Biura WGN
CENTRALA WGN
Wielkość wkładu własnego, a więc tzw. wskaźnik Loan to Value to jeden z najważniejszych parametrów kredytowych. Im wyższy wkład, tym tańszy i bezpieczniejszy kredyt. Przypomnijmy, że na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 roku rósł minimalny wymagany wkład o 5 proc. rocznie, do docelowych 20 proc. Tak jest – ale tylko formalnie – bowiem nadal można dostać kredyt np. z 10 – procentowym wkładem, ale obwarowany dodatkowym zabezpieczeniem (przede wszystkim ubezpieczeniem niskiego wkładu). Z danych Amron – Sarfin za III kw. 2017 wynika, że Polacy nadal najczęściej przychodzą do banków z minimalnym możliwym wkładem, a więc do 20 proc. wartości mieszkania, które chcą kupić.
Mimo wszystko jednak widać tu pozytywną tendencję, bowiem udział takich kredytów w całej puli, powoli – ale jednak spada. W III kw. 2013 roku, a więc ponad 4 lata temu było ich blisko 53 proc. W III kw. 2017 udział takich umów spadł do 46 proc.
Równolegle widać bardzo wyraźnie tendencję wspomnianą we wstępie – w ostatnich latach szybko rośnie udział kredytów małych, gdzie pieniądze z banku stanowią tylko wsparcie dla kupującego, a większość środków wykłada on samodzielnie. Chodzi więc o kredyty na nie więcej niż maksymalnie 30 proc. wartości nieruchomości, gdzie przynajmniej 70 proc. to kapitał kupującego.
Duży wzrost udziału takich umów widoczny jest w perspektywie kilkuletniej. W III kw. 2017 było ich 14 proc. Pozornie nie jest to dużo, ale 4 lata wcześniej (w III kw. 2013) stanowiły one zaledwie 4 proc. Tak więc ich udział zwiększył się kilkukrotnie.
Eksperci nie mają wątpliwości, że taki nieomal skokowy wzrost kredytów z dużym wkładem to efekt zakupów inwestycyjnych. Obecnie nieruchomości postrzegane są jako najatrakcyjniejsze aktywa do inwestowania. Wypadają szczególnie korzystnie w konfrontacji z produktami oszczędnościowymi, takimi np. jak lokaty. Przy rekordowo niskich stopach procentowych, trzymanie pieniędzy na lokatach bądź np. w obligacjach skarbowych jest zupełnie nieopłacalne. Tymczasem nieruchomości dają możliwość dodatkowego zarabiania na wynajmie, ze stopami zwrotu szacowanymi aktualnie na około 5 – 6 proc. Nic dziwnego, że inwestorzy często decydują się odblokować zamrożony kapitał, by zainwestować go na rynku nieruchomości. Stąd wzrost udziału kredytów z bardzo wysokim wkładem. Rośnie też udział transakcji dokonywanych całkowicie za gotówkę.
Okres i kwota kredytu
237 tysięcy złotych – tyle wynosiła średnia wartość kredytu mieszkaniowego w Polsce w III kw. 2017. Należy tu zaznaczyć, że względem danych z I kw. ubiegłego roku wzrosła ona o blisko 20 tys. Czy to efekt dobrej kondycji finansowej Polaków? Nie jest jasne, ale wzrost wartości kredytów może być równie dobrze wymuszony szybciej rosnącymi cenami mieszkań. Na niektórych rynkach rok do roku odnotowano wzrosty cen na poziomie 10 proc.
Jeśli chodzi o udział poszczególnych wysokości kredytów w całej akcji kredytowej, największy mają zobowiązania w wysokości od 100 do 200 tys. zł. Z raportu Amron Sarfin wynika, że w III kw. 2017 takich umów było 35 proc. Druga grupa kwotowa to kredyty w wysokości od 200 do 300 tys. zł – 25 proc. Natomiast te do 100 tys. zł stanowiły 15 proc. Tak więc ogromna większość, bo 75 proc. kredytów mieszkaniowych w Polsce zaciąganych jest na kwotę nie większą niż 300 tys. zł.
Jakie mieszkania najchętniej kupujemy za te pieniądze? Dane zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego wskazują wyraźnie, że największą popularnością cieszą się małe dwa pokoje, o powierzchni do 55 mkw. Dlaczego? Są to mieszkania dość tanie, a jednocześnie praktyczne – pozwalają np. podnająć jeden pokój, są generalnie szybko wynajmowalne. Poza tym ciągle największą grupę kupujących stanowią ludzie młodzi i pary bez dzieci (wynika to choćby z danych na temat wykorzystania MDM), które po prostu nie potrzebują na razie większej nieruchomości.
Jeśli chodzi o czas kredytowania – tu nic się nie zmienia od lat. Zdecydowanie dominują kredyty na maksymalnie długie okresy – a więc 25 do 35 lat. Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2017 wynika, że w tym czasie było ich aż blisko 64 proc. Oczywiście wybierając długi czas kredytowania klienci banków zmniejszają sobie miesięczną ratę, ale jednocześnie całościowa kwota kredytu do spłacenia jest znacznie wyższa.
Na koniec jeszcze jeden istotny parametr – a mianowicie waluta kredytu. Czasy franków i euro skończyły się na dobre od 2013 roku, kiedy Komisja Nadzoru Finansowego zakazała bankom udzielać takich kredytów osobom, które nie zarabiają w danej walucie. Dziś by dostać kredyt we franku, czy euro trzeba mieć wysoką zdolność kredytową i dostawać pensję w walucie kredytu. Stąd nic dziwnego, że takie zobowiązania stanowią aktualnie absolutny margines. W 2017 roku było to nie więcej niż 1,5 proc. z całej puli kredytów udzielonych.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
zobacz mieszkania na sprzedaż w WGN
