Wg badań ankietowych przeprowadzonych przez serwis oferteo.pl inwestorzy najchętniej budują na działkach o powierzchni nie przekraczającej 20 arów. Same domy w większości nie mają więcej niż 200 metrów kwadratowych, choć raczej dominują metraże na poziomie około 120 – 140 mkw.

- Główną, widoczną tendencją, jest odejście od budowania domów tzw. wielopokoleniowych. Wielokrotnie akcentowaliśmy już w WGN ten trend. Wynika on z wielu czynników. Jeszcze kilkanaście lat temu takie, duże domy, w których mogło się pomieścić kilka generacji danej rodziny, były popularne. Obecnie, szczególnie w większych miastach, tego typu realizacje są znacznie rzadsze. Na pewno wynika to po części z faktu, że klienci w większym stopniu przyglądają się budżetowi inwestycji – chcą ograniczyć koszty, ale i również koszty utrzymania. Z drugiej strony nie bez znaczenia są też zmiany społeczne, kulturowe. Dziś duże rodziny znacznie rzadziej żyją ze sobą razem pod jednym dachem. Mobilność ludzi jest większa, młodsi emigrują, częściej zmieniają pracę. Z kolei młode rodziny nie potrzebują takich dużych domów – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. - Nasze obserwacje znajdują potwierdzenie także w podaży domów od deweloperów. Na rynku pierwotnym obserwujemy zwiększoną liczbę realizacji domów stosunkowo małych. Czasem zdarzają się projekty całkiem małe, np. poniżej 100 mkw. W dużych miastach, firmy deweloperskie, które chcą zaoszczędzić powierzchnię działek, stawiają na zabudowę szeregową. Ta cieszy się wzięciem głównie ze względu na przystępne ceny i niejako kompromis między mieszkaniem a domem. Klient dostaje więc nieruchomość nieznacznie większą niż zwykłe mieszkanie w budownictwie wielorodzinnym, ale za to z własnym ogródkiem, garażem itp. - a więc z namiastką domu. Fakt, że większe metraże są w odwrotce nie znaczy jednak, że tego typu nieruchomości są tańsze. Nie zawsze taka prawidłowość ma miejsce. Z ofert WGN wynika na przykład, że najwyższe wyceny na rynku wtórnym domów, uzyskują bardzo dobrze położone nieruchomości o charakterze willi, często zabytkowe i historyczne. Cena jednak uzależniona jest głównie od lokalizacji. Najdroższe są tzw. miejskie enklawy, a więc rejony pozostające stosunkowo blisko centrum, ale jednocześnie dające gwarancję ciszy i spokoju oraz oferujące bliskość zieleni – dodaje Leszek Michniak.

Wg badań ankietowych Polacy stawiają ciągle na tradycyjną technologię budowy domu. Tzn. są to obiekty murowane z bloczku komórkowego bądź cegły ceramicznej. Typowe pokrycie dachu stanowi dachówka ceramiczna. Z ankiet oferteo.pl wynika, że polskie domy zazwyczaj mają jedno piętro, około 1/3 to domy parterowe. Trzeba jednak dodać, że ich popularność i udział w podaży rośnie. Bardzo rzadko natomiast domy są podpiwniczone. Tylko około 15 proc. nowych inwestycji ma piwnice. Polskie domy najczęściej ogrzewane są przy użyciu pieców gazowych. Nieznaczny odsetek stawia na rozwiązania z zakresu energii odnawialnej. Tu największym wzięciem cieszą się pompy ciepła i kolektory słoneczne.

Średnie cenowe

- Z danych pośredników i analityków WGN wynika, że domy na sprzedaż w mniejszych miastach i na wsiach zazwyczaj mają ceny na poziomie 2500 – 2700 zł/mkw. Przeciętna cena 150 – metrowego starszego domu powinna się więc kształtować w przedziale około 350 – 400 tys. zł. W miastach stawki są nieznacznie wyższe, natomiast najwyższe ceny dotyczą tylko dużych metropolii oraz ośrodków o charakterze turystycznym i nieruchomości , które mają potencjał inwestycyjny. Wille i posiadłości w miejskich enklawach Krakowa, Warszawy czy Wrocławia potrafią kosztować nawet i powyżej 10 tys. zł/mkw., a najbardziej luksusowe nieruchomości sięgają cenami 20 tys. Średnie stawki dla dużych miast wynoszą natomiast około 4 – 4,5 tys. zł za metr kwadratowy – tłumaczy Leszek Michniak.

Dodaje, że oprócz lokalizacji znaczenie ma również metraż. Im większy dom, tym większa skłonność sprzedającego do obniżenia stawki za metr kwadratowy. Przykładowo: duży, ponad 370 – metrowy dom w jednej z lokalizacji na Dolnym Śląsku można kupić za niecałe 500 tys. zł. W tym przypadku stawka wynosi 1300 zł za metr kwadratowy.

- Z naszych danych wynika, że najniższe ceny uzyskują domy z wczesnego PRL. Są one postrzegane jako nieatrakcyjne i wykonane w złej technologii Domy starsze, przedwojenne mogą być oczywiście tańsze, jeśli ich stan jest fatalny, ale też jeśli stan ogólny jest względny, natomiast nieruchomość wyróżnia się świetną lokalizacja, to taka oferta może mieć cenę podwyższoną – zaznacza Leszek Michniak.



Największe metropolie

Warszawa

To najdroższy rynek nieruchomości w Polsce, z cenami wyższymi blisko o 100 proc. w porównaniu do tańszych miast regionalnych, a także o kilkadziesiąt procent względem innych dominujących ośrodków, takich jak Wrocław, Kraków czy Poznań. Wg danych cenowych Narodowego Banku Polskiego (za I kw. 2017) średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 7700 zł/mkw. Dla porównania – w Krakowie za nowe mieszkania płaci się 6600 zł, we Wrocławiu 6400, w Łodzi 4900 zł natomiast w Zielonej Górze 3900 zł/mkw.

Na stołecznym rynku wtórnym mieszkania są nieco tańsze. Wg NBP ceny transakcyjne na koniec ubiegłego roku (ostatnie opublikowane dane) wynosiły nieco ponad 7200 zł/mkw. Rynek wtórny, w przeciwieństwie do pierwotnego nieco staniał. W ciągu 2 lat – od IV kw. 2014 ceny zmniejszyły się o około 150 zł/mkw.

Ile kosztują domy w stolicy?

- Stawki są bardzo zróżnicowane, ale średni poziom cen wynosi około 5000 zł/mkw. Za 3500 zł od metra można już zakupić duży dom typu bliźniak na Mokotowie. We Włochach przeciętny poziom cen wynosi około 4500 zł/. Przykładowa oferta to dom o powierzani niecałych 300 mkw. wystawiony na sprzedaż w cenie 1,3 mln zł, co daje stawkę wynoszącą właśnie 4500 zł/mkw. Oferty o charakterze Premium „zaczynają się” w Warszawie od około 6500 zł/mkw. Za 350 – metrową willę z 2017 roku w Wilanowie – Zawadach trzeba zapłacić blisko 2,5 mln zł, co daje 7000 zł do metra kwadratowego. Za luksusową posiadłość pod klucz w lokalizacji Pyry na Ursynowie trzeba będzie zapłacić jednak aż ponad 6,5 mln zł, co daje stawkę wynoszącą 29 tys. zł od metra – tłumaczy Leszek Michniak. Do najdroższych lokalizacji domów jednorodzinnych w Warszawie na pewno należy wspomniany Ursynów, także Mokotów i Wilanów. Nieco tańsze są peryferyjne dzielnice takie, jak Ursus, Białołęka, Bielany choć i tu znajdziemy oferty z rynku pierwotnego z podwyższonymi cenami. Za nowe domy w zabudowie szeregowej na Bielanach płaci się po 8300 zł/mkw. Cena za 90 – metrową nieruchomość z 46 metrową działką wynosi 750 tys. zł.

Kraków

To drugi pod względem poziomu cen rynek nieruchomości wśród miast wojewódzkich w Polsce. Metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje tu przeciętnie (dane za I kw. 2017) 6375 zł, natomiast na rynku wtórnym stawki dochodzą tu do 6000 zł.

- Kraków to bardzo ciekawy prężny rynek nieruchomości mieszkaniowych oferujący całą paletę najróżniejszych typów budownictwa jednorodzinnego i lokalizacji. Z danych WGN wynika, że obecnie przeciętne ceny w stolicy Małopolski wynoszą około 4 tys. zł. W takich stawkach można np. kupić duży 240 – metrowy dom w Bronowicach Wielkich. Za bliźniaka w Bronowicach trzeba będzie zapłacić 3500 zł. Z kolei Olsza, która ma bardzo dobrą opinię, i charakter miejskiej enklawy, jest już zdecydowanie droższa. 180 – metrowy dom w tym rejonie Krakowa został wyceniony na ponad 7500 zł/mkw. To pokazuje, że rejon Olszy należy do jednych z najdroższych i najbardziej cenionych lokalizacji w tym mieście – komentuje Leszek Michniak. Dodaje, że podobny poziom cen spotkamy na Woli Justowskiej, również postrzeganej jako dzielnica willowa Krakowa.

Wrocław

Stolica Dolnego Śląska jest miastem nieznacznie tańszym od Krakowa, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Średnio za nowe mieszkania we Wrocławiu płaci się obecnie 5400 zł na rynku wtórnym i 6000 zł na rynku pierwotnym. Średnie ceny za metr kwadratowy domu jednorodzinnego wynoszą około 4000 zł.

- Podobnie jak w innych dużych ośrodkach widzimy we Wrocławiu zdecydowanie podwyższone stawki w rejonach postrzeganych jako willowe, a więc we wspomnianych miejskich enklawach, które z jednej strony dają wytchnienie od hałasu i ruchu ulicznego, z drugiej są jednak dobrze skomunikowane z centrum miasta – tłumaczy Leszek Michniak – Na pewno do wrocławskich lokalizacji domów jednorodzinnych, które są najdroższe, zaliczmy Zacisze/Zalesie, Karłowice, Oporów i rejon Wielkiej Wyspy, a więc Biskupin/Bartoszowice. Tu częściej spotykamy też willową ofertę domów o charakterze zabytkowym. Chodzi o budownictwo przedwojenne – tłumaczy Leszek Michniak.

Przykładowe oferty: luksusowa willa na Zaciszu we Wrocławiu została wyceniona na blisko 4 mln zł za 220 mkw., co daje stawkę wynoszącą ponad 18 tys. zł/mkw. 280 – metrowa posiadłość na Zaciszu to koszt rzędu blisko 2,5 mln zł, cena metra kwadratowego wynosi 8750 zł. Z kolei za willę z 2009 roku na Oporowie trzeba będzie zapłacić po ponad 8000 zł/mkw.

- Średnie ceny dla Wrocławia to około 4000 – 4500 zł. Nieco tańsze są oddalone dzielnice na zachodzie i północy, które szybko się rozbudowują – m.in. Stabłowice, Złotniki, Leśnica, Sołtysowice.  Na wrocławskim Muchoborze Wielkim – a więc w dobrze zlokalizowanej dzielnica na południowym – zachodzie miasta, za 120 metrową szeregówkę trzeba będzie zapłacić 510 tys. zł. Jeśli ktoś natomiast szuka ofert w przedziale cenowym 3000 – 3500 zł/mkw. powinien raczej skupić się na miejscowościach podwrocławskich. Przykładem może być oferta z Kamieńca Wrocławskiego (13 km od centrum Wrocławia), gdzie za 124 – metrowe szeregówki z rynku pierwotnego płaci się niecałe 400 tys. zł. Stawka za metr kwadratowy takich nieruchomości wynosi 3200 zł/mkw. W oddalonych o 14 km od centrum Wrocławia Ozorzycach, ceny nowych szeregówek zaczynają się od około 2800 zł/mkw. Za 180 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 499 tys. zł – tłumaczy Leszek Michniak.



Szczecin

To co prawda zdecydowanie mniejszy rynek nieruchomości niż Kraków, Warszawa, czy Wrocław, ale Szczecin cechuje się tym, że szybko goni czołówkę. Obecnie miasto to przechodzi dynamiczny rozwój w zakresie segmentu nieruchomości komercyjnych – głównie magazynowych, ale i na rynku mieszkaniowym można zauważyć progres.

- Szczecin to bardzo ciekawe miasto, które mimo że nie należy do ścisłej czołówki rynku nieruchomości, ma całkiem nieźle rozwiniętą ofertę luksusową i o podwyższonym standardzie. Widać to również w segmencie domów jednorodzinnych. Choć ceny są tu zdecydowanie niższe niż w Warszawie czy Krakowie, to jednak w WGN obserwujemy także dużą liczbę drogich nieruchomości, ze stawkami na poziomie największych rynków w kraju – komentuje Leszek Michniak.

Obecnie średnie ceny domów jednorodzinnych w Szczecinie wynoszą około 3500 zł/mkw. Przykładowo: za nowy 160 metrowy dom pod Szczecinem (Dobra Szczecińska) jeden z oferentów oczekuje 535 tys. zł, co daje nieco ponad 3300 zł/mkw. 206 – metrowy bliźniak w dzielnicy Pogodno, jednej z najpopularniejszych w tym mieście, został wyceniony na 800 tys. zł, po 3800 zł/mkw.

Jak wspomnieliśmy w stolicy województwa zachodniopomorskiego spotykamy jednak również sporo ofert wyraźnie droższych. I tak na przykład: za posiadłość położoną nad jeziorem Głębokie trzeba będzie zapłacić blisko 9000 zł za metr. 170 – metrowy dom na wzniesieniu z widokiem na jezioro i las to wydatek rzędu 1,5 mln zł. Za 176 - metrowy dom na willowym osiedlu Bezrzecze trzeba zapłacić 1,3 mln zł. Z kolei 250 – metrowy dom w Wołczkowie kosztuje 1,8 mln zł.

- Tego typu oferty potwierdzają, że Szczecin ma nieźle rozwinięty segment Premium. Przewidujemy, że dzięki świetnemu położeniu, dobremu skomunikowaniu z zachodem Europy i Skandynawią nieruchomości w tym mieście  będą drożeć – komentuje Leszek Michniak.

Domy na prowincji

Powyższe przykłady dotyczyły największych miast w kraju i rynków, które mają duży potencjał. A jak kształtują się ceny domów na tzw. prowincji, tzn. w miastach mniejszych i na wsiach.

- Generalną obserwacją analityków WGN jest niewielkie zróżnicowanie cenowe w takich ośrodkach i to niezależnie od regionu kraju. To ciekawe zjawisko. Mówiąc inaczej: ceny domów w mniejszym mieście na Podlasiu, nie odbiegają od cen na prowincji np. w Wielkopolsce. Generalnie zasada jest dosyć prosta – im dalej od wiodącego, dużego miasta, tym taniej. Wśród mniejszych ośrodków zdecydowanie najdroższe są właśnie te zlokalizowane wokół metropolii – komentuje Leszek Michniak.

Dodaje, że średni poziom cen domów jednorodzinnych w małych miastach i na wsiach wynosi około 2500 zł/mkw. Różnice robi położenie atrakcyjne turystycznie. W takiej sytuacji dom staje się łakomym kąskiem dla inwestorów. Ceny automatycznie idą mocno do góry.

- Dobrym przykładem jest tu bałtycka riwiera. Nieruchomości jednorodzinne w pasie nadmorskim wiodących kurortów nadbałtyckich często mają ceny na poziomie nawet 7 – 8 tys. zł/mkw. Są i oferty droższe. Jedną nieruchomość mieszkalną w centrum Międzyzdrojów wyceniono na ponad 10 tys. zł/mkw.  - komentuje Leszek Michniak.

Prognozy

Co dalej czeka segment domów jednorodzinnych? Wszystko wskazuje na to, że nadal będzie się umacniał trend w zakresie budownictwa kompaktowego, a więc realizacji mniejszych metraży. Kupujący dziś szukają nieruchomości tanich w utrzymaniu. Niewykluczone, że z czasem większym wzięciem będą z tego powodu cieszyć się rozwiązania proekologiczne, a więc w zakresie energii odnawialnych. Są to co prawda ciągle stosunkowo drogie przedsięwzięcia, jednak postrzegane przez klientów jako nowoczesne oraz takie, które mogą się zwrócić w przyszłości.

- Dziś ciężar z dużej powierzchni przesuwa się bardziej w kierunku właśnie domów nie tak dużych, za to nowoczesnych, oszczędnych jeśli chodzi o koszty utrzymania. Sądzimy, że taki kierunek będzie się umacniał w kolejnych latach- podsumowuje Leszek Michniak. Dodaje, że wielopokoleniowe domy duże częściej będą powstawać jako realizacje segmentu Premium, a więc nieruchomości o charakterze willowym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN