- Polski rynek nieruchomości apartamentowych dojrzewa. Przybywa obiektów spełniających najwyższe standardy. Pojawiają się ciekawe formaty – by wymienić choćby osiedle willowe na wrocławskich Krzykach. Co warte odnotowania – segment apartamentów, w odróżnieniu od lat 2006 – 2008, gdy mieliśmy do czynienia z pierwszym „boomem” apartamentowym, obecnie prezentuje znacznie wyższą jakość. Można powiedzieć, że pęknięcie bańki cenowej, odsiało z rynku projekty przewartościowane i te, które nosiły miano apartamentów bezpodstawnie. 10 lat temu, gdy rynek ten raczkował, nie była to rzadkość. Wielu inwestorów, by poprawić renomę swoich projektów, nazywało je szumnie apartamentami. Niestety z prawdziwymi apartamentami nie miały one wiele wspólnego. Obecnie na polskim i wrocławskim rynku rośnie liczba projektów o naprawdę najwyższym standardzie, które nie muszą już niczego „udawać” - komentuje Leszek Michniak, Prezes Grupy WGN.

Dodaje, że wrocławski segment apartamentów na sprzedaż, jest o tyle prężny, że przyciąga klienta inwestycyjnego. Dobra koniunktura na rynku najmu, rosnąca liczba pracowników i studentów, ale także turystów odwiedzających Wrocław, skłania inwestorów do kupna nieruchomości pod wynajem – w różnych formach, także wynajem noclegowy – dla odwiedzających Wrocław. Duży zasób przedwojennych kamienic w dzielnicy Śródmieście, sąsiadującej bezpośrednio ze Starym Miastem oraz na Podwalu i Przedmieściu Oławskim, które również są blisko ścisłego centrum, daje szansę „wejścia” inwestorów do ciekawych wielkomiejskich lokalizacji. Duże firmy deweloperskie coraz częściej decydują się na zakup i gruntowną rewitalizację dobrze położonych kamienic, które z miejsca stają się nieruchomościami o podwyższonym standardzie, mogącymi pełnić funkcje czy to biurowe, czy apartamentowe, natomiast inwestorzy indywidualni, zainteresowani rynkiem najmu, szukają przede wszystkim mieszkań w atrakcyjnie położonych kamienicach. Takie mieszkania, zwłaszcza do remontu, można kupić w nieco niższej cenie, natomiast po wyremontowani mogą stać się nieruchomościami z wyższej półki i znacznie zyskać na wartości.

Apartament, czyli co?

Zanim przyjrzymy się bliżej wrocławskiemu rynkowi apartamentów na sprzedaż i cenom oraz lokalizacjom zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, poświęćmy kilka zdań na omówienie, jakimi cechami powinien się charakteryzować prawdziwy apartament.

Co rozumiemy przez to pojęcie? Apartament to przede wszystkim mieszkanie wygodne, a więc duże. Przyjmuje się, że prawdziwy apartament powinien mieć przynajmniej około 90 mkw. Poza wykończeniem w wysokim standardzie, powinien się cechować dobrą, wygodną dla właściciela lokalizacją. Nie musi być to ścisłe centrum miasta. Chodzi raczej o rejon, który daje komfort życia – np. ciszę i bliskość zieleni, ale też nie są to peryferia, a więc pozostaje dobrze skomunikowany zresztą miasta. Apartamenty powinny cechować się takimi elementami jak m.in. przestronny taras, hol i reprezentacyjny salon z podwyższonym sufitem, duże przeszklenia gwarantujące dobre doświetlenie, dodatkowe pomieszczenia dedykowane różnym rodzajom aktywności – np. gabinet do pracy, pokoik telewizyjny itp. Dobrze jest jeśli apartament dysponuje nowoczesnymi rozwiązaniami, gwarantującymi wygodę – np. elementami inteligentnego domu. Jeśli chodzi o osiedla typu apartamentowego, wymogiem jest recepcja, całodobowa ochrona, miejsce na parkingu podziemnym, w nieruchomościach o najwyższym standardzie także usługi concierge.

To podstawowe cechy nieruchomości, które określamy mianem apartamentów. W praktyce są one stopniowalne, w zależności od standardu inwestycji. W polskich realiach można wyróżnić mieszkania o podwyższonym standardzie, apartamenty i apartamenty luksusowe. Takie rozróżnienie pozornie wydaje się dziwne, jednak między „zwykłymi” apartamentami a nieruchomościami ze wszech miar wyjątkowymi, których jest niewiele, zachodzi wiele różnic – także cenowych, dlatego ich oddzielenie jest wskazane.

Mieszkania o podwyższonym standardzie – czyli najniższa półka segmentu premium – są to nieruchomości wyróżniające się lepszą jakością wykonania od „zwykłych” mieszkań, w tzw. segmencie popularnym. Są też one średnio o około 20 – 30 proc. droższe. Oczywiście podwyższonego standardu nie kupimy w ramach programu MDM. We Wrocławiu ceny takich mieszkań wynoszą około 7 – 8 tys. zł/mkw. Poza wyższą jakością wykończenia (częściej w ofercie pod klucz), klient dostaje też lepszą lokalizację, wyższą jakość części wspólnych i dodatkowe udogodnienia. W wykończeniu pojawiają się materiały naturalne – kamień, drewniana stolarka okienna itp. Mieszkania są standardowo wyposażone w balkony, na wyższych kondygnacjach – w tarasy. Standardem jest monitoring, ochrona, winda z poziomu parkingu podziemnego, zdarza się recepcja. W budynku zdarzają się pomieszczenia dodatkowe – np. sauna, ogród zimowy itp.

Apartamenty - to zazwyczaj mieszkania duże, a więc jak wspomnieliśmy – powinny mieć przynajmniej 90 mkw., choć niestety bywa często tak, że pod nazwą apartament sprzedaje się nieruchomości o przeciętnych metrażach. Prawdziwy apartament gwarantuje wygodę. Powinien więc dysponować np. dużym tarasem. Oczywiście standardem powinny być również wysokie sufity i pomieszczenia dodatkowe – np. pokój do pracy/gabinet, garderoba, kilka łazienek itp. Osiedla apartamentowe muszą dysponować powierzchniami dodatkowych aktywności – np. domkiem zimowym, sauną, siłownią, salą bilardową itp. Apartamenty z prawdziwego zdarzanie mają recepcję, gwarantowane miejsca parkingowe pod ziemią, całodobową ochronę i monitoring. Ceny tego typu nieruchomości we wrocławskich warunkach kształtują się na średnim poziomie około 8 – 10 tys. zł/mkw.

Apartamenty luksusowe – czyli realizacje z absolutnie najwyższej półki – cechujące się najwyższą jakością, w budynkach szeroko rozpoznawalnych o charakterze prestiżowym, w centralnych lokalizacjach. Chodzi o projekty typu Złota 44 w Warszawie, czy np. Angel Wawel w Krakowie. We Wrocławiu można wskazać oczywiście na wieżowiec Sky Tower, apartamenty OVO Wrocław, czy też osiedle apartamentowe Zielona Etiuda na Krzykach. Tego typu nieruchomości apartamentowe często zawierają penthouse'y, a więc okazałe mieszkania na najwyższych kondygnacjach, z dużymi tarasami. Poza najwyższą jakością wykończenia, szeregiem dodatkowych powierzchni dla mieszkańców o charakterze rekreacyjnym, powinny cechować się też dodatkowymi usługami dla mieszkańców – typu recepcja, housekeeping, concierge itp. Ceny najbardziej luksusowych apartamentów w Polsce mogą przekraczać 20 tys. zł/mkw.

Cechy wrocławskiego rynku mieszkaniowego

Tak, w skrócie przedstawia się typologia apartamentów. Zanim przejdziemy do omówienia sytuacji na rynku apartamentów we Wrocławiu jeszcze kilka zdań poświęćmy na opis wrocławskiego rynku mieszkaniowego w ogóle.

Wrocław to jedno z wiodących miast na polskim rynku nieruchomości. Ceny należą tutaj do najwyższych w kraju. Obecnie – wg Narodowego Banku Polskiego – średnie ceny nowych mieszkań w dolnośląskiej stolicy wynoszą 6300 zł/mkw. Na rynku wtórnym jest taniej – średnie stawki kształtują się na poziomie 5500 zł od metra kwadratowego. Choć ciągle można raczej mówić o stabilizacji cenowej, niż o wyraźnych wzrostach, to jednak należy zaznaczyć, że powoli, ale mimo wszystko mieszkania we Wrocławiu drożeją. W II kw. 2013 roku, a więc 4 lata temu za nowe mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska płaciło się średnio 5500 zł/mkw., a więc mieszkania zdrożały o około 800 zł/mkw.

W porównaniu do innych największych rynków mieszkaniowych Polski wrocławskie ceny są dość konkurencyjne. Jest tu wyraźnie taniej niż w Warszawie (średnia na rynku pierwotnym wynosi 7700 zł/mkw.) i nieco taniej niż w Krakowie (6500/ mkw.) oraz Gdańsku (6400 zł). Cenowo Wrocławiowi najbliżej do Poznania, natomiast pozostaje on i tak znacznie droższy niż pozostałe miasta regionalne.

Co ważne – z wyliczeń analityków WGN wynika, że nieco tańsze mieszkania dolnośląskiej stolicy, przy wysokiej koniunkturze na rynku najmu stawiają Wrocław na pierwszym miejscu w Polsce, jeśli chodzi o inwestycje właśnie pod wynajem. Na zakupie 50 mkw. (co wyniesie 278600 zł), możemy zarobić ponad 6,3 proc. rocznie, natomiast inwestycja zwróci nam się po nieco ponad 15 latach. Są to wyższe stopy zwrotu niż w Warszawie czy Krakowie.

Rynek pierwotny apartamentów na sprzedaż we Wrocławiu

- Wrocław może się pochwalić rozbudowanym rynkiem pierwotnym mieszkań typu apartament na sprzedaż. Z naszych danych wynika, że inwestorzy „celują” przede wszystkim w dwa typy lokalizacji. Są to albo lokalizacje centralne, na starówce, bądź w innych centralnych lokalizacjach – tu zazwyczaj, ponieważ możliwości zabudowy pozostają ograniczone, firm deweloperskie decydują się na inwestycje w nieruchomości typu kamienice lub inne już istniejące obiekty (można wskazać m.in. na inwestycję firmy i2 Development – Bulwar Staromiejski, czy też kamienice Piłsudskiego 89-91) lub też szukają atrakcyjnych lokalizacji o charakterze enklaw zieleni i rekreacji, ale jednocześnie dosyć dobrze położonych i skomunikowanych z centrum – nie są to więc peryferie – komentuje Leszek Michniak.

Dodaje, że obecnie do topowych lokalizacji apartamentowych należy rejon Starej Odry i Kępy Mieszczańskiej, gdzie realizuje się kilka projektów o podwyższonym standardzie, także rejon Zacisza/Zalesia, Sępolno oraz Biskupin – a więc miejsca o uznanej renomie we Wrocła

wiu, mające właśnie charakter owych „zielonych” enklaw. Jakie są ceny apartamentów na sprzedaż na rynku pierwotnym?
Za 130 – metrowy apartament na nowym osiedlu na Biskupinie należy zapłacić 1,3 mln zł, a więc po 10 tys. zł/mkw. Znacznie więcej kosztują luksusowe apartamenty w centrum miasta. W przypadku nieruchomości OvO Wrocław, ceny wynoszą przeciętnie 16 tys. zł. Podobny rząd cenowy spotykamy np. w przypadku jednej z nieruchomości apartamentowych w rejonie ulicy Drobnera na Starym Mieście.


- Większość najdroższych lokalizacji zawiera w sobie dwa elementy – bliskość starówki a jednocześnie bliskość rzeki i bulwarów nadodrzańskich. Takie połączenie sprzedawane jest jako wygodne i prestiżowe – komentuje Leszek Michniak. - W dalszych lokalizacjach są to „zielone” dzielnice Wrocławia, a więc rejon mostu Szczytnickiego, Zacisza, Biskupin itp. Przykładem jednej z nowych inwestycji tego typu może być choćby Rezydencja Szczytnicka, gdzie powstaje osiedle apartamentów na sprzedaż w zabudowie willowej.

Z drugiej strony inwestorzy chętnie sięgają po kamienice. Przykładów odrestaurowanych obiektów z apartamentami na sprzedaż jest wiele, by wymienić choćby Piłsudskiego 89 -91.

Generalny przedział cenowy nowych apartamentów na sprzedaż wynosi we Wrocławiu około 9 – 10 tys. zł/mkw. Wyższe ceny dotyczą centralnych lokalizacji w ścisłym centrum i projektów z najwyższej półki.

Rynek wtórny

Na apartamentowym rynku wtórnym Wrocławia obserwujemy te same tendencje, co w nowym budownictwie. Tu również najlepsze lokalizacje to ścisłe centrum miasta oraz zielone rejony Wrocławia. Za luksus życia w jeden z pięknych kamienic przy wrocławskim rynku należy zapłacić naprawdę sporo. Ceny ofertowe takich apartamentów wynoszą około 13 – 15 tys. zł/mkw. Bardzo drogą ale zarazem luksusową ofertą są też apartamenty w budynkach o charakterze willowym na wrocławskich Krzykach, w rejonie ulicy Turniejowej. Chodzi o osiedle Zielona Etiuda. Jest to realizacja o najwyższym standardzie w spokojnej i zielonej okolicy, jednocześnie świetnie skomunikowanej zarówno z centrum, jak i wyjazdem z miasta (bliskość autostrady, obwodnicy autostradowej). Cena ofertowa 80 – metrowego apartamentu z 17 – metrowym tarasem w tym obiekcie wynosi 1,6 mln zł. W tym przypadku stawka to aż ponad 20 tys. zł od metra kwadratowego.

Poza starym miastem i niektórymi dzielnicami o wysokiej renomie, dosyć drogie pozostają nieruchomości graniczące ze ścisłym centrum. Chodzi zazwyczaj o budownictwo w kamienicach, które odznaczają się ogólnie dobrym stanem oraz położeniem. Przykładowo: za mieszkanie w plombie z lat 90' w okolicach Starego Miasto należy zapłacić 610 tys. zł, co daje stawkę ponad 9000 zł/mkw.

Do drogich lokalizacji z pewnością należą również Krzyki oraz Oporów. To zielone dzielnice południa miasta. Wśród ofert WGN za apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie w takich lokalizacjach płaci się średnio około 8 – 9 tys. zł/mkw. 130 – metrowy apartament na sprzedaż w nowym budownictwie apartamentowym przy ul. Rymarskiej (nieruchomość posiada dwa tarasy) został wyceniony na 1,1 mln zł, co daje stawkę rzędu niecałych 8,5 tys. zł/mkw. Inna oferta z tej lokalizacji to 3 – pokojowe mieszkanie w rejonie ulicy Skarbowców, w nowym budownictwie. Cena ofertowa w tym przypadku została określona na 7000 zł/mkw.

Podsumowanie


Wiele wskazuje na to, że rynek apartamentów na sprzedaż we Wrocławiu będzie zyskiwał na popularności w najbliższym okresie. Inwestorów zachęca świetna koniunktura, korzystne warunki kredytowania (rekordowo niskie stopy procentowe) oraz wysokie potencjalne zyski z najmu. Obecnie segment nieruchomości luksusowych lub o podwyższonym standardzie urasta do jednej z najkorzystniejszych form lokowania kapitału. Z danych WGN wynika, że największe szanse nie tylko zachowania ale i znacznego wzrostu wartości mają nieruchomości wyróżniające się przede wszystkim świetnymi lokalizacjami. Takie właśnie są apartamenty w staromiejskich i „zielonych” rejonach Wrocławia. Po pęknięciu bańki cenowej na rynku nieruchomości we Wrocławiu, gdy ogólna przecena wyniosła średnio 20 – 30 proc. tego typu prestiżowe lokalizacje wcale nie taniały. Tak więc z inwestycyjnego punktu widzenia apartamenty na sprzedaż mogą być bardzo dobrym rozwiązaniem, pozwalającym zachować zainwestowany kapitał, ale także uzyskiwać przychody z rynku najmu.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN