Biura WGN
CENTRALA WGN
Nieruchomości inwestycyjne – w tym raporcie, opartym o oferty z WGN – przedstawimy ceny i lokalizacje takich obiektów w całej Polsce. Opiszemy najważniejsze tendencje w poszczególnych segmentach rynku. Zanim jednak to zrobimy, kilka słów należy poświęcić pojęciu: nieruchomości inwestycyjne. Co ono właściwie oznacza?
W potocznym rozumieniu tzw. nieruchomości inwestycyjne przeciwstawia się nieruchomościom mieszkaniowym, w myśl zasady, że te pierwsze służą do inwestowania po to, żeby zarobić, natomiast te drugie służą do zaspokajania potrzeby dachu nad głową. Takie rozumowanie jest bardzo rozpowszechnione, natomiast jest ono błędne.
W praktyce nieruchomością inwestycyjną może być każda nieruchomości – obojętnie czy będzie to mieszkanie, czy lokal handlowy, czy biuro, czy hotel, grunt itp. O „inwestycyjności” przesądza bowiem cel nabycia takiej nieruchomości. Krótko mówiąc – jeśli chcemy na niej zarabiać – jest to nieruchomość inwestycyjna. Tak więc mowa o całej palecie bardzo różnych obiektów, które mają przynosić zyski. Nieruchomościami inwestycyjnymi będą m.in. mieszkania, o ile są kupowane po to, by na przykład zarobić na wynajmie.
- Od kilku lat obserwujemy zdecydowany wzrost popularności inwestycji w nieruchomości. Dotyczy to w praktyce każdego segmentu, a wynika nie tylko z bardzo dobrej koniunktury na rynku, ale również ze stosunkowo niskiej opłacalności innych instrumentów. W dobie rekordowo niskich stóp procentowych w praktyce nieopłacalne jest trzymanie pieniędzy w bankach – na lokatach. Ten sam problem dotyczy obligacji skarbowych. Jeśli natomiast chodzi o rynek akcji – zarobek na akcjach może być większy, ale jest on niepewny, obarczony ryzykiem. Na tym tle pozytywnie odróżniają się nieruchomości i właśnie to jest doceniane przez inwestorów. Wynajem lokali mieszkaniowych czy użytkowych daje roczne stopy zwrotu na poziomie 6 – 7 proc. To bardzo przyzwoicie. Po drugie – inwestor fizycznie ma nieruchomość. Rynek ten postrzegany jest jako stabilny i pozwalający zwiększyć kapitał w długiej perspektywie. Inwestorzy liczą na to, że nie tylko będą czerpać zyski np. z wynajmu, ale też w dłuższym czasie np. sprzedadzą dany obiekt, zarabiając na tym – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Dodaje, że o rozwoju rynku świadczy coraz większa paleta nieruchomości i form inwestowania.
- Na rynek hotelowy kilka lat temu wtargnął system condo, który jest ciągle nowością w Polsce, ale który szybko się rozwija. Na rynku najmu rozwijają się projekty typu np. mikro kawalerki, czy prywatne akademiki dla studentów. Inna gałąź to budownictwo dla seniorów – osiedla senioralne, domy spokojnej starości itp. Oczywiście dynamiczny rozwój przechodzą bardziej „typowe” gałęzie budownictwa komercyjnego – najróżniejsze formaty handlowe, biura, magazyny. Świetnie ma się segment hotelowy, który z roku na rok powiększa zyski – tłumaczy Leszek Michniak.
Inwestorzy, którzy szukają nieruchomości, zazwyczaj dzielą się na dwie podstawowe grupy. Deweloperzy szukają atrakcyjnych lokalizacji, po to by budować nowe obiekty. W dużych miastach coraz silniej odczuwalny jest głód atrakcyjnych lokalizacji. Stąd firmy są gotowe kupować działki zabudowane, o ile cechuje je dobre położenie. Nieruchomości na danej działce mogą być albo wyburzone, albo – jeśli przedstawiają jakiś potencjał – zachowane i np. zrewitalizowane, odnowione, przystosowane do nowych funkcji. Z taką tendencją obecnie mamy do czynienia. Inwestorzy często adaptują do nowych celów znacznie starsze, ale z jakichś powodów wyróżniające się obiekty. Przykładem może być choćby warszawski Dom Handlowy Smyk, który po dziesięcioleciach będzie odbudowany i otwarty jako biurowiec. Podobnych inwestycji jest bardzo wiele – np. w pozostałości obiektów przemysłowych, fabryk, browarów, ale także w kamienice, dawne nieruchomości kolejowe, szpitalne itp. Przykładając naszą miarę, wszystkie je możemy nazwać inwestycyjnymi. To pokazuje z jak dużą paletą nieruchomości mamy do czynienia.
Nieruchomościami inwestycyjnymi będą wreszcie same grunty, skupowane np. w celu późniejszej odsprzedaży, lub po to, by budować na nich nowe obiekty, które zostaną sprzedane bądź wynajęte. W praktyce – każda nieruchomość może być inwestycyjna. Dlatego nasz przegląda zaczniemy od najpopularniejszych nieruchomości – czyli mieszkań.
Inwestycje na rynku mieszkaniowym
Zakupy pod wynajem stanowią obecnie jedno z najważniejszych kół zamachowych świetnej koniunktury na rynku mieszkaniowym – dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Boom na inwestycje w mieszkania ma kilka podstaw. Przede wszystkim do zakupów skłaniają obecne warunki kredytowania. Rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty kredytów. Aktualnie wynajem po stawkach rynkowych pozwala spłacać miesięczne raty i jeszcze zarabiać. To jednak nie wszystko. Niskie stopy procentowe sprawiają, że nieopłacalne jest trzymanie pieniędzy w bankach. Obecnie nie da się na tym realnie zarobić, jeśli weźmiemy dość wysoką inflację. Dlatego posiadacze kapitału decydują się „przełożyć go” właśnie w nieruchomości. W ten sposób mogą liczyć na to, że ich środki nie będą traciły na wartości w dłuższej perspektywie, a poza tym nieruchomości dają szansę zarabiania na wynajmie. Zwrot jest bardzo godziwy. W największych miastach szacuje się go na poziomie około 5 – 6 proc. rocznie.
Duże zainteresowanie mieszkaniami na wynajem przekłada się na zdecydowany wzrost transakcji dokonywanych za gotówkę lub z dużym wkładem własnym. Obecnie transakcje gotówkowe na rynku mieszkaniowym stanowią już ponad 60 proc. wszystkich zawieranych.
Świetna koniunktura przekłada się niestety także na ceny. Wiele wskazuje na to, że okres stabilizacji cenowej na rynku mieszkaniowym mamy już za sobą. W tym roku stawki rosły bardziej dynamicznie niż do tej pory. Na rynku pierwotnym najwyższe wzrosty cen odnotowano w Szczecinie (średnia cenowa z III kw. 2017 wyniosła niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast nowe mieszkania w ciągu 12 miesięcy - od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 - podrożały o 8 proc.
Na rynku wtórnym najszybciej drożały mieszkania na sprzedaż w Łodzi (o ponad 11 proc. w ciągu roku) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast o około 10 proc. Przykładowo – we Wrocławiu w III kw. 2016, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5300 zł/mkw. W III kw. 2017 było to już 5700 zł/mkw.
Jak już powiedzieliśmy – prawdopodobnie w przyszłym roku mieszkania nadal będą drożeć na obu rynkach. Na rynku pierwotnym podaż przestanie nadążać za popytem, co pociągnie za sobą wzrost cen. Część klientów skieruje się w stronę tańszego rynku wtórnego i w ten sposób również tu mieszkania będą drożeć.
Jakich mieszkań poszukują klienci inwestycyjni?
- To zależy od przyjętego modelu biznesowego. Jeśli ma być to po prostu wynajem w segmencie popularnym , skierowany do masowego klienta (student, pracownik itp.) najczęściej wybierane są mieszkanie stosunkowo niewielkie, przez co rozumiemy dwa pokoje, do 50 – 55 mkw. Lokalizacja – im bliżej centrum, tym lepiej, choć premiowane są też rejony miast bardziej oddalone, ale dobrze skomunikowane – blisko metra, przystanków tramwajowych itp. Centralne lokalizacje dają większą pewność szybkiego wynajmu, ale nieruchomości tam są znacznie droższe, dlatego inwestorzy szukają zamienników, chyba że mówimy o segmencie premium – czyli apartamentach na wynajem. Wtedy wybiera się raczej ścisłe centra, ewentualnie prestiżowe, drogie dzielnice. Metraż takich nieruchomości też jest częściej większy – komentuje Leszek Michniak.
Ceny za najdroższe apartamenty na rynku wtórnym – bądź to w nowym budownictwie bądź np. w zabytkowych kamienicach, na starówkach takich miast jak Kraków, Wrocław czy też na warszawskim Śródmieściu, sięgają nawet około 20 tys. zł/mkw. Generalnie podwyższone stawki dotyczą dzielnic bezpośrednio sąsiadujących z centrum, w promieniu kilku kilometrów. Znacznie tańsze są oczywiście lokalizacje peryferyjne.
Lokale handlowe na wynajem
Inwestycyjne zakupy z myślą o rynku najmu zyskują na popularności nie tylko w segmencie mieszkaniowym, ale także jeśli chodzi o lokale użytkowe. Zdaniem wielu inwestorów i ekspertów jest to nawet bardziej dochodowa inwestycja od mieszkań.
Z raportów NBP z rynku nieruchomości wynika, że lokale użytkowe na wynajem są niewiele, ale mimo wszystko bardziej zyskowne od mieszkań. Przypomnijmy, że obecnie szacuje się, że na największych rynkach kraju przeciętne roczne stopy zwrotu z najmu lokali mieszkalnych wynoszą około 5 – 6 proc. Wg informacji od ekspertów i uczestników rynku rentowność najmu lokali użytkowych może być o około 1 – 2 proc. wyższa.
Minusem może być fakt, że zazwyczaj inwestor, który chce wejść na ten rynek musi mieć większy kapitał.
W wiodących aglomeracjach ceny lokali użytkowych w dobrych lokalizacjach (zwłaszcza handlowych, gastronomicznych) są bardzo wywindowane. Przykładowo – za 100 metrowy lokal na Starym Mieście we Wrocławiu trzeba zapłacić blisko milion złotych. Stawka to niecałe 10 tys. zł/mkw. Średnie ceny dla Wrocławia wynoszą natomiast około 6 – 7 tys. zł od metra kwadratowego. Podobne stawki spotykamy w Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu. W Warszawie może być jeszcze drożej. dotyczą innych wiodących rynków w kraju. Inwestor rozglądający się za przyzwoicie zlokalizowanym lokalem o przeciętnej powierzchni 70 – 150 mkw. powinien liczyć się ze średnim wydatkiem rzędu miliona złotych. Jeśli chodzi o lokale mniejsze – one również są na celowniku inwestorów – i choć cena całości może być mniejsza, to stawka za metr kwadratowy częściej będzie podwyższona.
Mimo wszystko gra może być warta świeczki, nie tylko ze względu na potencjalną wyższą dochodowość takiej inwestycji, ale także na dodatkowe zalety. Wynajem lokali zazwyczaj jest bardziej długoterminowy niż w przypadku mieszkań. Rotacja najemców jest mniejsza. Jeśli np. na rynku mieszkaniowym standardowa umowa dotyczy roku – dwóch lat, to w segmencie lokali jest raczej 3 – 5 lat, a zdarzają się i umowy długookresowe, np. na 10 lat. Ponadto wynajmujący nie musi specjalnie dostosowywać, remontować lokalu (oczywiście nie może być on zdewastowany). Aranżacją zajmie się najemca. Kolejna sprawa to większe bezpieczeństwo w przypadku nieuczciwego kontrahenta. Na rynku najmu mieszkań lokator jest mocno chroniony przez prawo, nawet jeśli drastycznie łamie zasady umowy, nie płaci itp. Pozbycie się takiego najemcy może być ciężkie. Na rynku komercyjnym jest znacznie łatwiej, także z odzyskaniem zaległych należności.
Kamienice
Na koniec – z całej palety nieruchomości inwestycyjnych omówimy jeszcze sytuację na rynku wtórnym budynków mieszkalnych oraz nieruchomości o charakterze hotelowym/noclegowym. Jak już wspomnieliśmy – inwestorzy często decydują się wchodzić do lokalizacji już zabudowanych. Dzieje się tak zwłaszcza w miastach, gdzie brakuje atrakcyjnych terenów. Spory potencjał inwestycyjny przedstawiają zwłaszcza dobrze zlokalizowane kamienice o historycznym/zabytkowym charakterze. W wiodących miastach, takich jak Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław przybywa rewitalizacji takich nieruchomości, co nie powinno dziwić. Odnowiona kamienica w dobrej lokalizacji automatycznie staje się nieruchomością prestiżową. Duży potencjał takich obiektów sprawia, że mogą pełnić one najróżniejsze funkcje – mieszkaniowe, apartamentowe, hotelowe, biurowe.
Ceny budynków typu kamienice zależą głównie od lokalizacji i stanu technicznego. Za odnowione, dobrze położone budynki w centrach miast należy zapłacić nawet kilkanaście – kilkadziesiąt milionów złotych. Przykładem niech będzie zabytkowa tzw. kamienica pod Murzynkiem przy starówce w Gdańsku. 500 metrowa nieruchomość uzyskała wycenę aż 14 mln zł, co daje stawkę rzędu 27 tys. zł za metr kwadratowy!
Pozostając w Gdańsku - do najdroższych obecnie ofert WGN w tym mieście należy kompleks zabytkowych kamienic w samym centrum gdańskiej starówki. Chodzi o kilka budynków o łącznej powierzchni ponad 12 tys. mkw. Nieruchomości wyceniono na aż 59 mln zł! We Wrocławiu metr kwadratowy kamienicy w dobrym stanie technicznym na Starym Mieście kosztuje przeciętnie około 10 tys. zł. Za 15,5 mln złotych można w stolicy Dolnego Śląska kupić wyremontowaną zabytkową kamienicę zlokalizowaną bezpośrednio na starówce. W obiekcie na parterze i w piwnicach znajduje się restauracja, na wyższych piętrach mieszczą się biura i hostel.
Hotele, pensjonaty
Nieruchomości hotelowe i szerzej – o charakterze noclegowym – sukcesywnie zyskują na znaczeniu jako obiekty inwestycyjne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że rynek takich usług w naszym kraju bardzo szybko rośnie.
Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku Polskę odwiedziło 17,5 mln turystów zagranicznych, co jest wynikiem o 4,5 proc. lepszym niż rok wcześniej. Z zeszłorocznych szacunków Polskiej Izby Turystyki wynika, że ruch w kurortach nadbałtyckich wzrósł o około 20 proc. Obserwowany jest trend wzrostu popularności Polski, jako destynacji turystycznej, ponadto sami Polacy obecnie chętniej wypoczywają w kraju. Do tego dochodzi koniunktura ze strony firm – wyjazdy branżowe, konferencje itp. Wszystko to mocno napędza rynek. Nic dziwnego, że nieruchomości z potencjałem hotelowym są na inwestycyjnym celowniku. To z kolei pociąga zainteresowanie i rozwój rynku nieruchomości zabytkowych, bowiem często właśnie dawne pałace, zamki, posiadłości obecnie pełnią funkcję hotelową.
Ceny takich obiektów są mocno zróżnicowane w zależności od klasy i lokalizacji. Najdroższe pozostają hotele w zabytkowych odrestaurowanych posiadłościach lub też nowe obiekty, wybudowane od zera. Najtańsze pozostają natomiast nieruchomości tego typu z okresu PRL.
Poza wielkomiejskimi lokalizacjami liczą się też kurorty turystyczne. Tu obiekty tego typu mogą być bardzo drogie. Przykładowo: ponad 6600 zł za metr kwadratowy kosztuje hotel w Łebie nad Bałtykiem. Cena całości to blisko 4 mln zł. Blisko 16 mln zł to natomiast cena wywoławcza hotelu (2580 mkw.) w Karpaczu. W tym przypadku cena metra wynosi ponad 6100 zł. Wysoka stawka wynika bezpośrednio z atrakcyjności lokalizacji, w jednym z najbardziej znanych kurortów górskich w Polsce.
Podsumowanie
Krótki – powyższy raport – nie wyczerpuje oczywiście całej palety nieruchomości inwestycyjnych. Pominięte przez nas zostały te najbardziej popularne – choćby w segmencie biurowym czy magazynowym. Oba są w fazie mocnego wzrostu. Tak więc – generalny obraz – jest taki sam. Duża koniunktura rynkowa przekłada się na wzmożone zainteresowanie praktycznie każdym z segmentów nieruchomościowych. Każdy jest na celowniku inwestycyjnym.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
zobacz nieruchomości komercyjne na sprzedaż w WGN
zobacz hotele na sprzedaż w WGN
