Wg danych firmy doradczej Colliers International całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce w tym roku przekroczyły 9,1 mln mkw. W pierwszym kwartale deweloperzy oddali ponad 150 tys. mkw. nowych biur – najwięcej w Warszawie, następnie w Krakowie i Wrocławiu. Te trzy miasta to zresztą największe rynki biurowe w Polsce.

W tym tekście omówimy sytuację na lokalnych rynkach biurowych, oraz na podstawie danych firmy WGN sprawdzimy średnie ceny najmu biur na rynku wtórnym.

Warszawa

Jest oczywiście niekwestionowanym liderem jeśli chodzi o wielkość rynku, podaż oraz popyt. Wg Colliers International całkowite zasoby nowoczesnych biur w stolicy naszego kraju przekraczają 5 mln metrów kwadratowych. W I kw. 2017 w budowie było kolejnych ponad 700 tysięcy metrów. Co prawda stolica ma dosyć duży, jak na resztę rynków, poziom pustostanów – wynoszący około 14 proc. - jednak równocześnie inwestorzy dostają informacje z rynku o dużym zapotrzebowaniu na nowe powierzchnie. Przeciętne czynsze najmu za biura w stolicy wynoszą od 12 do 22 EUR/mkw.

Dynamiczny wzrost powierzchni biurowych i nowe inwestycje zmieniają tkankę miejską, wysuwają też nowe lokalizacje. Z pewnością takim nowym centrum biurowym stolicy jest Wola, na której realizuje się wiele nowych, ciekawych projektów i która zyskuje na popularności wśród najemców.

Z danych firmy doradczej JLL wynika, że na Woli na chwilę obecną funkcjonuje 38 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 600 000 mkw. Eksperci szacują, że w 2021 r. łączna podaż może sięgnąć nawet miliona mkw. W ten sposób Wola „osiągnie” wynik na poziomie słynnego „Mordoru”, czyli zagłębia biurowego na warszawskim Służewcu.

Ile płaci się za wynajem biur na rynku wtórnym?

- Czynsze najmu wynoszą przeciętnie około 40 – 60 zł/mkw. w mniej reprezentacyjnych częściach miasta, tzn. poza ścisłym centrum – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Zaznacza, że z uwagi na wysoką podaż nowoczesnych obiektów biurowych, na stołecznym rynku mamy do czynienia z szeregiem ofert na sprzedaż – dotyczących starszych nieruchomości tego typu. Inwestorzy zresztą coraz częściej decydują się na wchodzenie w takiej inwestycje, głównie po to, by móc zrealizować nowy projekt, rzadziej – by zmodernizować starszy obiekt. Tak się dzieje, jednak tylko pod warunkiem, że daną nieruchomość wyróżnia świetna lokalizacja.

Za ile można nabyć starszy obiekt biurowy w stolicy?

Średnie ceny za stosunkowo niewielkie budynki tego typu (2000 – 5000 mkw.) wynoszą około 15 – 30 mln zł. Rozpiętość stawek kształtuje się od około 2000 zł/ mkw. do ponad 5000.

Przykładowo – biurowiec z lat 70' ubiegłego wieku, po modernizacjach, zlokalizowany na Woli w rejonie ulic Dzielnej i Okopowej, a więc w świetnej lokalizacji z inwestycyjnego punktu widzenia – gdzie powstają nowe projekty zarówno komercyjne jak i mieszkaniowe, oddalonej zaledwie o około 2 km od ścisłego centrum miasta – został wystawiony na sprzedaż w cenie 21 mln zł, co daje stawkę za 5700 mkw. wynoszącą nieco ponad 3600 zł od metra kwadratowego.

- Akurat ta nieruchomość spełnia oczekiwania deweloperów realizujących nowe projekty. Tego typu okazji poszukują takie firmy. Biurowiec jest naprawdę świetnie zlokalizowany – w nowym i szybko rozwijającym się centrum biznesowym Warszawy – komentuje Leszek Michniak.

Kraków

Jest drugim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce. W tym roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy Małopolski przekroczyły milion metrów kwadratowych. Największe obiekty oddane do użytku w I półroczu 2017r. to Astris (12 100 m kw.), DOT Office D (11 500 m kw.) oraz Zabłocie Business Park A (10 400 m kw.).

Rynek biurowy Krakowa rozwija się dzięki dużemu popytowi na tego typu powierzchnie głównie z branży BPO oraz IT. Trzeba jednak zauważyć, że wzrost podaży pociągnął za sobą również wzrost stopy pustostanów. Wg danych firmy BNP Paribas Real Estate ta wzrosła z ponad 6 do ponad 10 proc. Jeśli chodzi o czynsze za nowoczesne biura, te mieszczą się w przedziale około 13 – 15 eur/mkw.

Warto dodać, że wg ostatniego rankingu Tholons Services Globalization City Index 2017 Kraków jest drugim w Europie i ósmym na świecie najlepszym miastem na lokalizację usług typu BPO i SSC. Miasto gwarantuje dostęp do wykwalifikowanych kadr. Kraków jest – po Warszawie – największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Kształci się tu ponad 150 tys. studentów.

Ile należy płacić na wynajem biur? Z danych WGN wynika, że nowoczesne powierzchnie biurowe są do wynajęcia już za około 10 – 12 eur/mkw.

- 55 zł od metra to przykładowy czynsz najmu. Ten akurat odnosi się do nowoczesnego biurowca z 2016 roku, oddanego na krakowskich Czyżynach. Czynsz najmu lokalu biurowego o powierzchni 235 mkw. w tym biurowcu klasy A wyniesie więc niecałe 13 tys. zł – komentuje Leszek Michniak – Kraków to niewątpliwie jedna z najatrakcyjniejszych lokalizacji biurowych w Polsce, ale i tu konkurencja o najemców jest ostra. Duża podaż nowych biur sprawia, że właściciele starszych obiektów mogą wypaść z rynku. Muszą rywalizować nie tylko ceną, ale także warunkami umownymi i dodatkowymi udogodnieniami. Powinni też sukcesywnie modernizować swoje obiekty, inaczej te przestaną być atrakcyjne dla najemców, nawet pomimo niskich czynszów – dodaje.

Wrocław

To trzeci pod względem wielkości i podaży rynek biurowy w Polsce – po Warszawie i Krakowie. Nowoczesne obiekty biurowe realizowane są tu w różnych częściach miasta, także w ścisłym centrum, ale za zagłębie biurowe Wrocławia uchodzi dzielnica Fabryczna z rejonem ulic Strzegomskiej i Robotniczej oraz przy Legnickiej i Na Ostatnim Groszu. W tej części miasta realizowane są sukcesywnie nowe projekty – ostatnio m.in. Business Garden Wrocław. Do miana biznesowego centrum aspiruje również rejon ulicy Powstańców Śląskich i Swobodnej w sąsiedztwie dworca kolejowego, a więc w centrum miasta. Tu również obserwujemy zwiększoną podaż – szereg nowych inwestycji biurowych zupełnie zmienia obraz tego obszaru Wrocławia.

Popularność lokalizacji znajduje swoje potwierdzenie w realizowanych projektach. Obecnie do największych należą – rozbudowa Business Garden Wrocław o łącznej powierzchni 66 800 m kw., Sagittarius (25 000 m kw.) oraz Nowy Targ (22 000 m kw.).

Wg Colliers International na koniec I kw. 2017 całkowite zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu wynosiły 866 tys. mkw., natomiast stopa pustostanów kształtowała się na poziomie niecałych 10 proc. Czynsze najmu są zbliżone do krakowskich – a więc przeciętnie 13 – 15 eur/mkw. Podobnie jak w Krakowie popyt na biura „nakręca” głównie sektor BPO/SSO, ale także branża IT.

- Czynsze najmu we Wrocławiu są mocno zróżnicowane. Generalnie przeciętne stawki za nowoczesne lokale biurowe w stosunkowo dobrych lokalizacjach wynoszą około 50 – 60 zł/mkw. Przykładowo – za biuro w samym centrum miasta, w biurowcu klasy A w rejonie Placu Jana Pawła II, a więc u wejścia na Stare Miasto, należy zapłacić 60 zł od metra kwadratowego. Czynsz najmu za niecałe 250 mkw. lokalu w tym budynku postawionym w 2016 roku wynosi niecałe 15 tys. zł. - komentuje Leszek Michniak.

Dodaje, że wyższe stawki spotyka się czasem w przypadku prestiżowych lokalizacji biurowych przy ulicach na starówce, w zabytkowych kamienicach. Z kolei na drugim biegunie cenowym są biura starsze i oddalone od centrum z cenami najmu wynoszącymi przeciętnie 30 – 40 zł/mkw.

Poznań

Wg Colliers International – raport za I kw. 2017 – podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Poznaniu wynosi niecałe 430 tys. mkw. W pierwszej połowie roku zasoby powiększyły się o nowy biurowiec Bałtyk – z powierzchnią wynoszącą 12,5 tys. mkw. W budowie jest kolejne ponad 30 tys. metrów kwadratowych. Największe realizowane projekty to biurowce Pixel IV i V z łączną powierzchnią blisko 18 tys. mkw.

Poznań cechuje się dosyć dużym wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym około 13 proc. Przeciętne czynsze nie odbiegają tu od stawek krakowskich i wrocławskich, a więc wynoszą około 12 – 15 eur/mkw./miesięcznie.

- Choć w Poznaniu nie buduje się obecnie dużo, tak jak we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie, to jednak i tu obserwujemy presję nowej podaży na właścicieli i zarządców starszych obiektów. Te muszą rywalizować ceną, ale też podnosić jakość. Można również zaobserwować całkiem dużą liczbę nieruchomości biurowych na sprzedaż – tłumaczy Leszek Michniak.
Ceny są bardzo zróżnicowane, ale nie brak okazji, które mogą zainteresować inwestorów komercyjnych. Przykład to kompleks budynków o łącznej powierzchni 8700 mkw zlokalizowanych w sąsiedztwie Międzynarodowych Targów Poznańskich. Nieruchomość wyróżnia się bardzo dobrym położeniem – w centrum Poznania, pomiędzy ul. Zachodnią i ul. Głogowską, w bliskim sąsiedztwie dworca kolejowego Poznań Główny.

Łódź

To bardzo ciekawy przykład szybo rosnącego rynku biurowego. Łódź jest trzecim co do wielkości miastem w Polsce, z liczbą mieszkańców wynoszącą 700 tys. Mimo tak dużej metropolii rynek biurowy Łodzi na tle wiodących miast jest stosunkowo mały. Całkowitą podaż nowoczesnych biur określa się tu na 374 tys. mkw. Mimo, że to niewiele na tle Wrocławia czy Krakowa, to jednak łódzki rynek biurowy szybko rośnie. Wg danych Colliers International w budowie w I kw. 2017 pozostawało tu ponad 128 tys. mkw. nowych biur, a więc ponad 1/3 obecnie istniejącej podaży.

Wg BNP Paribas obecnie w budowie jest nawet więcej , bo blisko 150 tys. mkw. nowych biur. Łódź więc szybko zyskuje na znaczeniu jako bardzo atrakcyjna lokalizacja biurowa. Największymi projektami w trakcie realizacji są: Brama Miasta A i B (42 300 m kw.), Nowa Fabryczna (21 500 m kw.) oraz, Piotrkowska 155 (21 000 m kw.).

Jednocześnie realizowany jest cały duży projekt rewitalizacyjny – Nowe Centrum Łodzi, który ma wykreować nowoczesne powierzchnie m.in. dla biznesu i kultury oraz podnieść jakość tkanki miejskiej. Projekt napędza także podaż powierzchni biurowych. Spośród wymienionych, nowych realizacji dwie pierwsze powstają właśnie w ramach Nowego Centrum Łodzi.
Zwiększona podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Łodzi prawdopodobnie nie zostanie bez wpływu na cały rynek nieruchomości w tym mieście. Akcentują to eksperci firmy REAS, którzy podkreślają, że w lokalizacjach biurowych zauważalny jest również wzrost inwestycji mieszkaniowych i wzrost cen mieszkań. Tak było m.in. z warszawską Wolą i prawdopodobnie wkrótce ten efekt będzie widoczny również w Łodzi.

Obecnie przeciętne czynsze najmu w tym mieście wynoszą 12 – 13/eur/miesięcznie a więc są nieznacznie niższe niż w Krakowie czy Wrocławiu. Łódź za to cechuje się bardzo niskim poziomem pustostanów. Nie przekracza on 6 proc.


- Najbardziej cenione lokalizacje w przypadku biur w przy ulicach, to oczywiście Śródmieście. Wzięcie mają lokale w odrestaurowanych, zabytkowych kamienicach. Czynsze są konkurencyjne na tle stawek za podobne obiekty w Krakowie czy Wrocławiu. Przykładowo – najem 30 metrowego lokalu w kamienicy na Śródmieściu będzie kosztował około 1700 zł miesięcznie – komentuje Leszek Michniak.

Szczecin

Szczecin to bardzo ciekawy rynek nieruchomości komercyjnych na północnym – zachodzie Polski. Co prawda pod względem wielkości jest to rynek nieporównanie mniejszy od wiodących metropolii w kraju, ale – podobnie jak Łódź – szybko zyskuje na znaczeniu, choć w tym przypadku raczej motorem napędowym nie są biura a segment magazynowy
Dzięki świetnemu położeniu, dobrej infrastrukturze drogowej, połączeniom lotniczym i morskim, umiejscowieniu w sąsiedztwie Niemiec i przez granicę morską – Skandynawii, Szczecin znacznie zyskał na atrakcyjności jako lokalizacja pod inwestycje magazynowe.

W zeszłym roku przybyło to ponad 43 tys. mkw. nowoczesnych magazynów, a całkowite zasoby zbliżają się dynamiczny rozwój tego rynku. Wg Colliers International w budowie w Szczecinie jest obecnie 313 tys. mkw. Projekty typu BTS powstają tam m.in. dla takich liczących się graczy jak Zalando czy Amazon.

Jest więc prawdopodobne, że rozwój sektora magazynowego przełoży się również na wzrosty w innych segmentach nieruchomości komercyjnych, a także na rynku mieszkaniowym. Na razie całkowita podaż nowoczesnych biur w Szczecinie wynosi około 160 tys. mkw., ale w budowie jest kolejne ponad 40 tys. Największe projekty aktualnie realizowane to Posejdon (20 000 m kw.) oraz Szczecin Odra Park (10 900 m kw.).

Czynsze najmu za lokale biurowe w Szczecinie wynoszą około 11 – 14 eur/mkw./miesięcznie.

- To niewątpliwie jedna z najciekawszych aktualnie lokalizacji w Polsce. Obserwujemy wzmożone zainteresowanie inwestorów Szczecinem. Miasto ma wiele atrakcyjnych nieruchomości i sukcesywnie uwalnia uzbrojone tereny inwestycyjne. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości w Szczecinie wyraźnie wzrosną – komentuje Leszek Michniak.

Jakie są czynsze najmu za lokale biurowe w Szczecinie? Z danych WGN wynika, że stawki wynoszą od około 20 zł/mkw. za gorsze lokalizacje w prawobrzeżnej części miasta, po około 50 – 55 zł za biura w centrum. Przykładowo: za 200 metrowy lokal w zabytkowej kamienicy w ścisłym centrum miasta należy zapłacić 11 tys. zł miesięcznie.

Oczekiwania najemców

Rynek biurowy w Polsce przechodzi szybkie przeobrażenia. Dynamiczne wzrosty w tym segmencie wymuszają ostrą konkurencję między inwestorami. Rosną też oczekiwania najemców. Presja ze strony nowych inwestycji zmusza właścicieli starszych obiektów do rywalizacji cenami i modernizacji. Dziś nowoczesne obiekty biurowe mają być też kartą przetargową przyciągającą nie tylko najemców ale i wykwalifikowaną kadrę pracowniczą. Dlatego inwestorzy stawiają na budynki wielofunkcyjne z rozbudowanym komponentem handlowym i usługowym. Pracownik w nowoczesnym biurze ma mieć możliwość np. zrobienia zakupów, załatwienia spraw w filii banku, czy zostawienia dziecka w przedszkolu. Oczywiście stawia się też na miejsca do rekreacji i sportu, bądź to w otoczeniu biurowca, bądź bezpośrednio w nim – poprzez dobór najemców – np. fitness, siłownia itp.

Preferowane lokalizacje obiektów biurowych mają zapewniać w miarę szybki i bezpośredni dojazd do ścisłego centrum, jednak równocześnie kładzie się nacisk na zieleń w okolicy i atrakcyjne rekreacyjnie tereny. Rozwiązania proekologiczne oraz certyfikacje są już w zasadzie standardem w tym typie budownictwa. Jeśli chodzi o aranżacje przestrzeni – coraz częściej realizuje się powierzchnie uciekające od biurowej sztampy, przestrzenie do różnego typu aktywności, także tzw. strefy relaksu.

W przypadku lokali biurowych przy ulicach najemcy doceniają atrakcyjność budynku. Dużym prestiżem cieszą się dobrze położone, zabytkowe kamienice.


Marcin Moneta