Biura WGN
CENTRALA WGN
O polskim rynku apartamentów można mówić de facto w odniesieniu do okresu mającego nie więcej niż 10 do 15 lat, bo w tym przedziale czasowym zaczęły powstawać pierwsze nowoczesne realizacje w segmencie luksusowym. Wcześniej – w latach 90' namiastkę rynku luksusu stanowiły lepiej utrzymane mieszkania z rynku wtórnego, w dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Przed 1989 rokiem natomiast normalny rynek nieruchomości w Polsce nie istniał.
Dopiero po 2000 zaczęły się pojawiać w naszej przestrzeni nowe projekty apartamentowe z wyższej półki, a prawdziwej dynamiki ten rynek dostał po wejściu do Unii Europejskiej. Co prawda późniejszy kryzys zweryfikował wiele inwestycji przewartościowanych, a reklamowanych jako apartamentowe, ale mimo to zaczyn się dokonał. Od początku drugiej dekady XXI wieku obserwujemy już dynamiczny rozwój segmentu luksus Obecnie Polska jest postrzegana jako jeden z szybko nadganiających dystans, wschodzących rynków dla tego rodzaju nieruchomości. W naszym kraju są już więc obiekty o standardzie światowym i budują się nowe. Obecnie symbolami dla tego rynku mogą być takie realizacje jak Złota44, Cosmopolitan, Angel Wawel, Sky Tower, Ovo Wrocław, Sea Towers i wiele innych. Równolegle rośnie podaż nieruchomości o bardzo wysokim standardzie realizowanych w budynkach po renowacjach i przystosowaniu do nowych funkcji – np. kamienic w wielkomiejskich lokalizacjach. Z kolei rosnący segment zabytków dostarcza na rynek nieruchomości typu pałace i wille.
Nie bez znaczenia jest fakt, że Polacy po prostu się bogacą. Jeśli do tego dodać ogólnie świetną koniunkturę i wysoką rentowność nieruchomości, mamy świetne podłoże do dynamicznego wzrostu rynku. Świadczą o tym dane sprzedażowe. Wg REAS w trzech pierwszych kwartałach 2017 roku sprzedanych zostało więcej apartamentów i apartamentów luksusowych niż w całym 2016 roku. W pięciu badanych przez Reas miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu – wartość sprzedaży w segmencie apartamentów wyniosła (w trzech kwartałach 2017 roku) 222 mln zł.
Jak już wspomnieliśmy, powiększa się grono odbiorców takiej oferty. Świadczą o tym choćby dane KPMG z raportu o rynku dóbr luksusowych w Polsce w 2017 roku. Wynika z niego, że osoby naprawdę bogate (z dochodami rzędu przynajmniej 20 tys. zł brutto miesięcznie) za luksusowe postrzegają nieruchomości o wartości przynajmniej 17,4 tys. zł/mkw.
Liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach, wg autorów wspomnianego raportu, wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków – powyżej 50 tys. zł. Autorzy opracowania prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.
Te dane muszą znajdować swoje odzwierciedlenie w podaży nieruchomości luksusowych i znajdują. Równolegle świetna koniunktura skłania do zakupów inwestycyjnych. Nieruchomości cieszą się dużą popularnością jako forma lokaty kapitału, co więcej zwrot z najmu mieszkań w dużych miastach szacuje się na 5 do nawet 7 proc. rocznie. Nowy w polskich warunkach system condo, kusi zwrotami nawet na poziomie 8 proc. Wszystko to przekłada się na rosnący popyt. Dane odnośnie sprzedaży nieruchomości wskazują, że projekty naprawdę luksusowe, w świetnych lokalizacjach opierają się wahaniom koniunktury. Idealnie więc nadają się do zachowania i wzrostu kapitału.
1 – 1,5 mln zł za apartament
Jakie są ceny mieszkań z wyższej półki? Obecnie średnie stawki w największych miastach regionalnych za „zwykłe” mieszkania wynoszą około 6 – 6,5 tys. zł. Nieruchomości o podwyższonym standardzie, a więc w lepszych lokalizacjach, lepiej wykończonych i z dodatkowymi funkcjonalnościami wycenia się na 8 – 9 tys. zł/mkw. Powyżej tej kwoty można mówić już o apartamentach, przy czym te naprawdę luksusowe kosztują przynajmniej około 15 – 20 tysięcy złotych/mkw.
Z danych WGN wynika, że w tym segmencie liczą się zasadniczo dwa typy rynków. Są to więc albo największe miasta i najlepsze lokalizacje (starówki, reprezentacyjne rejony, dzielnice willowe) albo kurorty turystyczne o uznanej renomie i lokalizacje gwarantujące prestiż ale też wspaniałe widoki. WGN obecnie prowadzi dużą liczbę apartamentów w nadmorskich miejscowościach – takich jak Mielno, Świnoujście, Międzyzdroje. Tu za nowe apartamenty bezpośrednio przy plaży, z widokiem na morze płaci się około 17 – 22 tys. zł/mkw. Przykładowa oferta to 77 – metrowy apartament w Mielnie z widokiem na morze. Cena wynosi ponad 1,7 mln zł.
Podobny rząd wielkości dotyczy cen na rynkach wielkomiejskich. Za luksusowe mieszkanie w zabytkowym budynku bezpośrednio we wrocławskim Rynku zapłacić trzeba od 14 tys. zł/mkw. Inna oferta z Wrocławia to willowy apartament na nowym osiedlu, w zielonej części dzielnicy Krzyki. W Krakowie za 75 metrowy apartament na Starym Mieście, w nowym budynku trzeba zapłacić ponad 1,4 mln zł. Cena za 92 metrowy apartament z widokiem na morze w wieżowcu Sea Towers w Gdyni to wydatek rzędu 2 mln zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 21600 zł.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
