Co rozumiemy przez pojęcie atrakcyjna lokalizacja? Oczywiście chodzi o miejsce, które jest maksymalnie często odwiedzane, przyciąga tyrustów i przybyszów. Z analizy cen obiektów hotelowych wynika, że najdroższe są takie nieruchomości w największych miastach – Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu. Z punktu widzenia inwestora taka lokalizacja daje większą pewność rentowności inwestycji. Duże miasta są odwiedzane przez cały rok, więc nie obejmuje ich „sezonowość”, ponadto w większym zakresie ściągają różne typy klientów – nie tylko turystów. Ceny nieruchomości są tym wyższe, im bardziej prestiżowe położenie – np. blisko centrum, czy starówki.

Do najdroższych lokalizacji obiektów hotelowych w Polsce zaliczamy również uznane miejscowości turystyczne. Z obserwacji analityków WGN wynika, że ceny nieruchomości typu hotel, pensjonat itp. są generalnie wyższe w kurortach nadbałtyckich niż np. w górach, czy na Mazurach.Wartością, która przekłada się na ceny nieruchomości hotelowych jest też dobre położenie pod względem komunikacyjnym. Stąd wysokie wyceny mogą uzyskiwać np. obiekty hotelowe położone blisko głównych tras – autostrad, dróg krajowych, także w rejonie lotnisk i dworców kolejowych.

Jeśli chodzi o typy obiektów – na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzykują albo nieruchomości nowe, tzn. np. kilkuletnie i spełniające standardny nowoczesnych obiektów tego typu, albo też obiekty o charakterze zabytkowym, historycznym, zwłaszcza jeśli wyróżnia je świetna lokalizacja. Z kolei najniższe wyceny spotykamy w przypadku nieruchomości z czasów PRL, zwłaszcza jeśli nie były unowocześniane.

Ceny obiektów hotelowych

Jak już wspomnieliśmy – przeciętne ceny za dobrze położoną nieruchomość, z rentownym, działajacym hotelem to przynajmniej około 4 – 5 mln zł za kilkaset metrów kwadratowych. Z danych WGN wynika, że stawki w porównaniu do średnich cen na rynku mieszkaniowym w danej lokalizacji. Czasem stawki za naprawdę prestiżowe nieruchomości są wielokrotnie podwyższone.

Przykład to jedna z najdroższych obecnie nieruchomości w tym segmencie w WGN, a więc hotel w zabytkowej kamienicy na gdańskiej starówce (Dom pod Murzynkiem), który został wyceniony na 14 mln zł. Obiekt ma nieco ponad 500 mkw., tak więc stawka za metr kwadratowy w tym przypadku jest bardzo wysoka, wynosi ponad 27 tys. zł.

Ile kosztują atrakcyjne hotele w górach i nad morzem? Ponad 6600 zł za metr kwadratowy – to cena obiektu hotelowego w Łebie nad Bałtykiem. Cena całości to blisko 4 mln zł. I tu obserwujemy podwyższoną stawkę, choć jak na tego typu obiekty w kurortach nadmorskich, jest ona przeciętna.

Blisko 16 mln zł to natomiast cena wywoławcza hotelu (2580 mkw.) w Karpaczu. W tym przypadku stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 6100 zł i jest wyraźnie podwyższona w stosunku do cen nieruchomości mieszkaniowych w tym rejonie Dolnego Śląska. Wysoka cena wynika bezpośrednio z atrakcyjności lokalizacji, w jednym z najbardziej znanych kurortów górskich w Polsce.

Koniunktura w turystyce

Prawdopodobnie w kolejnych latach segment nieruchomości hotelowych będzie zyskiwał na popularności. Inwestorzy postrzegają takie obiekty jako zyskowne formy lokowania kapitału. O dobrej koniunkturze świadczą dane dotyczące odwiedzalności Polski. W zeszłym roku nasz kraj odwiedziało 17,5 mln turystów zagranicznych, co jest wynikiem o 4,5 proc. lepszym niż rok wcześniej. Z szacunków Polskiej Izby Turystyki wynika, że ruch w kurortach nadbałtyckich wzrósł o około 20 proc. Wiele wskazuje, że i tegoroczne dane będą bardzo dobre. Obserwowany jest trend wzrostu popularności Polski, jako destynacji turystycznej, ponadto sami Polacy obecnie chętniej wypoczywają w kraju.

Marcin Moneta
Anlityk WGN