- Łódź to bardzo ciekawy przykład niedowartościowanego rynku mieszkaniowego. Niskie ceny nieruchomości w tym – trzecim co do wielkości – mieście Polski, oczywiście mają swoją przyczynę. Miasto zmaga się z problemami demograficznymi, większą liczbą wyjeżdżających niż osiedlających się. Mimo to wydaje się, że Łódź to ośrodek z dużymi perspektywami. Inwestycja mieszkaniowa w takim mieście może być świetnym posunięciem. Całkiem nieźle można też zarobić na wynajmie. W perspektywie kilkunastu lat, jeśli miastu uda się poprawić ofertę, zwiększyć atrakcyjność itp. ceny nieruchomości mogą tu zacząć dynamicznie rosnąć. Pewnym symptomem tego stanu rzeczy może być wzrost dynamiki inwestycji w nieruchomości komercyjne, który z czasem będzie się przekładał na wzrost atrakcyjności miasta dla klientów rynku mieszkaniowego – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Ogólna charakterystyka łódzkiego rynku mieszkaniowego

Łódź to trzecie pod względem liczby mieszkańców miasto w Polsce – po Warszawie i Krakowie. Żyje tu blisko 700 tys. osób. Łódź dzieli się na 5 dzielnic – Śródmieście, Bałuty, Widzew, Polesie i Górna.

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Łodzi, jak już to zostało powiedziane, są wyraźnie niższe od stawek w innych ośrodkach, porównywalnych wielkością. Wg NBP w II kw. 2017 za metr kwadratowy nowego mieszkania w Łodzi płaciło się nieco ponad 4900 zł. Dla porównania – w Warszawie średnia cenowa wynosi blisko 7700 zł, w Krakowie jest to blisko 6600 zł, a we Wrocławiu 6300 zł. Tak więc – w porównaniu z Warszawą łódzkie mieszkania są o 36 proc. tańsze. W porównaniu z Krakowem różnica wynosi 25 proc., a w porównaniu z Wrocławiem 22 proc. Łódź jest niewątpliwie najtańszym rynkiem mieszkaniowym spośród miast liczących powyżej 500 tys. mieszkańców.

Warto tutaj dodać, że ceny mieszkań w Łodzi powoli rosną. W II kw. 2014, a więc trzy lata temu, średnie stawki na rynku pierwotnym wynosiły tu 4400 zł. A więc przez ten czas nowe mieszkania podrożały o około 500 zł.
Na rynku wtórnym Łódź prezentuje się cenowo również bardzo atrakcyjnie. Tu dystans do innych największych ośrodków jest nawet wyższy. Za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się w Łodzi wg NBP aktualnie zaledwie niecałe 3600 zł/mkw. W Warszawie jest to ponad 7300 zł, w Krakowie 6000 zł, a we Wrocławiu 5450. Jak więc widzimy – w segmencie mieszkań używanych przepaść cenowa jest potężna. Mieszkania w Łodzi okazują się aż o 50 proc. tańsze niż w stolicy!

- Tak jak już wspomnieliśmy – niskie ceny mogą świadczyć o niezbyt dużej atrakcyjności lokalnego rynku, ale z drugiej strony nic nie trwa wiecznie, a zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa. Niewykluczone więc, że za kilkanaście lat właściciele nieruchomości w Łodzi będą dysponować mieszkaniami znacznie więcej wartymi – komentuje Leszek Michniak.

Łódź to miasto, które daje duży dostęp do oferty mieszkaniowej z państwowym wsparciem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Obecnie limit cenowy dla mieszkań używanych w Łodzi wynosi blisko 3400 zł, a więc tyle ile wynosi średnia cen mieszkań w tym segmencie. Oznacza to, że nie ma problemu ze znalezieniem nieruchomości używanej, która spełni wymogi programu. Limit dla rynku pierwotnego jest niższy w stosunku do średniej cenowej – wynosi 4150 zł, ale i tak kilkadziesiąt procent oferty kwalifikuje się do dopłat. To o wiele więcej niż w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Czynsze najmu mieszkań w Łodzi

- Łódzki rynek mieszkaniowy może być gratką dla inwestorów pod wynajem. Dlaczego? Ponieważ mieszkania są tu tanie. Co prawda czynsze najmu też są niższe niż w konkurencyjnych cenowo ośrodkach, ale okazuje się, że dzięki tanim mieszkaniom stopy zwrotu przedstawiają się całkiem nieźle – komentuje Leszek Michniak.

Z danych ofertowych WGN wynika, że średnie miesięczne czynsze najmu mieszkań w Łodzi wynoszą aktualnie 25 - 27 zł/mkw. Tak więc wynajem 50 metrowego mieszkania kosztowałby około 1250 zł. Stawki są niższe o kilkadziesiąt procent w porównaniu do wrocławskich, warszawskich czy krakowskich. W Krakowie i Wrocławiu wynoszą one około 30 – 33 zł/mkw. W Warszawie jest to ponad 40 zł/mkw. miesięcznie.

Mimo to, dzięki znacznie niższym cenom mieszkań, zarobić można sporo. Zakładając, że inwestor kupi mieszkanie używane po średniej wg NBP cenie, za 50 mkw. zapłaci około 180 tys. zł. Roczny przychód z najmu po stawce średniej wyniesie 15 tys. zł. Bez liczenia dodatkowych kosztów oznacza to, że roczny zwrot z inwestycji mieszkaniowej pod wynajem w Łodzi wyniósłby ponad 8 proc. na rynku wtórnym! Na rynku pierwotnym wynik będzie niższy. Za 50 mkw. kupujący zapłaci 245 tys., co daje zwrot na poziomie 6,1 proc. Taki wynik jest wyższy od przeciętnego dla Warszawy, który wynosi około 5 proc., i stawia Łódź wśród najbardziej atrakcyjnych rynków najmu w Polsce.

Jak przedstawiają się czynsze najmu w zależności od lokalizacji? Sprawdziliśmy przykładowe oferty z WGN. 56 – metrowe mieszkanie w wysokim standardzie na Śródmieściu w Łodzi wyceniono na 2400 zł miesięcznie. Tak wysoka wycena to jednak oferta graniczna, wynikająca ze standardu nieruchomości. Podobna oferta to niewielki loft wykończony w wysokim standardzie na łódzkich Bałutach. Tu czynsz najmu za 40 mkw. wynosi 1450 zł, co daje – wysoką jak na Łódź – stawkę 36zł /mkw. Do przeciętnych wycen należy natomiast przykładowa oferta najmu 64 – metrowego mieszkania w nowym budownictwie na osiedlu Radogoszcz Zachód, można wynająć za 1600 zł, co daje 25 zł/mkw. miesięcznie.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Łodzi

Jak już wspomnieliśmy – rozwój segmentu komercyjnego może stanowić w przyszłości bodziec dla rozwoju rynku mieszkaniowego, a akurat „komercja” ma się w Łodzi dobrze. Co prawda – pod względem zasobów, którymi dysponuje tamtejszy rynek, daleko mu jeszcze do wiodących miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ale równocześnie Łódź cechuje się dużą dynamiką nowej podaży.

Aktualnie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Łodzi to 360 tysięcy metrów kwadratowych. W zeszłym roku powiększyły się one o ponad 35 tys. mkw., ale w budowie jest obecnie kolejnych 130 tys., a więc w krótkim czasie całkowite zasoby nowoczesnych biur w Łodzi zwiększą się o ponad 1/3. To bardzo duży progres.

O dobrej koniunkturze na rynku łódzkich nieruchomości komercyjnych świadczy zainteresowanie Łodzią ze strony wiodących deweloperów. Obecnie swoje projekty realizują w tym mieście takie firmy jak m.in. Skanska, Ghelamco, Echo Investment. Inwestorzy koncentrują się w Łodzi na takich lokalizacjach, jak Śródmieście a także Teofilów i Dąbrowa.

Na tym nie koniec, jeśli chodzi o potencjał komercyjny Łodzi. Jest ona szóstym co do wielkości rynkiem handlowym w Polsce. Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w tym mieście wynoszą 555 mkw. GLA w 16 obiektach. Wynik jest zbliżony do krakowskiego. Warto również dodać, że w Łodzi zlokalizowane są dwa spośród pięciu największych centrów handlowych funkcjonujących w Polsce – Manufaktura (110 tys. mkw. GLA) oraz Port Łódź (103 tys. mkw. GLA).

Łódź to też stolica regionu niezwykle ważnego dla sektora magazynowego. Tzw. Polska Centralna, czyli obszar Łodzi, Strykowa, Piotrkowa Trybunalskiego i okolic (Region Łódzki) stanowi jedna z najlepszych lokalizacji pod inwestycje magazynowe w Polsce. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w rejonie Łodzi wyniosły w 2016 r. ponad 1,37 mln mkw. Aktualnie budowane są trzy obiekty o łącznej powierzchni 77,8 tys. mkw.

- Dane i obserwacje analityków rynku nieruchomości pokazują korelację między rynkiem mieszkaniowym a komercyjnym. Wszędzie tam, gdzie np. rozrastają się dzielnice biurowe, z czasem obserwuje się wzrost cen nieruchomości, ale też wzrost podaży nowych inwestycji mieszkaniowych. Tak więc rosnący rynek komercyjny jest dobrym prognostykiem dla rynku mieszkaniowego – komentuje Leszek Michniak. Dodaje, że biura w Łodzi są wyraźnie tańsze, niż w ośrodkach takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa. Przykładowa oferta wynajmu biura położonego na pograniczny Śródmieścia i Retkini to lokal biurowy o powierzchni 630 mkw., z czynszem wynoszącym 22 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Czynsze za najlepsze lokalizacje w nowoczesnych obiektach biurowych zazwyczaj kształtują się na poziomie około 40 – 42 zł od metra kwadratowego.

Dzielnice Łodzi

Rynek mieszkaniowy Łodzi cechuje się stosunkowo niewielką – w porównaniu do podobnych wielkością miast – rozpiętością cenową. Na pewno do najpopularniejszych i najdroższych lokalizacji mieszkaniowych należy centrum, czyli Śródmieście. Tu znajdziemy najwięcej nieruchomości o podwyższonym standardzie, tu są też najwyższe czynsze najmu.

Na popularności na rynku wtórnym na pewno zyskuje ostatnio dzielnica Polesie, a więc przylegający do Śródmieścia obszar, na który składa się głównie zabudowa zabytkowych i historycznych kamienic. Rejon ten, który jest w miejskich planach rewitalizacyjnych, cechuje się niezłą lokalizacją. Ze Starego Polesia blisko jest do ścisłego centrum, na ulicę Piotrkowską, ale również np. do centrum handlowego Manufaktura.

Pozostałe duże dzielnice mieszkaniowe – Widzew, Bałuty, Górna cechują się zróżnicowaną zabudową. Bliżej centrum mamy do czynienia zazwyczaj z zabytkowymi kamienicami, dalej natomiast są wielkie sypialnie, blokowiska z wielkiej płyty. Za najmniej bezpieczny rejon Łodzi uchodzą Bałuty, ale negatywny obraz tego rejonu miasta dosyć szybko ewoluuje.

- W odróżnieniu od innych rynków mieszkaniowych o podobnej wielkości – poza centrum miasta, ceny mieszkań w Łodzi są raczej zrównoważone. Wynika to zapewne po części z płytkości tego rynku, ale też nie bardzo rozwiniętego segmentu premium. Trzeba jednak również zaznaczyć, że Łódź jest miastem z którego wyrastają pierwsze polskie lofty oraz inwestycje komercyjne, oparte na wykorzystaniu dawnych obiektów fabrycznych – by wspomnieć choćby Manufakturę czy lofty Scheiblera – komentuje Leszek Michniak.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Wśród ofert z Łodzi w WGN rozpiętość cenowa, jeśli chodzi o stawkę za metr kwadratowy wynosi od 2000 zł/mkw. do 13 tys. zł. Choć pozornie jest to dużo – w praktyce stawki graniczne ma tylko kilka ofert. Ogromna większość mieści się natomiast w przedziale 4 – 5 tys. zł/mkw.

Niższe wyceny uzyskują przede wszystkim mieszkania do remontu oraz duże mieszkania w budynkach gorzej utrzymanych. Przykładowo: za 130 – metrowy lokal w kamienicy na Polesiu jeden z oferentów oczekuje 285 tys. zł, co daje cenę nieco ponad 2100 zł/mkw.

- Tak niskie wyceny są niemożliwe w innych miastach podobnej wielkości - mówi Leszek Michniak. - To akurat mieszkanie wyróżnia się świetną lokalizacją, blisko centrum. Jest też bardzo duże, co oznacza, że ma duży potencjał inwestycyjny.

Wśród tańszych mieszkań, oprócz dużych metraży, na pewno są nieruchomości w blokach z wielkiej płyty. Tzw. blokowiska mimo że przeceniane, i „oskarżane” o różne wady, nadal cieszą się dużą popularnością wśród kupujących.

- Z danych WGN wynika, że na osiedlach na Widzewie, czy na Bałutach cenowy rząd wielkości za mieszkania w blokach wynosi około 3500 – 4500 zł. Dla przykładu: 53 – metrowe mieszkanie w bloku z lat 80' na Bałutach można kupić za 235 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 4400 zł/mkw. W dalszej lokalizacji na Bałutach – Romanów, 50 – metrowe mieszkanie w bloku jest do kupienia choćby za 4000 zł/mkw. - przytacza przykłady Leszek Michniak.

Centrum niekoniecznie drogie

Niskie ceny lokali w dalszych lokalizacjach nie oznaczają jednak, że w ścisłym centrum musi być znacznie drożej. Tak nie jest w Łodzi. Choć Śródmieście należy na pewno do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych, to dystans cenowy wcale nie jest tak duży, jak mogłoby się wydawać, poza tym można bez problemu znaleźć naprawdę świetnie zlokalizowane nieruchomości w niższych cenach. Niestety takie zjawisko stanowi potwierdzenie płytkości i słabości lokalnego rynku mieszkaniowego.

Przykładowo: 81 – metrowe mieszkanie o podwyższonym standardzie w kamienicy przy ul. Piotrkowskiej, a więc w ścisłym centrum miasta, można kupić za 335 tys., co daje stawkę rzędu 4100 zł/mkw.

- Są to ceny praktycznie nierealne w miastach takich jak Wrocław, czy Warszawa, a przecież mówimy o centralnej lokalizacji. Taka oferta może być gratką inwestycyjną – komentuje Leszek Michniak. Inna przykładowa oferta to mieszkanie w zabytkowej kamienicy na Śródmieściu. 86 mkw. wyceniono na 370 tys. zł, a więc po 4266 zł miesięcznie.

Najdroższe oferty

Segment premium w Łodzi jest wyceniany dosyć nisko. Po odrzuceniu skrajnych ofert, okazuje się, że najdroższe mieszkania na rynku wtórnym wycenia się na około 6000 zł/mkw. Najdroższą aktualnie ofertę w WGN stanowi 74 – metrowy, luksusowy apartament, zlokalizowany w apartamentowcu z 2015 roku w centrum miasta. Akurat w tym przypadku stawka za metr kwadratowy jest bardzo wysoka i wynosi 13 tys. zł/mkw.

Jest to jednak oferta skrajna. Dwupoziomowe mieszkanie wykończone w wysokim standardzie, w nowym budynku na Bałutach można kupić za 460 tys. (74 mkw.) co daje cenę wynoszącą 6000 zł/mkw. 45 – metrowy apartament w kamienicy na Śródmieściu wyceniono na 270 tys. zł, czyli również po 6000 zł od metra. Inna oferta ze Śródmieścia to duże ponad 120 metrowe mieszkanie, sprzedawane za ponad 700 tys. zł. W tym przypadku stawka wynosi 5600 zł/mkw.

- Ceny za mieszkania o podwyższonym standardzie oraz apartamenty w Łodzi są na poziomie średnich stawek za budownictwo popularne (lub nieznacznie tylko wyższych) w miastach takich jak Wrocław czy Kraków – podsumowuje Leszek Michniak.

Rynek pierwotny

Z danych WGN wynika, że za mieszkania w standardzie deweloperskim płaci się przeciętnie około 4500 – 5000 zł. Duże mieszkania w lokalizacji – Julianów – Bałuty – można kupić już od 4500 zł za metr kwadratowy. Niecałe 4400 zł/mkw. to stawka za mieszkania w standardzie deweloperskim na Polesiu. Budynek wyposażony jest w windę oraz garaż wielostanowiskowy dostępny bezpośrednio z budynku. Cena za 63 metrowe mieszkanie wynosi 277 tys. zł.

- To są bardzo niskie stawki jak na ceny w porównywalnych wielkością miastach. Budownictwo poniżej 5000 zł za metr kwadratowy w Krakowie czy Wrocławiu dotyczy zazwyczaj bardzo niewielkiej oferty na dalekich obrzeżach albo w miejscowościach satelickich. W Warszawie w ogóle nie znajdziemy tak taniej oferty – komentuje Leszek Michniak

Podsumowanie

Łódź to bardzo tani rynek mieszkaniowy, jeśli przyrównać go do innych, podobnych liczbą mieszkańców, ośrodków. Świadczy to o słabości rynku, ale nie oznacza, że łódzka oferta nie jest warta uwagi. Wręcz przeciwnie – za stosunkowo niewielkie pieniądze można tu kupić naprawdę ciekawe mieszkania. Może być to świetne posunięcie inwestycyjne, bowiem miasto zyskuje na atrakcyjności, o czym świadczy choćby rosnąca liczba inwestycji w segmencie biurowym. Łódź ze 100 tysiącami studentów stanowi też atrakcyjny rynek najmu.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN