Takie nieruchomości cieszą się popularnością. Nic w tym zresztą dziwnego. W miastach ceny gruntów są wysokie, ceny domów jednorodzinnych również, dlatego klienci, którzy z przyczyn finansowych wybierają mieszkania w budynkach wielorodzinnych, szukają choćby namiastki domu wolno stojącego. Taką namiastkę może dać zabudowa szeregowa – popularne rozwiązanie w większych ośrodkach miejskich, albo właśnie mieszkanie z ogródkiem.

Mieszkania z ogródkami to najczęściej mieszkania na parterze. Deweloperzy właśnie „własnym” kawałkiem zieleni starają się kusić klientów, bo o ile ogródki są pożądane przez kupujących, o tyle najniższe kondygnacje nie cieszą się wielką popularnością. Wielu nabywców „oskarża” partery o szereg mankamentów – a to, że słuchać dźwięki z podwórka czy ulicy, oby mogą nam zajrzeć do okna, czy też nawet wspiąć się na balkon. Tak więc w grę wchodzą najczęściej obawy dotyczące prywatności, dyskrecji i bezpieczeństwa. Pewnym mankamentem może być też fakt, że na naszej kondygnacji zawsze jest „tłok”, bowiem każdy mieszkaniec siłą rzeczy może tędy przejść. Uważa się też, że parter z racji bliskości podłoża jest najzimniejszą oraz najwilgotniejszą częścią budynku.

Na ile te obawy są uzasadnione, może rozstrzygnąć każdy kupujący. Z drugiej jednak strony są i istotne zalety parterów. W budynkach bez wind sprawdzają się dla osób starszych, niepełnosprawnych, z małymi dziećmi. Najniższa kondygnacja okazuje się też np. zbawienna przy przeprowadzkach. Wreszcie zaletą może być cena – mieszkania na parterach często są tańsze. Ogródek przynależny do takiego mieszkania, ma rekompensować jego wady, a więc pozwolić sprzedać je w normalnej cenie.

Dlatego – z danych WGN i analizy ofert deweloperskich mieszkania z ogródkami wbrew pozorom nie są wyraźnie droższe od mieszkań na wyższych kondygnacjach. Raczej pozostają w tych samych cenach. Najważniejszy wpływ na cenę ma jednak sprawa własności, bowiem co innego, gdy kupujemy mieszkanie i uzyskujemy możliwość korzystania z kawałka nie naszej ziemi, a co innego gdy kupujemy mieszkanie wraz z kawałkiem wyodrębnionej działki.

Kwestia własności

Ta druga sytuacja jest najbardziej pożądana przez kupujących i najbardziej przejrzysta, jednak rzadko się zdarza. W praktyce większość ofert mieszkań z ogródkami nie przekłada się na to, że stajemy się właścicielami ogródków. W takiej sytuacji musiały by być to osobne działki, z własnością przeniesioną na mocy transakcji na nas.

Jeśli tak nie jest, to nasz ogródek należy do części wspólnej budynku. Decydujący głos w zakresie jego użytkowania ma więc wspólnota, a każdy z lokatorów może na niego wejść i z niego korzystać. By uniknąć takiego scenariusza deweloperzy ustanawiają zazwyczaj służebność gruntową lub też podpisują z kupującym umowę o podziale nieruchomości do korzystania. W takiej sytuacji właściciel mieszkania ma prawo korzystać z „przynależnego” mu ogródka, jednak nie stanowi on jego własności.

Decydujący głos nadal pozostaje jednak po stronie wspólnoty. To ona określa zasady korzystania z ogródków. Może też pobierać opłaty za utrzymanie na nich zieleni itp. Jeśli chcemy z kawałka części wspólnej wydzielić dla nas ogródek, również powinniśmy się z tym zgłosić do wspólnoty, która wyda decyzję w formie uchwały.

Tak więc niezależnie czy na rynku pierwotnym czy wtórnym, jeśli kupujemy mieszkanie z ogródkiem, a sprzedający uzasadnia cenę właśnie przynależnością ogródka, sprawdźmy kwestię własności. Ogródek nie jest pomieszczeniem przynależnym – jak np. komórka, piwnica czy balkon. Jeśli nie jest to wyodrębniona działka, nie będzie on należał do nas, a pozostanie częścią wspólną.

Jeszcze jedna sprawa – ponieważ ogródek nie należy do pomieszczeń przynależnych, jego użytkowanie nie powinno przekładać się na wzrost naszego udziału w części wspólnej budynku. Ten jest proporcjonalny do powierzchni naszego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi. To o tyle ważna informacja, że im większy udział tym większe opłaty na utrzymanie części wspólnych.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN