wiele wskazuje na to, że ten okres mamy za sobą. Mieszkania znów mocno drożeją – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Wrocław to jeden z największych ośrodków mieszkaniowych w Polsce, popularne miasto, destynacja turystyczna, lokalizacja inwestycyjna. Ceny mieszkań należą to do jednych z najwyższych w kraju. Wg NBP, który publikuje dane o lokalnych średnich cenowych z miast wojewódzkich, w III kw. 2017 (ostatnie dane) za metr kwadratowy mieszkania używanego na sprzedaż płaciło się blisko 5800 zł. To wzrost o 10 proc. w stosunku do III kw. 2016, gdy metr kwadratowy kosztował 5300 zł/mkw.
Jeśli chodzi o mieszkania nowe na sprzedaż – te podrożały mniej, ale jednak również można mówić o istotnym wzroście. W III kw. 2017 przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania nowego we Wrocławiu płacono blisko 6500, co stanowi o niecałe 5 proc. więcej niż rok wcześniej. W dłuższej perspektywie widać jednak wyraźniejszy wzrost cen. W III kw. 2013 średnio metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu kosztował wg NBP niecałe 5500 zł. To oznacza, że w ciągu 4 lat ceny poszły w górę już o 18 procent.
Z czego wynikają wzrosty? Na pewno jest to odbicie ogólnej, bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, ale też z pewnością mają swoje uzasadnienie jeśli chodzi o rynek Wrocławski. Nie ulega wątpliwości, że oprócz zakupów na własny użytek, hossę nakręcają transakcje inwestycyjne – z myślą o późniejszym wynajmie. Dobre stopy zwrotu, na poziomie 5 –6 procent, kuszą inwestorów takim rozwiązaniem. Co więcej – atrakcyjny pod zakupy inwestycyjne może być właśnie rynek wtórny, który w wyraźnie niższych cenach daje dostęp do dobrych lokalizacji. Za mieszkania w centrum od deweloperów trzeba płacić znacznie więcej. Do tego dochodzą koszty wykończenia, a więc kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Jaka jest rozpiętość cen, które lokalizacje są drogie? Z danych WGN wynika, że za mieszkania we Wrocławiu płaci się od około 4000 zł/mkw. Takie stawki uzyskują lokale do remontu we względnie dobrym położeniu, często w kamienicach na Śródmieściu czy Przedmieściu Oławskim, ale też nieznacznie tylko droższe są mieszkania z rynku pierwotnego w oddalonych dzielnicach miasta – takich jak np. Leśnica. Generalnie tańszych mieszkań powinno się szukać na obrzeżach. W grę wchodzi więc Psie Pole, Leśnica, Stabłowice, Księże, Brochów itp. Nieco niższe ceny może mieć też wielka płyta, na dużych osiedlach. Na Nowym Dworze, Gaju czy Gądowie średnie ceny wynoszą około 5000 – 5200 zł/mkw. Nieco tańszy jest Kozanów i Różanka. Wielka płyta jednak może być równie dobrze droga – jeśli wyróżnia się świetnym położeniem. Przykład to mieszkania na Szczepinie, kilkaset metrów od Starego Miasta – tu stawki wynoszą powyżej 6000 zł od metra kw.
Najdrożej jest w centrum, przez co rozumiemy rejon w promieniu 2 – 3 km od Rynku. Do drogich lokalizacji należą też dzielnice o willowym charakterze, wyróżniające się dobrą opinią z racji atrakcyjnego położenia w sąsiedztwie rzeki i terenów rekreacyjnych. Wymienimy to m.in. Zacisze, Biskupin, Karłowice, Oporów. Droższe są też Krzyki – choć wiele zależy od typu budownictwa i stanu budynku.
Oczywiście prym cenowy wiedzie Stare Miasto. Za mieszkania na starówce płaci się 8 – 9 tys. zł/mkw. Apartament przy płycie Rynku to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy zł za metr.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
zobacz na sprzedaż mieszkania Wrocław w WGN
