Dodatkowym bodźcem jest program MdM oraz dostępność kredytów hipotecznych. Raporty ekspertów co roku donoszą o kolejnych rekordach w liczbie mieszkań oddawanych do użytku, jak i ich sprzedaży. Duża podaż skutecznie stabilizuje ceny, zapobiegając ich wzrostowi i ewentualnemu przyhamowaniu popytu. Tak więc, boom mieszkaniowy trwa, i to nie tylko na rynku pierwotnym – rynek wtórny nie pozostaje w tyle, odnotowując wciąż zwiększone obroty.

Analizując ceny mieszkań z rynku wtórnego na przestrzeni ostatnich 18 miesięcy można zauważyć zmianę trendu. Tak jak w 2016 roku ceny ofertowe ustabilizowały się po poprzednim okresie spadków, a kupujący mogli liczyć na kilkuprocentowe upusty transakcyjne, zwłaszcza w przypadku większych mieszkań, tak od początku II kwartału 2017 widać lekką, średnio 2-procentową zwyżkę cen ofertowych w przypadku lokali atrakcyjnych inwestycyjnie. Czyli mieszkań jedno- i dwupokojowych, rozkładowych, w dobrym standardzie, o korzystnej śródmiejskiej lokalizacji, zwłaszcza w pobliżu uczelni wyższych, lub z dobrą komunikacją do centrum. Takie mieszkania, jak wiadomo, są najchętniej kupowane jako inwestycja pod wynajem.

W ostatnim czasie zwiększył się znacznie popyt inwestycyjny na dobrze zlokalizowane kawalerki. Dotyczy to zarówno mieszkań nowszych z ostatniego dziesięciolecia, jak i w budynkach z wielkiej płyty czy w kamienicach, a także w standardzie do remontu. Przekrój cenowy jest tu zróżnicowany, a przy bardzo dobrej lokalizacji trudno liczyć na upust transakcyjny. Można przypuszczać, że ma to swoje źródło we wzroście popytu na samodzielne małe mieszkania na rynku wynajmów.

Kolejny trend zwyżkowy dotyczy cen mieszkań w wielkiej płycie. Ten segment przez lata uważany był za mniej atrakcyjny, a więc zdecydowanie niższy cenowo – różnice dochodziły nawet do 25% poniżej średniej. Jednak przez ostatnie dziesięciolecie zaszły korzystne zmiany – zmieniły się standardy zarządzania, wzrosła samoświadomość mieszkańców, lokalne wspólnoty mieszkaniowe okrzepły, a więc zaczęto przeprowadzać remonty i modernizacje, podnosząc standardy takich budynków. Jeśli dodatkowo wziąć pod uwagę bardzo często korzystną lokalizację w centrach miast i sąsiedztwo rozwiniętych terenów zielonych – co było niezbędne wg PRL-owskich przepisów urbanistycznych – to wzrost cen nie dziwi.

Podobnie rzecz się ma w przypadku mieszkań w kamienicach - przybywa w ofercie takich zmodernizowanych, ale tu, pomimo częstokroć dobrego standardu, ceny są stabilne.

Jeśli chodzi o przekrój wiekowy kupujących mieszkania używane, to większą grupę stanowią ludzie po 40. roku życia, którzy finansują zakup gotówką, co może świadczyć o inwestycyjnym charakterze transakcji. Młodzi ludzie, zwłaszcza aktywni zawodowo, liczą bardziej na przychylną decyzję banku kredytodawcy i podwyższają standard zamieszkiwania nabywając większe mieszkanie. Rynek wtórny oferuje im o tyle korzystniejszą ofertę niż pierwotny, że mogą zamieszkać od razu, bez konieczności kosztownego i czasochłonnego wykańczania lokalu. Najczęściej wystarczą drobne prace modernizacyjne. I tu też można zauważyć zmianę trendu, bo co raz częstsze są przypadki pozostawiania sobie poprzedniego mieszkania, jako inwestycji pod wynajem, pomagającej w spłacie zaciągniętego kredytu.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego - mieszkania 2- i 3-pokojowe w standardzie popularnym, [zł/ mkw.], wg danych WGN

czerwiec/rok

2015

2016

2017

Warszawa

7 500

7 300

7300

Kraków

6 300

5 900

6000

Wrocław

5 500

5 200

5700

Gdynia

5 300

5 100

5200

Poznań

5 300

5 100

5100

Łódź

3 500

3 400

3500

 

Małgorzata Battek

Analityk WGN