Jak zadłuża się przeciętny Polak w końcówce roku 2017? Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że średnia wielkość kredytu mieszkaniowego, udzielonego w III kw. 2017 wynosiła 240 tysięcy złotych i była wyższa o 2 proc., wobec wcześniejszego kwartału w przypadku kredytów złotowych, oraz o 10 proc. w przypadku kredytów walutowych.

Trzeci kwartał roku 2017 cechował się nieco niższą dynamiką akcji kredytowej, w porównaniu do wcześniejszych miesięcy. W tym okresie banki udzieliły 45 824 kredytów mieszkaniowych o wartości 10,950 mld zł. W porównaniu do poprzedniego kwartału wynik był niższy o 8,03% w ujęciu ilościowym (4 003 umowy) i 6,30% w ujęciu wartościowym (736 mln zł). Eksperci podkreślają jednak, że nieco słabsza akcja kredytowa w miesiącach letnich i tak pozostawała na wyraźnie wyższym poziomie, niż rok wcześniej. Cały rok 2017 zamknie się prawdopodobnie kolejnym rekordem.

Z czego wynika świetna koniunktura w kredytach? Bankowcy wymieniają w tym kontekście zazwyczaj kilka podstawowych czynników – a więc 1) rekordowo niskie stopy procentowe, które oczywiście pozytywnie działają na naszą zdolność kredytową, 2) wzrost zarobków, ogólną poprawę sytuacji materialnej 3) większy optymizm konsumencki wynikający z większego poczucia bezpieczeństwa zatrudnienia itp.

Niewątpliwie prosperity, o której aktualnie możemy mówić, przekłada się na większą skłonność do decyzji zakupowych, a więc i kredytowych.

Skąd jednak wzrost przeciętnej wartości kredytu hipotecznego? Nie wynika on z tego, że teraz Polacy kupują mieszkania większe czy o wyższym standardzie, a po prostu z faktu, że mieszkania zaczęły bardziej dynamicznie drożeć.

Świetna koniunktura, pobijane kolejne rekordy sprzedażowe, utrzymujący się wysoki popyt mimo braku finansowania z MDM – wszystko to skłania deweloperów do testowania wyższych poziomów cen. I tak też się dzieje obecnie. Po latach naprawdę kosmetycznych zmian cenowych, stawki na niektórych rynkach mocno podskoczyły.

 

Z danych NBP za III kw. 2017 wynika, że na rynku pierwotnym najwyższy wzrost cen rok do roku zanotowano w Szczecinie (niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast mieszkania nowe w ciągu 12 miesięcy - od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 - podrożały o 8 proc.

Na rynku wtórnym najbardziej podrożały mieszkania w Łodzi (o ponad 11 proc.) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast nieruchomości mieszkaniowe podrożały o około 10 proc. Dla przykładu – we Wrocławiu w III kw. 2017, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5700 zł. W III kw. 2016 było to 5300 zł.

Czy takie dane zwiastują koniec długiego okresu stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym? Niewykluczone, że taki scenariusz ma miejsce. Co prawda największy i najdroższy rynek mieszkaniowy w kraju, czyli Warszawa, pozostaje stabilny cenowo (mieszkania nowe podrożały w ciągu roku o 1,6 proc., używane – o 1 proc.), to jednak w kontekście pozostałych, dużych rynków mieszkaniowych, można mówić o zdecydowanym przyspieszeniu wzrostu cen – przyspieszeniu po kilku latach stabilizacji.

Jeśli tendencja wzrostowa się utrzyma, pozostaje pytanie – na ile uderzy ona w popyt. Na razie wszystko wskazuje na to, że kupujących nie odstraszą drożejące mieszkania, ale sytuacja może się drastycznie zmienić, gdy dojdzie do podwyżek stóp procentowych.

Pierwsza podwyżka prawdopodobnie nastąpi już w przyszłym roku. Ewentualna seria wzrostów stóp byłaby mocnym „hamulcowym” popytu. Co więcej – w obliczu szerokiego frontu robót, rekordowej liczby inwestycji realizowanych – mogłaby doprowadzić do nadpodaży na rynku mieszkaniowym i w efekcie głębokiej przeceny. Taki scenariusz nie jest na rękę deweloperom, dlatego należy sądzić, że wyższe poziomy cen będą oni testowali ostrożnie.

Warto powiedzieć, że rosnące ceny mieszkań są na rękę właścicielom nieruchomości na sprzedaż, zwłaszcza tym, którzy kupowali swe mieszkania w latach 2006 – 2008, czyli na tzw. górce cenowej. Przypomnijmy, że wtedy ceny mieszkań były bardzo wywindowane. Później przyszedł kryzys i głęboka przecena. W efekcie do dziś stawki za mieszkania nie wróciły do ówczesnych poziomów. W Warszawie w 2008 roku ceny przeciętne ofertowe na rynku pierwotnym sięgały nawet 9500 zł/ mkw. Dziś wielu właścicieli, którzy kupili mieszkania w tamtym okresie, nie ma możliwości sprzedaży bez realizacji straty. Mieszkania kupione na kredyt mogą natomiast nie dać szansy spłaty – po sprzedaży nieruchomości – zobowiązania kredytowego.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN