- Na pewno zasady programu oraz stawki, które pojawiły się w projekcie rozporządzenia w tej sprawie są bardzo atrakcyjne na tle cen rynkowych. Z danych WGN wynika, że w Warszawie proponowany czynsz najmu, czyli 13 zł/ mkw./mies., jest ponad trzy razy niższy od rynkowego. Mimo to nie sądzę, żeby Mieszkanie Plus okazało się czynnikiem mocno wpływającym na rynek najmu – przede wszystkim dlatego, że tego typu mieszkań będzie zbyt mało, by cały zasób mógł odgrywać taką rolę. Poza tym zasady programu premiują określony typ najemców. Nie są to mieszkania dla wszystkich. Skomplikowany proces „rekrutacji” faworyzuje osoby i rodziny gorzej uposażone. To z kolei oznacza, że ogromna większość najemców, nadal będzie musiała szukać mieszkań na wolnym rynku – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Znamy już zasady wyliczania czynszów dla lokali Mieszkania Plus. Te będą publikowane co roku na drodze rozporządzenia. Czynsze – uzależnione od opcji z dojściem do własności, lub bez, będą ustalane dla województw oraz osobno dla największych miast w kraju. Do tego dochodzą, również ustalone w rozporządzeniu koszty administracyjne oraz opłaty za media. Dla przykładu – jeśli ktoś będzie wynajmował mieszkanie z opcją dojścia do własności, w Warszawie za 50 mkw. zapłaci w całości (wraz z czynszem administracyjnym) 1450 zł miesięcznie. Jeśli wybierze opcję bez własności, podstawowa stawka czynszu spadnie do około 13 zł/mkw. co, wraz z czynszem administracyjnym da cały koszt rzędu około 1100 zł.

- Porównanie do cen rynkowych wypada oczywiście na korzyść Mieszkania Plus. Co prawda wiele zależy od lokalizacji, ale z danych WGN wynika, że będzie bardzo trudno znaleźć tak tanie mieszkania na wynajem w stolicy. Przeciętne stawki czynszów najmu w stolicy wynoszą aktualnie około 40 zł/mkw. Tak więc sam czynsz za wynajem wyniósłby przeciętnie około 2000 zł miesięcznie – komentuje Leszek Michniak.

Zanim jednak przejdziemy do omówienia sposobu wyliczania czynszów w Mieszkaniu Plus oraz podanych obecnie stawek i pozostałych kosztów, przypomnijmy pokrótce na czym polega nowy program, który ma zastąpić Mieszkanie dla Młodych. MDM przestanie funkcjonować już w przyszłym roku.

Mieszkanie Plus – zasady

Celem nowego programu ma być zniwelowanie deficytu mieszkaniowe w Polsce oraz danie szansy na „własne M” osobom gorzej uposażonym, o niższej zdolności kredytowej. Problem niedoboru mieszkaniowego to oczywiście jak najbardziej realna bolączka, z którą zmaga się nasz kraj. Świadczą o tym liczby. Wg danych Eurostatu w Polsce na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Nieciekawe dane dotyczą też wielkości naszych mieszkań. Niestety Polacy żyją w ciasnocie.

Z danych Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku, wynika, że na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni. W Europie Zachodniej jest to dwa razy tyle. Na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Co więcej – w małych mieszkaniach żyjemy w przeludnieniu. Wg Eurostatu taki stan rzeczy dotyczy 44 proc. Polaków. Wśród państw unijnych gorzej jest tylko w Rumunii i na Węgrzech. Nasze mieszkania mają też mało izb. Średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju na osobę. W najlepszej sytuacji są mieszkańcy Belgii, gdzie na jedną osobę przypada 2,4 pokoju, na Cyprze (2,1) i w Finlandii (2). Polska ex aequo z Bułgarią i Słowacją plasuje się na końcu. Na jednego mieszkańca tych państw przypada jeden pokój w mieszkaniu.

Należy jednak tutaj dodać również, że choć w kwestii wygody i powierzchni naszych mieszkań sporo jest jeszcze do zrobienia, to jednak warunki mieszkaniowe sukcesywnie się poprawiają. W 2005 roku na jednego mieszkańca przypadało 23,2 mkw. W ciągu 10 lat średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na osobę wzrosłą o 16 procent. W porównaniu do czasów PRL, dokonał się skok w powierzchni mieszkaniowej. W 1970 r. a więc u zarania epoki gierkowskiej, na jednego mieszkańca przypadało zaledwie 13 metrów kwadratowych lokalu. Jeśli odnieść to do dzisiejszych danych, oznacza to wzrost aż o 107 proc.!

Mieszkanie Plus ma zaradzić problemom lokalowym, jednocześnie program będzie podwaliną dla budowy rynku najmu instytucjonalnego w naszym kraju. Z drugiej jednak strony ma dawać najemcom szansę dojścia do własności. Warunkiem będzie odpowiednio długi wynajem (30 lat), terminowość i brak zaległości w opłatach czynszowych, oraz wybór ścieżki z wykupem, co będzie oznaczało o 20 proc. wyższą stawkę czynszu. Co jednak ważne – ustawodawca przewiduje, że w każdej chwili z opcji dojścia do własności będzie można zrezygnować, a wtedy nadpłacony czynsz ma być zwracany najemcy, lub przeznaczany na kolejne opłaty czynszowe. Odłożone pieniądze mają więc nie przepadać.

Jak będzie przebiegał wybór najemców? Tanie mieszkania na wynajem w założeniu mają być dostępne dla każdego, jednak przyjęte kryteria będą faworyzowały rodziny wielodzietne, które mogą liczyć na dodatkową punktację. Oczywiście pod uwagę będzie brany też dochód na osobę w rodzinie. Chodzi o to, by Mieszkanie Plus trafiało do rodzin bez zdolności kredytowej. Wg ministra infrastruktury, Andrzeja Adamczyka, chodzi nawet o 40 proc. Polaków. Dodatkowo, premiowane będzie lokalne zamieszkanie, a więc osoby, które płacą w danej gminie podatki. Ponadto gmina może wprowadzić dodatkowe kryteria, np. faworyzujące określone – pożądane na lokalnym terenie – grupy zawodowe.

Kluczem do niskich czynszów Mieszkania Plus jest fakt, że powstają one na gruntach państwowych (w tym kolejowych, Poczty Polskiej, powojskowych) i samorządowych. Dzięki temu udaje się zminimalizować koszty inwestycji. Wg strony rządowej wybudowanie metra kwadratowego takiego mieszkania pod wynajem ma kosztować 2- 3 tys. zł. Czy te zapowiedzi są realne?

Jak najbardziej tak. Z danych NBP z raportu za II kw. 2017 wynika, że przeciętny koszt budowy metra kwadratowego nieruchomości w Polsce wynosi obecnie około 2800 zł. W Warszawie wynosi on około 3100 zł/mkw., natomiast w pozostałych wiodących miastach jest nieco niższy i plasuje się na poziomie 2800 – 2900 zł.

- Nie ma wątpliwości, że zapowiedzi co do kosztów wybudowania państwowych czynszówek są jak najbardziej realne – w obliczu tego, że odpadną koszty gruntu. O tym, że da się tanio budować świadczy najlepiej bardzo niewielki rynek pierwotnym w małych miastach. Na tzw. prowincji nieruchomości nowe często są wycenianie na 2500 – 3000 zł/mkw. Tak więc da się tanio budować. Inna sprawa to kwestia tego, na ile uczciwe jest przekazywanie na ten cel (a więc wsparcie określonej grupy obywateli) majątku nas wszystkich, bo przecież taki status mają grunty skarbu państwa. Inna sprawa to jakość oddawanych mieszkań oraz lokalizacje. Na razie nie znamy zbyt wielu szczegółów, ale jeśli determinantem jest dostępność gruntu, to lokalizacje takich budynków mogę nie być zbyt atrakcyjne. Generalnie jednak oferta wydaje się bardzo atrakcyjna – komentuje Leszek Michniak.

Za ile mieszkanie Plus?

Jak już powiedzieliśmy – widełki czynszowe programu Mieszkanie Plus będą publikowane raz do roku w formie rozporządzenia. Kwota do zapłacenia dla lokatorów będzie obliczana na podstawie kilku czynników (m.in. kosztów budowy, lokalnych cen itp.)i będzie różna dla miast wojewódzkich, pozostałych ośrodków i gmin sąsiadujących z miastami. Czynsze będą też zróżnicowane w każdym województwie i będą oczywiście różnić się w zależności od tego, czy wybrana została opcja z dojściem do własności, czy też bez niej. W tym pierwszym przypadku stawka czynszu będzie oczywiście odpowiednio wyższa.

Poniżej prezentujemy, upublicznione niedawno przez stronę rządową, stawki czynszów dla województw – z opcją tylko wynajmu, oraz wynajem z dojściem do własności.

Sam wynajem:

- podlaskie - 6,8 zł za metr kw
- świętokrzyskie - 7,1 zł
- lubelskie - 7,11 zł
- lubuskie - 7,19 zł
- łódzkie - 7,29 zł
- podkarpackie - 7,35 zł
- kujawsko - pomorskie - 7,33 zł
- opolskie - 7,53 zł
- zachodniopomorskie - 7,56zł
- śląskie - 7,68 zł
- małopolskie - 7,98 zł
- dolnośląskie - 7,97 zł
- pomorskie - 8,44 zł
- mazowieckie - 8,57 zł.

Wynajem z dojściem do własności:

- podlaskie - 9,65 zł za metr kw
- świętokrzyskie - 10,14 zł
- lubelskie - 10,16 zł
- lubuskie - 10,28 zł
- łódzkie - 10,42 zł
- podkarpackie - 10,49 zł
- kujawsko - pomorskie - 10,56 zł
- opolskie - 10,76zł
- zachodniopomorskie - 10,79 zł
- śląskie - 10,97 zł
- małopolskie - 11,39 zł
- dolnośląskie - 11,38 zł
- pomorskie - 12,06 zł
- mazowieckie - 12,24 zł

W dużych miastach stawki czynszowe będą oczywiście odpowiednio wyższe. W Warszawie wynajem metra kwadratowego Mieszkania Plus bez kwestii własności ma kosztować nieco ponad 13 zł miesięcznie, natomiast z docelową własnością – nieco ponad 19. We Wrocławiu jest to odpowiednio 11 i 15 zł, podobnie w Gdańsku, w Białymstoku niecałe 10 i 14 zł, podobnie w Lublinie.

- Stawki czynszów bez opcji własności w największych miastach są o około 3 razy niższe niż ceny rynkowe. W przypadku wyboru najmu z własnością, Mieszkanie Plus jest tańsze mniej więcej o połowę – tłumaczy Leszek Michniak.

Przyjmując powyższe ceny, zakładając, że najemcy będzie zależeć na docelowym uzyskaniu prawa własności lokalu, można powiedzieć, że we Wrocławiu czynsz najmu 50 – metrowego mieszkania od państwa wyniósłby około 750 zł.

- W tej cenie nierealny jest wynajem nie tylko całego mieszkania, w niektórych dzielnicach ciężko za takie pieniądze wynająć nawet pokój – komentuje Leszek Michniak.

Z danych WGN wynika, że przeciętne rynkowe czynsze najmu we Wrocławiu wynoszą aktualnie około 35 zł/mkw. miesięcznie Dla przykładu – wynajem 53 – metrowego mieszkania w bloku przy u. Grabiszyńskiej to koszt rzędu 2200 zł. Tu stawka jest nawet podwyższona, wynosi 42 zł/mkw. Z kolei wynajem 60 – metrowego mieszkania w bloku na osiedlu Różanka wyceniono na nieco ponad 1800 zł, ze stawką wynoszącą około 31 zł od metra kwadratowego.

W Warszawie czynsz najmu Mieszkania Plus z opcją dojścia do własności ma wynieść 950 zł za 50 metrów kwadratowych. I na stołecznym rynku porównanie stawek za lokale od państwa do stawek rynkowych wypada zdecydowanie na korzyść tych pierwszych. Z danych WGN wynika, że przeciętne czynsze najmu w stolicy są przynajmniej o około 120 proc. wyższe od cen za państwowe czynszówki. Standardowo za wynajmowane mieszkania płaci się w Warszawie około 45 zł/mkw. Dla przykładu – 39 metrowe mieszkanie na Gocławiu jest do wynajęcia za 2000 zł, co daje cenę najmu wynoszącą 51 zł/mkw.

Podobnie ma się rzecz w przypadku innych dużych ośrodków. W każdym z nich czynsze najmu Mieszkania Plus będą znacznie niższe, niż rynkowe. W Białymstoku wg projektu rozporządzenia, czynsz wynajmu państwowego, 50 - metrowego mieszkania z opcją dojścia do własności wyniesie niecałe 600 zł. W WGN 52 metrowe mieszkanie w centrum stolicy Podlasia jest natomiast do wynajęcia po dosyć niskiej stawce jak na to miasto – 19 zł/mkw., 1000 zł za całość. Choć cena jest niska i tak pozostaje o ponad 80 proc. wyższa od proponowanej za mieszkanie plus.

A jak wypadają stawki najmu na tzw. prowincji?

- Z naszych danych wynika, że choć czynsze lokali państwowych byłyby tańsze od cen rynkowych, to jednak różnica w małych miastach nie jest aż tak duża, jak w wiodących ośrodkach – komentuje Leszek Michniak.

Dla przykładu – czynsz najmu z opcją dojścia do własności w Małopolsce ma wynosić 11,39 zł/mkw., co dawałoby opłatę miesięczną za 50 mkw. rzędu 570 zł. W Tarnowie koszt najmu 54 – metrowego nowego mieszkania w centrum to około 900 – 1000 zł.

Opłaty administracyjne

Sam czynsz najmu to jednak nie wszystko, co będzie musiał pokryć potencjalny najemca Mieszkania Plus. Do tego dochodzą opłaty administracyjne oraz koszt mediów. Te pierwsze również zostały ustalone w projekcie rozporządzenia. I tak – stawki czynszu na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy itp. będą różnić się w zależności od miasta i jego wielkości. Tak więc stawka za 1/mkw. Lokalu wynosi:
- w Warszawie – 10 złotych
- w miastach wojewódzkich i będących siedzibą sejmiku wojewódzkiego – 9 zł
- w innych lokalizacjach – 6,50 zł.

Całościowy koszt wynajmu z opcją dojścia do własności (bez kosztu mediów) 50 mkw. w takim mieście jak Warszawa wyniósłby więc 1450 zł, we Wrocławiu byłoby to 1200 zł miesięcznie.

- Wynajem mieszkania w takiej cenie za całość jest w stolicy Dolnego Śląska nierealny. Nie ma takich ofert. Za 1200 zł można szybciej wynająć pokój dwuosobowy z wliczonymi opłatami – komentuje Leszek Michniak.

Mieszkanie Plus zdominuje rynek?

Czy więc program Mieszkanie Plus z bardzo atrakcyjnymi stawkami istotnie wpłynie na rynek najmu? Wydaje się, że odpowiedź jest przecząca. Z kilku powodów. Po pierwsze – mimo że lokalizacji dla inwestycji w ramach programu – przybywa, i już wytypowano kilkadziesiąt miast w całej Polsce, to jednak skala tego budownictwa nie będzie na tyle duża, by poważnie wpłynąć na rynek. Pierwsze mieszkania mają być oddane w 2019 roku. Wg resortu budownictwa w przygotowaniu są inwestycje na około 10 tys. lokali a w budowie około 1200. Nie jest to na razie rząd wielkości, który mógłby realnie wpłynąć na czynsze najmu, zwłaszcza w dużych miastach. Co innego w mniejszych ośrodkach. Tu oddanie nawet jednego budynku z 200 lokalami zasadniczo może zmienić sytuację. Tak więc Mieszkanie Plus może przełożyć się na ceny i czynsze, ale bardziej w mniejszych miastach i z pewnością nie stanie się to od razu.

Druga sprawa to fakt, że mimo wszystko program nie jest dla każdego. System punktacji premiuje określone grupy najemców, co z kolei oznacza, że wielu pozostanie poza możliwością skorzystania. Mieszkanie Plus raczej będzie poza orbitą i zainteresowaniem studentów, choćby ze względu na formalności, jakie trzeba spełnić. Nie wiadomo natomiast czy z programu będą mogli skorzystać obcokrajowcy. Ukraińcy stają się jedną z wiodących grup najemców.

Pogląd, że Mieszkanie Plus, mimo bardzo atrakcyjnych cen, nie zaszkodzi wynajmującym po stawkach rynkowych, znajduje szerokie poparcie wśród ekspertów. Niskie czynsze najmu nie będą też zagrożeniem dla budownictwa deweloperskiego, ponieważ produkt ten adresowany jest do osób gorzej uposażonych, które nigdy nie miały własnego mieszkania. Co prawda o Mieszkanie Plus mogą starać się ci, których stać byłoby na kredyt bankowy, ale będą się oni plasować na dalekich miejscach listy oczekujących.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN