Zanim przejdziemy do tego, co najbardziej interesuje przeciętnego Kowalskiego, czyli mieszkań – kilka słów o nieruchomościach komercyjnych właśnie. Rok 2017 był na tym rynku kontynuacją procesów trwających już od kilku lat. Polska jest aktualnie wiodącą lokalizacją inwestycji w tym segmencie w Europie Środkowej i wyrasta na ważny rynek w skali całego kontynentu. Co prawda nie znamy jeszcze danych za ostatni kwartał roku, ale pewne jest, że za nami bardzo dobre 12 miesięcy. Polska postrzegana jest jako bardzo atrakcyjny, perspektywiczny rynek – zwłaszcza w segmencie magazynowym i biurowym. Sporo się działo także w segmencie handlowym. Mimo dużego nasycenia inwestorzy znów wrócili do największych miast. Jesienią mieliśmy serię otwarć dużych centrów handlowych - Galerii Północnej w Warszawie, Serenady w Krakowie i Wroclavii we Wrocławiu.
Jeśli chodzi o prognozy na przyszły rok – nic nie wskazuje na to, by koniunktura w nieruchomościach komercyjnych miała osłabnąć. Będziemy więc mieli do czynienia z dalszym ciągiem procesów, które obserwowaliśmy w mijających 12 miesiącach.

Rynek mieszkań na sprzedaż

Rynek mieszkaniowy także nacechowany był zjawiskami, które już obserwowaliśmy w roku 2016, tyle że obecnie zyskały one dodatkowej dynamiki. Nadal utrzymuje się bardzo dobra koniunktura – zarówno w segmencie mieszkań nowych na sprzedaż, jak i na rynku wtórnym.

Prawdopodobnie deweloperzy pobiją ubiegłoroczny rekord sprzedaży, czyli ponad 65 tys. nowych mieszkań w największych miastach. Niestety taka sytuacja będzie miała przełożenie w cenach. Firmy deweloperskie budują bardzo dużo, by zrównoważyć popyt. Z danych GUS wynika, że od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Względem tego samego okresu z roku 2016 podaż wzrosła o blisko 15 proc. Firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę – ta wyniosła ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!

Odpowiednio duża podaż dotychczas równoważyła popyt i nie przekładała się na wyraźny wzrost cen. Wiele jednak wskazuje, że ten okres już za nami. Popyt nadal jest bardzo wysoki, a ceny zaczęły szybciej rosnąć. Dotyczy to mieszkań na sprzedaż zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2017 wynika, że wzrosty cen sięgały nawet powyżej 10 proc. w ciągu roku na niektórych rynkach. Na rynku wtórnym najszybciej drożały mieszkania na sprzedaż w Łodzi (o ponad 11 proc. w ciągu roku) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast o około 10 proc. Przykładowo – we Wrocławiu w III kw. 2016, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5300 zł/mkw. W III kw. 2017 było to już 5700 zł/mkw.

Na rynku pierwotnym najwyższe wzrosty cen mieszkań na sprzedaż odnotowano w Szczecinie (średnia cenowa z III kw. 2017 wyniosła niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast nowe mieszkania w ciągu 12 miesięcy - od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 - podrożały o 8 proc.

Co składa się na świetną sprzedaż mieszkań? Najważniejsze elementy to:

- rekordowo niskie stopy procentowe, a więc tanie kredyty i wysoka zdolność kredytowa Polaków
- ogólny optymizm w gospodarce narodowej, poprawa kondycji finansowej gospodarstw domowych
- stabilne ceny mieszkań
- wysoka rentowność najmu i rosnąca popularność inwestycji w nieruchomości

Prognozy

Co nas czeka w przyszłym roku? Będziemy mieli nadal do czynienia z wysoką podażą i świetnym popytem. Niestety prawdopodobne jest że mieszkania nadal będą dość szybko drożały, choć nie zanosi się na to, by miało dojść do napompowania bańki cenowej, jak było to w latach 2006 – 2008. Hamulcowym rozpędzonego rynku może być Rada Polityki Pieniężnej, która – prawdopodobnie – podejmie pierwszy raz od ponad 3 lat decyzję o podniesieniu stóp procentowych. Stanie się to jednak nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN