- Nie tylko studenci napędzają koniunkturę. Wrocław to jeden z najatrakcyjniejszych rynków najmu w Polsce. Miasto przyciąga pracowników i turystów. Obserwujemy stopniowy wzrost znaczenia przybyszów zza wschodniej granicy. Stają się oni bardzo istotną grupą najemców. Jakich mieszkań szukają klienci? Tu przekrój jest bardzo duży, w zależności o statusu materialnego i sytuacji rodzinnej klientów. Dużym wzięciem cieszą się oczywiście mieszkania na wynajem w dzielnicach centralnych Wrocławia, tu są zresztą najdroższe. Ale też rośnie popularność dużych osiedli mieszkaniowych, przystępniejszych cenowo. Jeśli chodzi o lokalizacje – poza centrum klienci szukają rejonów miasta, które są dobrze skomunikowane, a dodatkowo wyróżnia je ciekawa okolica. Premiowane są bliskość parków, rzeki, terenów spacerowych, oczywiście sąsiedztwo przystanków komunikacji miejskiej, obecność sklepów. Dla najemców z dziećmi ważne będzie przedszkole, żłobek, place zabaw. Z kolei młodzi preferują miejsca bliżej centrum, czy też okolice wyższych uczelni – wylicza Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Wrocław – charakterystyka ogólna rynku mieszkaniowego

Wrocław jest czwartym miastem w Polsce pod względem liczby mieszkańców. Żyje tu na stałe 637 tys. ludzi, choć w rzeczywistości – uwzględniając przyjezdnych i miejscowości satelickie, cała aglomeracja jest znacznie bardziej liczebna.

Wrocław jest też jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Z danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2017 wynika, że za metr kwadratowy nowego mieszkania należy zapłacić w tym mieście ponad 6300 zł. Stawka za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego wynosi blisko 5500 zł.

Ceny mieszkań we Wrocławiu powoli rosną. W II kw. 2013 roku, a więc 4 lata temu za nowe mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska płaciło się średnio 5500 zł/mkw., a więc mieszkania zdrożały o około 800 zł/mkw.
Wrocławskie ceny nowych lokali są co prawda niższe niż w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł), ale na tym samym poziomie, co w Poznaniu i wyższe od pozostałych miast regionalnych. Jeśli chodzi o rynek wtórny - wg danych NBP przeciętna stawka to 5500 zł/ mkw. Od końca 2013 r. zanotowano wzrost o niecałe 500 zł na metrze kwadratowym.

Wrocław jest miastem z umiarkowanym wpływem programu MDM. Wynika to głównie z tego, że limity cenowe Mieszkania dla Młodych były zbyt niskie w stosunku do stawek średnich, by duża liczba nieruchomości mogła być objęta dopłatami.

- Z naszych danych wynika, że warunki cenowe programu na rynku pierwotnym spełniało około 15 proc. mieszkań, na rynku wtórnym odsetek ten był jeszcze niższy i wynosił nie więcej niż 10 proc. Kupujący, poszukujący mieszkań w MDM byli skazani na zakup w dalszych, peryferyjnych rejonach miasta, które co prawda szybko się rozbudowują. Mowa o takich osiedlach, jak m.in. Stabłowice, Jagodno, Sołtysowice, Księże Małe, Psie Pole – komentuje Leszek Michniak.

Ogólna koniunktura na rynku najmu

Rynek najmu mieszkań cieszy się obecnie sporym zainteresowaniem inwestorów. Śmiało można zaryzykować stwierdzenie, że to w dużym stopniu on „odpowiada” za bardzo dobrą koniunkturę na rynku pierwotnym. Przypomnijmy, że w zeszłym roku deweloperzy sprzedali w największych miastach ponad 60 tys. mieszkań, co było wynikiem o 20 proc. lepszym niż rok wcześniej.

Bardzo wysoki popyt pociąga za sobą odpowiednio wysoką podaż. Z danych GUS wynika, że w II kwartale br. wydano pozwolenia na budowę 70 453 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 61 830 lokali, czyli odpowiednio aż o 16,97% i 39,87% więcej niż w poprzednim kwartale. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku spadła o 7,14% w ujęciu kwartalnym i wyniosła 37 689.

Zyskowność najmu, którą obecnie szacuje się w największych miastach na średnio 5 – 6 proc., wypada znacznie atrakcyjniej na tle innych for, inwestowania. Klienci rozczarowani zupełnym brakiem zyskowności lokat (z powodu inflacji i niskich stóp procentowych), szukają dla siebie alternatywy. Z tego powodu rośnie udział zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym. Do transakcji finansowanych kredytem skłaniają natomiast rekordowo niskie stopy. Dzięki nim taka forma inwestycji jest obecnie opłacalna, a miesięczną ratę zobowiązania kredytowego można pokryć czynszem najmu.

Gdzie mieszkania we Wrocławiu są najdroższe? Stawki powyżej 10 tys. zł spotykamy najczęściej w ścisłym centrum miasta. Za kamienice w obrębie Rynku trzeba zapłacić nawet 14 – 15 tys. zł/mkw. Poza centrum jest znacznie taniej. Wyższe wyceny uzyskuje podwyższony standard, ale mowa tu o stawkach rzędu maksymalnie 8 – 9 tys. zł. Do popularnych dzielnic Wrocławia należą na pewno Krzyki. Można też wskazać na cieszące się sporym powodzeniem ze względu na tereny rekreacyjne i zieleń – Biskupin, Sępolno i Karłowice.

Na północ od Starego Miasta na znaczeniu zyskuje Śródmieście. Ta dzielnica starych i ciągle jeszcze w większości zniszczonych kamienic, stopniowo zmienia swoje oblicze dzięki nowym plombom deweloperskim oraz renowacji zabytkowych budynków. Nie bez znaczenia jest swoista popularność kamienic. Mieszkania w obiektach wyremontowanych mogą być więc bardzo drogie.
Klientów kuszą też osiedla mieszkaniowe. Wielka płyta, choć pozornie mało atrakcyjna, nadal jest chętnie wybierana przez kupujących. Ci doceniają niższe ceny, ale też inne walory blokowisk – często lepiej skomunikowanych, z rozwiniętą infrastrukturą, terenami zielonymi itp. Nie zawsze spotykamy to na nowych osiedlach, zwłaszcza w peryferyjnych lokalizacjach. Do tańszych blokowisk należy Kozanów, ale już Gądów, Gaj czy Nowy Dwór – niekoniecznie. Nie ma co liczyć na niskie ceny mieszkań w blokach świetnie położonych, np. w rejonie Powstańców Śląskich, Hallera, Gajowickiej czy bliższej Legnickiej, na Szczepinie.

Do najtańszych rejonów miasta, gdzie można spotkać oferty poniżej 5000 zł/mkw. należą natomiast na pewno Leśnica, Stabłowice, Jagodno, Sołtysowice, Psie Pole, Księże, Tarnogaj. W tych oddalonych rejonach miasta częściej też znajdziemy mieszkania spełniające wymogi cenowe MDM.

Mieszkania na wynajem we Wrocławiu – Stare Miasto

Spotykamy tu oczywiście oferty najdroższe. O ile średni czynsz w skali całego miasta wynosi około 30 do 35 zł/mkw. miesięcznie, o tyle na starówce spotyka się mieszkania na wynajem kilkukrotnie droższe. Przykładowo: za 73– metrowy apartament na starym mieście czynsz najmu to 8000 zł. Daje to stawkę w wysokości 109 zł/mkw.

Podobny poziom cenowy spotykamy w przypadku nieruchomości o charakterze luksusowym. Wynajem 110 - metrowego mieszkania na nowym osiedlu willowym na Krzykach to koszt również około 8 tys. zł, czyli po 71 zł/ mkw. miesięcznie.

- Jest to raczej górna granica ofert segmentu premium. Oprócz topowych lokalizacji podwyższone ceny zauważamy też częściej w przypadku mieszkań małych, zwłaszcza kawalerek, ale tylko pod warunkiem, że wyróżnia je naprawdę wysoki standard i świetna lokalizacja – komentuje Leszek Michniak.

Przykładem tego typu oferty może być 40 – metrowe mieszkanie w nowym budynku, w dzielnicy Fabryczna. Mieszkanie o podwyższonym standardzie jest do wynajęcia za 2100 zł, co daje wysoką stawkę ponad 50 zł/mkw.

Z czego to wynika? - Inwestorzy na wynajem zdają sobie sprawę, że na tym rynku właśnie stosunkowo małe mieszkania są najczęściej poszukiwane. Co prawda nadal studenci stanowią najbardziej istotną grupę najemców, ale powoli do lamusa odchodzi model tzw. mieszkania studenckiego, czyli dużej nieruchomości, wynajmowanej na pokoje różnym ludziom. Współcześni najemcy szukają najczęściej samotnie, lub w dwie, trzy osoby. Są wygodni i nie preferują życia z ludźmi, których nie znają. Małe dwa pokoje to optymalne rozwiązanie dla dwóch, trzech osób – komentuje Leszek Michniak.

Zielone dzielnice miasta

Jak już wspomnieliśmy – do najatrakcyjniejszych i zarazem najdroższych rejonów Wrocławia – należą tzw. zielone dzielnice miasta, czyli rejony wyróżniające się bliskością terenów rekreacyjnych, bulwarów nad rzeką. Należą do nich Biskupin, Zacisze, Sępolno, Karłowice.

Wysokim cenom nieruchomości w tych rejonach odpowiadają jednocześnie wysokie czynsze najmu. Za 50 – metrowe mieszkanie w nowym budownictwie na Karłowicach należy zapłacić 2200 zł miesięcznie, czyli po 44 zł/mkw. Inna oferta z tego rejonu, również w nowym budynku to 50 metrowe mieszkanie z czynszem wynoszącym 2000 zł.

- Są to na pewno ceny najmu wyższe od przeciętnych, co wynika właśnie z atrakcyjności lokalizacji oczywiście popartej wysokim standardem budynku i nieruchomości. Klienci, którzy cenią sobie ciszę i zieleń, a więc miejską enklawę z dala od tłoku i huku, ale jednocześnie pozostającą dobrze skomunikowaną z centrum, niewątpliwie będą zainteresowani takim mieszkaniem – komentuje Leszek Michniak. - Tego typu nieruchomości są adresowane np. do młodych małżeństw, ludzi, którzy stawiają na wyższy standard i lepszą lokalizację. Tzw. zielone miejskie enklawy właśnie to zapewniają. Z jednej strony oferują odpoczynek, nieomal sielską, prywatną atmosferę, a z drugiej są to okolice z których stosunkowo łatwo dojechać do centrum. Przykładem może być Zacisze, czyli dzielnica willowa Wrocławia, z nieruchomościami wycenianymi na kilka milionów złotych, która jednak sąsiaduje z placem Grunwaldzkim, a więc jednym z głównych, węzłowych punktów komunikacyjnych miasta – komentuje Leszek Michniak.

Wielka płyta w dobrych lokalizacjach

Podwyższone czynsze częściej spotykamy też w obrębie szeroko rozumianego centrum, a więc obszaru obejmującego plac Grunwaldzki na północny Wschód, bliższe Śródmieście, na Zachodzie bliską Fabryczną, a więc do skrzyżowania ulic Legnicka i Strzegomska, a na południu do ulicy Hallera. Nie są to co prawda lokalizacje centralne, ale pozostające ciągle w głównej tkance miejskiej.

Na pewno cenowo wyróżniają się wspomniane Krzyki. Czynsz najmu 40 – metrowego mieszkania w bloku z wielkiej płyty przy ul. Kamiennej to 1600 zł. Stawka jest nieco podwyższona, co wynika z dobrej lokalizacji. Oferta może być atrakcyjna m.in. dla studentów z uwagi na sąsiedztwo szkół wyższych – np. Uniwersytetu Ekonomicznego.

Pozostając na Krzykach – w podobnej lokalizacji, a więc w okolicy ronda Powstańców Śląskich – spotykamy zbliżone wyceny. 30 – metrowa kawalerka przy ulicy Wandy, została wyceniona na 1300 zł, czyli po 43 zł/mkw.

- Wyższa wycena wynika z jednej strony z dobrej lokalizacji, z czasem dojazdu nie dłuższym niż 10 minut do ścisłego centrum miasta, a z drugiej strony z tego, że nieruchomość to kawalerka. W takim przypadku wynajmujący częściej są skłonni podwyższać ceny, z racji faktu, że siłą rzeczy czynsz będzie i tak niski. Podobne zjawisko obserwujemy również na rynku sprzedaży mieszkań – komentuje Leszek Michniak.

Najtańsze oferty najmu mieszkań we Wrocławiu

Gdzie znajdziemy najtańsze mieszkania na wynajem w stolicy Dolnego Śląska? Podobnie jak w przypadku nieruchomości na sprzedaż, najniższe wyceny to domena lokalizacji peryferyjnych. Stawki w granicach, lub poniżej 30 zł za metr kwadratowy, spotykamy często w takich rejonach jak np. dalsza Fabryczna, Jagodno, Psie Pole itp. Przykładem może być osiedle Poświętne na północy miasta, gdzie 58 – metrowe mieszkanie w nowym budownictwie zostało wystawione na wynajem, w cenie 1500 zł, co daje wyraźnie obniżoną stawkę 26 zł za metr kwadratowy.

Podobne, a nawet niższe stawki spotykamy także na innych nowych osiedlach na peryferiach. Na Psim Polu, w Stabłowicach, Sołtysowicach ceny najmu rzadko sięgają powyżej 30 zł za metr kwadratowy. Droższe oferty zazwyczaj dotyczą mieszkań o podwyższonym standardzie.

Najem instytucjonalny szansą dla klientów

Tańsze dzielnice miasta z pewnością będą sukcesywnie zyskiwać na znaczeniu. - Należy pamiętać, że Wrocław ciągle się rozbudowuje. Rejony, które dziś zwiemy peryferiami, za kilka lat nie będą już za nie uważane. Tańsze, oddalone osiedla, kuszą klientów niskimi czynszami. Warto również podkreślić, że na naszych oczach powstają podwaliny rynku najmu instytucjonalnego – podkreśla Leszek Michniak.

Inwestycyjne oferty w tym zakresie to nieruchomości w systemie condo, budowane dla osób, które chcą czerpać zyski z najmu. W takiej formie klient, który partycypuje w kosztach budowy staje się jednocześnie właścicielem pokoju hotelowego, jednocześnie podpisuje z deweloperem umowę, dzięki której ten wynajmuje nieruchomość, a właścicielowi oferuje określony zwrot w określonym czasie. Proponowane stopy zwrotu są wysokie. Wynoszą często nawet 8 – 8,5 proc.
To oferta dla inwestorów, jednak bardzo ciekawie przedstawia się również oferta instytucjonalna po prostu dla zwykłych najemców. Wrocławskim przykładem może być system TBS i nowe nieruchomości budowane w tej formie na osiedlu Leśnica.

- To bardzo ciekawe rozwiązanie, zwłaszcza, że klient dostaje nieruchomość nową, wykończoną pod klucz. Co prawda wnosi opłatę partycypacyjną, ale mimo wszystko – biorąc całościowe koszty, a więc wysokość czynszu, jest to rozwiązanie bardziej opłacalne niż wieloletni wynajem na wolnym rynku. Jest też znacznie tańsze od kupna mieszkania na kredyt. Poza tym oferta tego typu może być atrakcyjna dla ludzi z niższą zdolnością kredytową. Należy jednak również pamiętać o warunkach, oprócz wkładu partycypacyjnego jest też kryterium dochodowe oraz wymóg nieposiadania żadnego innego mieszkania na własność – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowo: czynsz najmu 51 – metrowego mieszkania pod klucz, w TBS w Leśnicy wynosi 702 zł, co daje 14 zł za metr kwadratowy, a więc o ponad 50 proc. niższą stawkę od rynkowych. Za takie pieniądze, klient staje się „dożywotnio” najemcą mieszkania z balkonem, lub ogródkiem Mieszkanie jest wykończone w standardzie do zamieszkania, na podłogach w kuchni i łazience wykładziny PCV, w pokojach panele lub wykładzina podłogowa.

Wynajem mieszkań we Wrocławiu – perspektywy rynkowe

Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach utrzyma się wysoka koniunktura na mieszkania na wynajem we Wrocławiu. Zapotrzebowanie będzie duże, generowane nie tylko przez studentów, ale też rosnącą rzeszę pracowników, w tym przybyszów zza wschodniej granicy. Wrocław to jeden z największych ośrodków akademickich i najdynamiczniejszych rynków pracy w naszym kraju. Całościowy obraz jest więc pozytywny. Z inwestycyjnego punktu widzenia, stolica Dolnego Śląska to atrakcyjna lokalizacja na zakup nieruchomości pod wynajem. O sukcesie inwestycyjnym przesądza przede wszystkim cena kupna w relacji do potencjału nieruchomości i możliwego do uzyskania czynszu najmu.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN