Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym NBP, które ciągle obowiązują, przychód z najmu pozwala po przeciętnych stawkach pozwala spłacać raty kredytowe. Jak napisano w raporcie NBP na temat rynku nieruchomości za II kw. 2017 „inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Ile można zarobić? By odpowiedzieć na to pytanie – dokonajmy prostej symulacji. Oczywiście wynik będzie orientacyjny, w obliczeniach nie uwzględniamy dodatkowych kosztów (podatek, ewentualne remonty, czas gdy mieszkanie stoi puste). Załóżmy, że inwestor kupuje nieruchomość we Wrocławiu. Jest to mieszkanie z rynku wtórnego znajdujące się w promieniu do 6 km od centrum. Z danych WGN wynika, że przeciętna stawka za metr kwadratowy takiej nieruchomości to około 5500 zł. Cena za 50 mkw. wyniesie w takim przypadku 275 tysięcy. Zakładając, że kupujący ma 10 proc. środków własnych, kwota jego kredytu wyniesie 247 tysięcy złotych.

Z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że aktualnie przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi 4 proc. Zakładając teraz, że nasz kupujący zadłużył się na 30 lat, rata jego zobowiązania wynosiłaby miesięcznie około 1150 – 1200 zł.

Teraz przejdźmy do ewentualnych środków pozyskanych z wynajmu. Wg analityków WGN przeciętne, rynkowe czynsze najmu we Wrocławiu wynoszą aktualnie około 30 – 33 zł/mkw. miesięcznie. Tak więc, zakładając, że nasz inwestor wynajmowałby po stawkach rynkowych, co miesiąc jego przychód wyniósłby około 1500 zł. Tak więc zarobek to około 300 – 350 zł co miesiąc. Choć nie jest to astronomiczna kwota, rocznie z tego tytułu można uzyskać około 4000 zł, natomiast pamiętajmy, że jednocześnie z wynajmu opłacane są raty kredytu oraz czynsz administracyjny. Mieszkanie więc „samo” się spłaca.

To duża wartość, a zarazem deska ratunkowa dla wielu posiadaczy mieszkań kupionych na górce cenowej z lat 2006 – 2008. Takie mieszkania często, po pęknięciu bańki, są aktualnie mniej warte niż w momencie zakupu. Oznacza to, że gdyby je sprzedać, realna jest możliwość poniesienia straty. Może też nie udać się sprzedać tak, by pokryć pozostały do spłaty kredyt.

W takiej sytuacji rynek najmu będzie ratunkiem dla osoby, która chce się finansowo uwolnić od nieruchomości, choćby po to, by realizować inne mieszkaniowe plany.

Jak już wspomnieliśmy – wykonane wcześniej wyliczenie ma umowny charakter, nie uwzględnia kosztów związanych z wynajmem, mimo to pokazuje jednak rząd wielkości, na jaki może liczyć inwestor, który chce wynajmować swoją nieruchomość.

Obecnie rynek najmu przechodzi renesans. Koniunktura na mieszkania w największych miastach jest wysoka, „nakręcana” nie tylko przez pracowników i absolwentów, ale także obcokrajowców – głównie Ukraińców. Z kolei popularność najmu po stronie inwestorów wynika z jednej strony z korzystnych warunków kredytowania i stabilnych cen mieszkań, a z drugiej – z zupełnej nieopłacalności innych form inwestowania – przede wszystkim w lokaty i depozyty bankowe.

Niestety – nic nie jest dane raz na zawsze, a i wynajem jest objęty ryzykiem. Rentowność naszej działalności w dużej mierze zależy od rat kredytu do spłacenia, a te są uzależnione od wysokości stóp procentowych. Na razie mamy najniższe w historii stopy, ale w związku z pędzącą gospodarką i rosnącą inflacją stopy mogą zostać podniesione już w przyszłym roku, co odbije się na ratach kredytu a więc na zyskach z najmu.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz