- Wychodzimy z głębokiego zapóźnienia jakim było półwiecze komunizmu i pierwsze 10 lat III RP. Obecnie rynek nieruchomości bardzo szybko się rozwija. Koniunktura jest wysoka, a nieruchomości są postrzegane jako dobra inwestycja. Deweloperzy i prywatni inwestorzy doceniają wielki potencjał obiektów o charakterze historycznym i zabytkowym, a tych jest bardzo dużo. Rozsiane po małych miejscowościach dawne pałace i dworki, często przedstawiają fatalny stan techniczny, ale po renowacji mogą stać się nieruchomościami prestiżowymi. Dodatkowym bodźcem do takich działań jest świetna koniunktura w branży hotelowo – turystycznej. Wszystko to skłania do realizacji tego typu projektów. W dużych miastach deweloperzy ostro rywalizują o najlepsze lokalizacje. Tych ubywa, stąd firmy chętnie spoglądają wobec budynków już istniejących. Na tapecie są m.in. historyczne i zabytkowe obiekty przemysłowe. Po renowacji i dostosowaniu do nowych funkcji mogą być w nich biura, centra handlowe, apartamenty, lofty. Przykładów jest bardzo dużo, by wymienić choćby Browar Piastowski we Wrocławiu, czy np. Halę Koszyki lub Centrum Praskie Koneser w Warszawie – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Ile kosztuje renowacja zabytku, o czym trzeba pamiętać realizując takie projekty, wreszcie – ile kosztują nieruchomości zabytkowe po renowacjach – na te pytania odpowiemy w dalszej części tekstu, ale najpierw przyjrzyjmy się umiejscowieniu i liczbie nieruchomości zabytkowych w Polsce.

Zabytkowa mapa Polski

Informacje na ten temat znajdziemy w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Wg ministerialnego zestawienia z końca września 2016 roku w naszym kraju znajduje się ponad 71 tysięcy nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Mowa oczywiście tylko o obiektach uznanych za najbardziej wartościowe i podlegające rygorystycznej ochronie konserwatorskiej. Wykaz nie obejmuje tysięcy obiektów będących w ewidencji zabytków oraz szeregu innych nieruchomości, które przedstawiają wartość zabytkową czy też historyczną. Ministerstwo wyróżnia zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Jeśli wskazać polskie „zagłębia” zabytków, na pewno będzie to Dolny Śląsk z liczbą blisko 8500 nieruchomości. Na podium znalazłyby się jeszcze takie województwa, jak Mazowieckie (7200 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i Wielkopolskie (ponad 7100 nieruchomości). Najczęściej w rejestrze widnieją nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Na Dolnym Śląsku rejestr ujmuje ponad 2000 takich nieruchomości, podobnie na Mazowszu, natomiast w Wielkopolsce jest ich blisko 1500.

Jeśli chodzi o stare, średniowieczne mury, czyli zamki znów zdecydowanie dominuje Dolny Śląsk, z liczbą 93 takich obiektów w rejestrze. Okazałych rezydencji jest natomiast więcej w Wielkopolsce – blisko 800, na Dolnym Śląsku blisko 700 takich nieruchomości ujęto w rejestrze, natomiast na Mazowszu – ponad 500. Warto wskazać na jeszcze jedną kategorię, czyli nieruchomości przemysłowe. Dawne fabryki, inne budynki tego typu dziś idealnie nadają się pod projekty komercyjne czy mieszkaniowe. Znów najwięcej takich obiektów znajdziemy na Dolnym Śląsku, gdzie jest ich ponad 370. Na Mazowszu znajduje się blisko 300 takich nieruchomości, natomiast w województwie wielkopolskim – blisko 270.

Renowacje w miastach: zabytki przemysłu i kamienice

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami zabytkowymi przejawia się rosnącą liczbą renowacji. W zależności od rynku, dominują różne typy obiektów. W największych miastach, poza zabytkami przemysłu, deweloperzy skłaniają się ku przedwojennym kamienicom.

Nieruchomości tego typu po odrestaurowaniu mają szansę stać się obiektami o charakterze prestiżowym, zwłaszcza jeśli wyróżnia je bardzo dobra lokalizacja. Odrestaurowane kamienice nadają się pod apartamenty, hotele, luksusowe biura. Trend inwestycyjny wspomagany jest preferencjami zakupowymi. Klienci rynku mieszkaniowego doceniają specyficzny „klimat” kamienic – duże okna, grube mury, zdobione elewacje, wysokie sufity itp.

- Nie ulega wątpliwości, że mamy do czynienia obecnie z modą na kamienice. Na rynku wtórnym klienci poszukują mieszkań w tym budownictwie, często dobrze zlokalizowanych, bezpośrednio w obrębie starówek albo w sąsiedztwie. Co sprytniejsi szukają okazji. Bywa, że mieszkania w zapuszczonych kamienicach są przecenione i sprzedawane poniżej swojej wartości. Z kolei firmy deweloperskie polują na bardzo dobre lokalizacje, stąd zainteresowanie kamienicami w obrębie starówek lub po sąsiedzku – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Przykładów tego typu inwestycji jest dużo, by wskazać choćby na projekt Bulwar Staromiejski we Wrocławiu, czy wyremontowane zabytkowe kamienice przy ul. Piłsudskiego. Obecnie są tam mieszkania o podwyższonym standardzie. W innych miastach można wskazać wiele podobnych projektów.

Ile trzeba zainwestować, by kupić taką nieruchomość? Wiele zależy oczywiście od stanu technicznego i lokalizacji. Za zrujnowaną kamienicę w dużym mieście, blisko centrum trzeba będzie zapłacić kilka milionów złotych. Przykładem może być kamienica z Wyspy Słodowej we Wrocławiu, wystawiona przez miasto na sprzedaż za ponad 6 mln.

Odrestaurowane kamienice są już wielokrotnie droższe. W Gdańsku za zabytkową kamienicę „Pod Murzynkiem”, w której działa hotel oferent oczekuje aż 14 mln zł, co daje cenę metra kwadratowego wynoszącą ponad 27 tys. zł. W Warszawie za prestiżowe kamienice na Śródmieściu trzeba zapłacić nawet kilkadziesiąt milionów złotych.
We Wrocławiu wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście kosztuje ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji będzie mieć już stawkę około 10 tys. zł/mkw.

Pałace i zamki

Kamienice i zabytki przemysłu dominują w dużych miastach, z kolei na tzw. prowincji spotyka się coraz więcej remontowanych zabytkowych magnackich pałaców, posiadłości, dworków szlacheckich. Przykładów udanych rewitalizacji, obiektów które działają w nowej funkcji można podać sporo, by wymieć choćby zamek rycerski Krąg na Pomorzu. Obecnie działa tam hotel. Na Opolszczyźnie wśród ciekawych rewitalizacji są m.in. pałac w Sulisławiu z zespołem folwarcznym, pałacyk w Grudyni Wielkiej czy np. neogotycki pałac w Większycach. Na Dolnym Śląsku bez wątpienia perełkami są pałace w Wojanowie oraz Łomnicy. Podobnych przykładów można podać bardzo dużo z terenu całego kraju.

- Inwestorów zachęca do rewitalizacji przede wszystkim świetna koniunktura w branży turystycznej. Polska staje się cenioną destynacją dla gości z zagranicy, ale co więcej – na sile wzmaga się także rynek wewnątrzkrajowy. Po latach wojaży zagranicznych dziś klienci znów chętniej wypoczywają w kraju i poznają Polskę na nowo. Poza tym segment noclegowy „napędzany” jest także wyjazdami służbowymi, imprezami korporacyjnymi itp. Badania preferencji klientów pokazują natomiast, że stare mury, a więc dawne zamki i pałace są chętniej wybierane przez gości hotelowych – komentuje Leszek Michniak.

Ile trzeba wydać, by stać się posiadaczem nieruchomości typu rezydencja, pałac czy zamek? Oczywiście zależy, czy celujemy w nieruchomość gruntownie wyremontowaną, czy szukamy okazji, by zainwestować w obiekt z potencjałem, który wymaga renowacji. Jeśli interesuje nas ta druga opcja, ceny mogą okazać się zaskakująco niskie.

- Choć brzmi to mało wiarygodnie, to kilkusetletni pałac (z zastrzeżeniem, że do generalnego remontu) można ustrzelić czasem w cenie przeciętnego mieszkania w Warszawie czy Wrocławiu. Chodzi o kilkaset tysięcy złotych. To bardzo niewielka kwota jak za duży obiekt rezydencjalny, jednak pamiętajmy, że po zakupie prawdziwe wydatki inwestora dopiero się zaczynają. Decydując się na taką nieruchomość trzeba mieć pomysł, no i kapitał, bowiem koszty renowacji wielokrotnie przekroczą koszty zakupu – tłumaczy Leszek Michniak.

Przykładem wśród ofert z WGN może być choćby pałac w Żaganiu. Za nieruchomość (pałac z 1836 r. o powierzchni 1000 mkw.) tę do kapitalnego remontu jeden z oferentów oczekuje 360 tys. zł. Z kolei zabytkowy dworek z 1860 roku z miejscowości Kromolice, pod Krotoszynem w Wielkopolsce został wyceniony na 350 tys. zł za 1600 mkw. Podobnych przykładów można podać dużo więcej.

Jakie są koszty rewitalizacji takich obiektów? Oczywiście wiele zależy od zakresu prac, użytych materiałów, przewidywanego budżetu. Zazwyczaj jednak w grę wchodzą krotności ceny zakupu. Jeśli nieruchomość znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, jego wymogi w dużym stopniu przełożą się na kosztorys.

Renowacje zabytków z rejestru

- Zabytkowe, historyczne mury dawnego pałacu, dworku, posiadłości, zamku są dla inwestora zazwyczaj wielką niewiadomą. Najczęściej brakuje dokumentacji, natomiast burzliwa historia takich obiektów, sprawia że w „trzewiach” możemy się spodziewać naprawdę wszystkiego. Tymczasem kluczowe dla takich inwestycji pozostaje realistyczne oszacowanie kosztów. Nie zrobimy tego bez wiedzy, czy i w jakim zakresie nasz obiekt znajduje się w rejestrze zabytków, a jeśli w nim jest – bez stanowiska konserwatora w tej sprawie – komentuje Leszek Michniak.

Obiekt historyczny może w różnym stopniu podlegać ochronie z racji swej zabytkowości. Najbardziej daleko idące w skutkach jest wpisanie całej nieruchomości do rejestru. Może być w nim też część obiektu, która jest chroniona. Budynek może też znajdować się na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej (np. rynek w Krakowie czy Wrocławiu).

Mniejszy zakres ochrony dotyczy nieruchomości wpisanych do ewidencji zabytków. W takiej sytuacji o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli chcemy się przekonać jaki status ma nasza nieruchomość pod względem ewentualnej ochrony, możemy to sprawdzić w rejestrze Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub w księdze wieczystej.

Co, jeśli nieruchomość widnieje w rejestrze zabytków? W takiej sytuacji nie tylko, że możemy – ale jeśli kupiliśmy nieruchomość od samorządu lub skarbu państwa – będziemy mieli obowiązek przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych.
Ich zakres będzie wymagał akceptacji konserwatora. Aby ją uzyskać, należy złożyć u niego wniosek, w którym inwestor określi zakres i sposób prowadzenia prac, przedstawi opis, harmonogram, a także wskaże osobę, która będzie kierować pracami. Do wniosku musimy dostarczyć odpowiednie dokumenty – przede wszystkim potwierdzające prawo do nieruchomości, a więc odpis z księgi wieczystej.

Od decyzji konserwatora będzie zależało czy i w jakim zakresie będzie możliwość renowacji. Jeśli nie uzyskamy zgody, możliwy jest tryb odwoławczy. Co ważne, należy podkreślić, że nawet jeśli obiekt znajduje się tylko w gminnej ewidencji zabytków, może być potrzebna konserwatorska zgoda (gdy zawnioskuje o to np. starosta). Inna sprawa to konieczność uzyskania również pozwolenia na budowę, mimo zgody konserwatorskiej.

Jak więc widzimy – formalności jest sporo, co jednak ważniejsze – wymogi konserwatora będą przekładać się na czas i koszty prowadzenia prac. Co może być zakwestionowane, co uzyska akceptację? Na takie pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć, bez wskazania konkretnej nieruchomości. Generalnie konserwatorzy są w większym stopniu skłonni zaakceptować zmiany wewnątrz budynków, o ile zabytkowa elewacja zostanie zachowana. Pod ochroną we wnętrzach mogą być np. polichromie, zabytkowe łuki, posadzki, oryginalny układ pomieszczeń itp.

Z całą pewnością wymogi będą przekładać się na koszty. Często wynika to z konieczności użycia odpowiednich materiałów – nawiązujących do ducha epoki ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Wymagania mogą też dotyczyć np. stolarki okiennej i drzwiowej, także detali architektonicznych na elewacjach oraz wewnątrz – m.in. okucia, klamki, balkony czy schody.
W praktyce inwestycyjnej często spotyka się realizacje, które tylko częściowo opierają się na renowacji nieruchomości zabytkowych/historycznych, natomiast oprócz tego inwestorzy dobudowują do zabytkowej tkanki nowe obiekty, tym samym powiększając dostępną przestrzeń.

Z formalnego punktu widzenia mogą być z tym problemy – zwłaszcza, gdy nieruchomość znajduje się na większym obszarze podlegającym ochronie – a tak jest np. na miejskich starówkach. W tej sytuacji konserwator ma kontrolę nad całością rejonu pod ochroną, także w zakresie budynków nowych, które są na tym terenie. W procesie inwestycyjnym najtrudniejsze jest natomiast z całą pewnością uzyskanie zgody na wyburzenie budynku będącego pod ochroną. W tym przypadku musi to zaakceptować Ministerstwo Kultury.

Dotacje na osłodę

Jak więc widzimy same formalności związane z renowacją zabytków mogą być trudne i czasochłonne, nie mówiąc o inwestycji. Dobrą wiadomością dla podmiotów, które podejmują się takiego zadania jest natomiast fakt, że istnieje wiele możliwości pozyskania dofinansowania przeprowadzanych prac i to w dużym procencie.

Pieniądze na ten cel pochodzą z kilku źródeł: kasy państwa/ministerstwa, samorządu oraz funduszy unijnych. W gminach przyjmowane są wnioski o dofinansowanie remontów prywatnych zabytkowych budynków. W miastach są to zazwyczaj kamienice. Obecnie większość dużych miast na prawach powiatu ma swoje programy rewitalizacji kamienic. Zazwyczaj polega to na tym, że wspólnoty mieszkaniowe wykładają część pieniędzy, reszta pochodzi z gminy, np. z funduszu miejskiego konserwatora zabytków.

Inna forma wsparcia to dotacje z Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Szansę na finansowanie mają zarówno podmioty prawne jak i osoby prywatne, które są właścicielami zabytków wpisanych do rejestru, bądź też mają prawo do zarządzania takim obiektem. Na jakie pieniądze można liczyć? Standardowa dotacja wynosi 50 proc. kosztów, ale w sytuacjach szczególnych (np. przy dużym zniszczeniu nieruchomości) możliwe jest nawet 100 proc. finansowanie. By uzyskać środki należy należy złożyć wniosek w terminie określonym w regulaminie. Najczęściej organizowane są dwa nabory wniosków. Pierwszy trwa do dnia 31 października, drugi natomiast do dnia 31 marca.

Co istotne – fundusze ministerialne są udzielane jeszcze przed rozpoczęciem prac (w przeciwieństwie do środków unijnych) co znacznie ułatwia sprawę w kwestii finansowania projektu.

Kolejne źródło dotacji to oczywiście Unia i jej programy. Samorządy przyznają pieniądze unijne na remonty zabytków w ramach regionalnych programów operacyjnych. W ramach programu Infrastruktura i Środowisko można starać się o dofinansowanie remontów zabytków dziedzictwa kulturowego o znaczeniu ponadregionalnym. Wysokość dotacji jest różna w zależności od zakresu prac i obiektu, którego one dotyczą. Zazwyczaj chodzi jednak o 50 proc. kosztów, choć są możliwe także dotacje w wysokości 100 proc.

Co jednak ważne – w przypadku pieniędzy unijnych wypłata środków następuje dopiero po przeprowadzeniu renowacji i uzyskaniu odbioru ze strony konserwatorskiej.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN