Z danych GUS-u wynika, że z 12,5 mln mieszkań w Polsce, około 7 mln to lokale powstałe w czasach PRL-u, a większość z nich to właśnie mieszkania w blokach. W czasach PRL takie budowanie miało wyrównać niedobór mieszkań, dać każdemu obywatelowi dach nad głową. Co ciekawe – komunistyczni kacykowie sięgnęli po rozwiązanie opracowane na „zgniłym” Zachodzie., a konkretnie we Francji.

To właśnie tam w latach 30' ubiegłego wieku powstały pierwsze w historii bloki mieszkalne, czyli wielokondygnacyjne budynki wielorodzinne o powtarzalnych segmentach i prostej formie. Za powstaniem bloków stała idee architekta i urbanisty Le Corbusiera oraz architektura modernistyczna. Corbusier zafascynowany socjalizmem głosił konieczność budowania użytecznych budynków z prefabrykatów. Mieszkania te miały być odpowiedzią na zapotrzebowanie proletariatu Chcąc zapewnić ubogim robotnikom miejsce do życia, wśród zieleni, światła słonecznego, porządku, bez ciemnych podwórek – studni, przy całkowitym braku ciasnych suteren i mansard – stworzył koncepcję bloków. Metaforą i analogią dla takiego budownictwa miały być samowystarczalne statki – transatlantyki, natomiast same bloki miałby być „maszynami do mieszkania”.
Architekt miał odważne zamierzenia - chciał wyburzyć i od nowa zbudować centrum Paryża. Nie udało mu się to – na szczęście – centrum francuskiej stolicy pozostało nietknięte.

Budownictwo z prefabrykatów znalazło zainteresowanie na Zachodzie, jednak szczególnie chętnie ideę tę podchwycili komuniści z Europy Wschodniej. W ten sposób kraje „demokracji ludowej” wypełniły się blokowiskami – oczywiście znacznie niższej jakości i o gorszym wykonaniu, niż planował to Corbusier. Zamiast przestronnych dużych mieszkań, obywatele dostali mieszkania małe, a wszelkie przejawy „ekstrawagancji” - np. ogrody na dachach – zlikwidowano. Bloki miały być budowaniem tanim i efektywnym. I były. Pierwsze blokowiska w Polsce zaczęły powstawać w latach 60' ubiegłego wieku.

Choć komuniści widzieli w blokach przejaw nowoczesności, idea szybko nie wytrzymała w starciu z realiami. Okazało się, że budowanie z płyt wcale nie jest tanie, zwłaszcza w transporcie. Ponadto w warunkach gospodarki centralnie planowanej, był problem z realizacją bardziej ambitnych planów. W efekcie roiło się od błędów, fuszerek, niedoróbek. Same bloki okazały się budynkami o sporej liczbie wad – nie zapewniały dobrej izolacji, wentylacji, raziły niską jakością wykonania, niepraktycznymi mieszkaniami itp.

Mimo to bloki w wielkiej płycie powstawały do samego końca ery komunizmu. Dziś pozostały po nich ogromne osiedla mieszkaniowe.

- Z racji dużego zasobu blokowiska siłą rzeczy stanowią jeden z najpopularniejszych typów budownictwa na rynku wtórnym. Obserwujemy jednak, że mieszkania te ciągle cieszą się wzięciem. Z czego to wynika? Na pewno nie bez znaczenia jest tu cena. Stawki za mieszkania w blokach częściej bywają obniżone, - o około 10 proc. względem cen rynkowych, natomiast nie ma to zastosowania odnośnie bloków w bardzo dobrych lokalizacjach, a i takich nie brakuje. Pamiętajmy, że okresie komunistycznym wielka płyta była realizowana w praktyce na terenie całych miast, niejednokrotnie bloki wypełniały dziury w zabudowie w ścisłych centrach. Obecnie takie mieszkania są drogie – ze względu na świetne lokalizacje. Wracając jednak do dużych blokowisk – nie tylko cena ma tu znaczenie. Okazuje się, że bloki nie są bez szans, w porównaniu do nowego budownictwa. Trzeba tu zaznaczyć, że mowa o osiedlach i nieruchomościach zadbanych, a takich jest wiele. Obecnie wspólnoty i spółdzielnie dbają, by blokowiska nie raziły swoim wyglądem. Budynki są termomodernizowane, pięknieją elewacje. Same osiedla natomiast mają bardzo istotne zalety, w porównaniu do budownictwa deweloperskiego – zwłaszcza w oddalonych lokalizacjach PRL-owscy planiści dbali, by blokowiska miały wszystko co „niezbędne” do życia. Na miejscu są więc żłobki, szkoły, nie brak sklepów, placów zabaw, parków. Blokowiska bywają też znacznie lepiej skomunikowane, niż nowe osiedla w oddalonych lokalizacjach. Wreszcie jest tam po prostu więcej miejsca, więcej skwerów zielonych itp. Całościowy obraz wcale nie wypada więc niekorzystnie dla wielkiej płyty, zwłaszcza po atrakcyjnej cenie – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Wady i zalety blokowisk

Lista wad blokowisk jest powszechnie znana. Kuleje jakość wykonania i estetyka części wspólnych – klatek schodowych, piwnic itp. Pod tym względem, choć spółdzielnie dokonują remontów, nowoczesne budownictwo deweloperskie zdecydowanie przoduje. Problemem w blokach jest też wentylacja, w dużych wielokondygnacyjnych budynkach kłopotliwe są zsypy śmietnikowe, z kolei w samych mieszkaniach często spotyka się zjawisko tzw. cofki.
Z kolei czteropiętrowe bloki z okresu PRL nie mają wind, co jest poważną wadą dla wielu grup potencjalnych mieszkańców lokali na wyższych kondygnacjach – przede wszystkim ludzi starszych, czy też rodzin z małymi dziećmi. Inna sprawa to niedobór miejsc parkingowych na osiedlach (choć jest to w zasadzie problem o charakterze powszechnym).
Wreszcie do wad bloków można zaliczyć mieszkania – czasem za małe i źle zaplanowane, choć z drugiej strony – w blokowiskach zazwyczaj nie spotyka się aneksów kuchennych, tylko osobne kuchnie – co jest zaletą w porównaniu do budownictwa deweloperskiego w segmencie popularnym, gdzie firmy dążą do zaoszczędzenie powierzchni.

Przechodząc do zalet blokowisk – na pewno zaliczymy do nich piwnice przypisane do każdego mieszkania. Choć jakość wykończenia takich powierzchni zdecydowanie ustępuje komórkom lokatorskim na nowych osiedlach, to jednak nie do przecenienia jest fakt, że każde mieszkanie „ma” piwnicę, zazwyczaj znacznie większą od komórki lokatorskiej, a na dodatek nie wymagającą wykupienia. Na rynku pierwotnym zazwyczaj liczba komórek jest mniejsza od liczby mieszkań. Nie każdy więc załapie się na taki „luksus”. Ponadto za komórkę należy dodatkowo zapłacić i to niemało. Średnie ceny rynkowe wynoszą 3 – 4 tys. za metr kwadratowy, co daje przy standardowej powierzchni 2,5 – 3 mkw. dodatkowy wydatek rzędu 10 – 12 tysięcy złotych.

Inne zalety blokowisk zostały wspomniane już powyżej. Osiedla z wielkiej płyty zazwyczaj cechują się lepszą lokalizacją niż nowe osiedla deweloperskie, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli najtańsze – zlokalizowane na obrzeżach miast. W takiej sytuacji mieszkańcy często zmagają się z brakami infrastrukturalnymi, czasem z niewystarczającym skomunikowaniem z resztą miasta. Na oddalonych osiedla bywa, że brakuje sklepów, placówek typu przedszkola, żłobki, oferty rekreacyjnej i gastronomicznej. Pod tym względem wielka płyta ma zdecydowaną przewagę. Plusem jest też większa przestrzeń między budynkami, więcej placów zabaw, parków itp. - choć oczywiście zależy to od konkretnego osiedla.

Warto wspomnieć również, że blokowiska się modernizują. Budynki są ocieplane, odnawia się elewacje, pojawiają się takie elementy znane z nowego budownictwa jak monitoring, zamknięte parkingi itp. Takie osiedla nie przypominają już bardzo PRL-owskiej szarzyzny.

- Krótko mówiąc klient za niewygórowaną cenę dostaje całkiem przyzwoite mieszkanie w dość dobrej lokalizacji. W grę wchodzi też element przyzwyczajenia, czy nawet pewien rodzaj sentymentu, który wielu kupujących skłania w kierunku bloków. Co również ważne – zaletą generalnie rynku wtórnego jest fakt, że jeśli mieszkanie prezentuje względnie dobry standard, nie wymaga automatycznych nakładów finansowych na wykończenie, za to pozwala się od razu wprowadzić. To sytuacja znacznie bardziej komfortowa od tej, jaką mają kupujący mieszkania nowe w standardzie deweloperskim – a taki dominuje. Osoby te muszą doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy do ceny zakupu, by wykończyć mieszkanie. Dopiero wtedy nadaje się ono do wprowadzenia.

Jeszcze postoją, czy się zawalą?

Poważniejsze zarzuty pod adresem wielkiej płyty dotyczą jej wytrzymałości. Bloki budowano bowiem z „okresem przydatności” 50 – 70 lat. To oznacza, że najstarsze już osiągnęły ten okres. Kilka lat temu głośno się zrobiło w przestrzeni publicznej o zarzutach ekspertów wobec konstrukcji płytowej. Wg pojawiających się głosów, bloki mogą się poskładać jak domki z kart. Chodzi przede wszystkim o procesy korozyjne haków, na których podwieszane były płyty.

W planach jest ogólne badanie kondycji bloków, jednak specjaliści uspokajają. Katastrofy nam nie grożą, zwłaszcza że wiele blokowisk przeszło termomodernizację, która przeciwdziała niekorzystnym procesom. Z drugiej jednak strony może nadmiernie obciążać całą konstrukcję.
Do tej pory jednak nie zdarzyło się w Polsce, by blok runął. Wg specjalistów, choć rewitalizacje są potrzebne, taki, czarny scenariusz nam jednak nie grozi.

W planach jest jednocześnie przegląd stanu technicznego takich budynków. Odpowiedzialni za niego mają być eksperci Instytutu Techniki Budowlanej, a sfinansuje go Narodowe Centrum Badań i Rozwoju. Na razie jednak brak dodatkowych szczegółów w tej sprawie.

Ceny mieszkań w blokach w największych miastach kraju

Analiza cen mieszkań na rynku wtórnym zlokalizowanych w blokowiskach potwierdza generalny obraz – są one nieco niżej wyceniane, względem średnich cenowych na lokalnym rynku. Z danych WGN wynika, że różnica ta wynosi około 7 do 10 proc., przy czym jak już powiedzieliśmy – nie zawsze ma to zastosowanie. Wielka płyta w bardzo dobrej lokalizacji będzie tak samo droga jak i inne mieszkania w okolicy. Sprawdziliśmy ceny takich nieruchomości w największych miastach kraju.

Warszawa

W stolicy nie brak blokowisk z wielkiej płyty – by wymienić choćby Bródno, w samym centrum miasta Osiedle za Żelazną Bramą między Wolą a Śródmieściem. Wskazać można jeszcze oczywiście na Targówek, Wawrzyszew, Stegny, Służewiec, Ursynów i wiele innych miejsc, gdzie stoją blokowiska.

Warszawskie ceny takich nieruchomości pozostają oczywiście wyższe w porównaniu do innych ośrodków. Obecnie średnia transakcyjna cena metra kwadratowego nieruchomości w stolicy to około 7500 zł. Stawki za wielką płytę są najczęściej niższe, uzależnione są też od lokalizacji (im dalej od centrum, tym taniej) oraz oczywiście od metrażu (im większy, tym niższa cena 1 mkw.).

Przykładowo: za mieszkanie w wielkiej płycie na Bródnie należy zapłacić 329 tys. za 55 mkw., co daje niską jak na Warszawę cenę niecałych 6000 zł od metra kwadratowego.
Na Mokotowie za wielką płytę zapłacimy już jednak znacznie więcej. Przykładowa oferta to mieszkanie w bloku z 1985 roku. Cena ofertowa za 48 mkw. wynosi 399 tys. zł, co daje ponad 8300 zł od metra i jest wyraźnie powyżej średniej cenowej dla stolicy.
Za 63 – metrowe mieszkanie w bloku z 1983 r. na Gocławiu jeden z oferentów oczekuje 435 tys. zł, co daje stawkę 6900 zł/mkw., o kilkaset złotych niższą od stołecznej średniej cenowej. Jak więc widzimy – rozpiętość cenowa w przypadku wielkiej płyty jest spora. Do tanich lokalizacji warszawskich na pewno należy wspomniane Bródno, Targówek, także Białołęka. Bloki w centrum bądź w prestiżowych dzielnicach, takich jak Mokotów pozostają natomiast drogie z cenami zbliżonymi do średniej, lub wyższymi.

Kraków

I w Krakowie nie brak wielkich blokowisk z wielkiej płyty, by wspomnieć choćby najbardziej ekstremalny przykład czyli Nową Hutę, ale też choćby Kurdwanów, osiedle Kazimierzowskie, Azory, Na Kozłówce, Ruczaj, Ugorek.
Ile za wielką płytę pod Wawelem? Kraków pod względem cen mieszkań jest drugim rynkiem, po Warszawie. Średnie transakcyjne ceny na rynku wtórnym wynoszą tu 6000 zł/mkw., ofertowe są o około 500 zł wyższe.
Podobnie, jak na innych rynkach, także w Krakowie wielka płyta bywa wyceniana bardzo różnie w zależności od lokalizacji, parametrów samej nieruchomości, metrażu itp.

Najtańsze są oddalone rejony miasta, takie jak choćby ciesząca się nieciekawą opinią Nowa Huta (obecnie postrzeganie tego rejonu miasta zdecydowanie się poprawiło) czy Bieżanów - Prokocim. Z kolei na Azorach za mieszkanie w bloku jeden z oferentów oczekuje powyżej 7000 zł/mkw. W lokalizacji Mistrzejowice za mieszkanie w czteropiętrowym bloku z 1970 roku trzeba zapłacić po 6000 zł/mkw. Cena za 50 mkw. wynosi 310 tys. zł. Znacznie droższy okazuje się – ciesząca się popularnością i dobrze zlokalizowana – dzielnica Krowodrza. Tu za 64 metrowe mieszkanie w bloku z lat 60' zapłacimy około 500 tys. zł. Wysoka stawka z pewnością wynika z bardzo dobrego zlokalizowania, blisko centrum miasta.

Wrocław

We Wrocławiu, gdzie średnie ceny na rynku wtórnym mieszkań wynoszą około 5500 zł/mkw. ceny za nieruchomości w blokach często bywają obniżone, choć – podobnie jak w Warszawie i Krakowie – cechuje je również spora rozpiętość. Wielka płyta w stolicy Dolnego Śląska była realizowana praktycznie na terenie całego miasta, także w centrum – by wskazać na duże blokowiska w rejonie ulic Ślężnej i Powstańców Śląskich czy na Szczepinie. Duże osiedla mieszkaniowe otaczają natomiast centrum od północy, zachodu i południa. Wymienić tu można m.in. Różankę, Popowice, Kozanów, Gądów, Nowy Dwór, Gaj. To jedne z największych „sypialni” miasta.

Dobrze zlokalizowane bloki są wyceniane względnie wysoko – przykładowo za jedno z mieszkań przy ul. Zaporoskiej, około kilometra od ścisłego centrum miasta, trzeba zapłacić 335 tys. zł za 60 mkw. co daje stawkę wynoszącą 6100 zł za metr kwadratowy. Na Szczepinie, który położony jest zaledwie około 300 – 400 metrów od Rynku, ceny za mieszkania w wielkiej płycie sięgają nawet pod 7000 zł/mkw. Z kolei na niecieszącym się dużą popularnością Kozanowie – przeciętne stawki to niecałe 5000 zł/mkw. Wyżej wyceniane są bloki m.in. na Nowym Dworze, Gądowie i Popowicach. Tu przeciętne ceny kształtują się na poziomie 5300 – 5600 zł/mkw.

Podsumowanie

Wielka płyta, mimo długiej listy zastrzeżeń pod adresem tego budownictwa, realnie oferuje jakość dobrze skorelowaną z atrakcyjną ceną. Stąd mieszkania w takiej zabudowie nadal cieszą się dużym wzięciem i pod wieloma względami (oprócz cen także lokalizacje) wypadają korzystniej niż nowe budownictwo deweloperskie. Co ważne – dawne, szare blokowiska, dziś coraz częściej zmieniają swoje oblicze. Dzięki remontom, nowym inwestycjom w okolicy itp. stają się atrakcyjniejsze estetycznie. Całość sprawia, że jest to oferta ciągle atrakcyjna dla tysięcy klientów rynku mieszkaniowego.

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN