Przypomnijmy – od marca 2015 do dziś obowiązuje rekordowo niska podstawowa stopa NBP – wynosi ona 1,5 proc. Nigdy nie była na tak niskim poziomie. Im niższa stopa, tym niższe oprocentowanie kredytów. Niskie stopy procentowe działają pozytywnie na naszą zdolność kredytową, zwiększają wysokość potencjalnych środków, które możemy otrzymać z banku. Ostatnia seria cięć stóp, która doprowadziła do pobicia historycznego rekordu, zaczęła się od maja 2012 roku, gdy podstawowa stopa referencyjna wynosiła 4,75 proc. Jak więc widzimy, w ciągu zaledwie niecałych 3 lat, stopy zmniejszyły się o dwie trzecie.

 

Nic nie może wiecznie trwać

Niskie raty kredytów, wyższa zdolność kredytowa – wszystkie efekty rekordowo niskich stóp nie są wieczne. Rozpędzona tanim kredytem akcja kredytowa może przełożyć się na inflację. Jeśli tak się dzieje i mamy do czynienia z szybkim wzrostem cen, wzrasta również prawdopodobieństwo, że Rada Polityki Pieniężnej stopy podniesie. Zazwyczaj takie rzeczy dzieją się seriach – tzn. po jednej podwyżce stóp, następuje kolejna.

 

Wiele wskazuje na to, że obecnie zbliżamy się już do tego momentu. Co prawda na ostatnim spotkaniu RPP pozostawiła stopy bez zmian, ale od początku roku mamy do czynienia ze znacznym wzrostem inflacji. Jeśli ta miałaby nadal rosnąć, możliwe jest, że do podwyżki stóp procentowych dojdzie jeszcze w tym roku.

 

Co by się stało, gdyby stopy wróciły do poziomów z 2012 r? Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2017 średnia marża kredytu hipotecznego wynosiła 2,14 proc., natomiast całościowo oprocentowanie kształtowało się na poziomie 3,84 proc. Jeśli w tych parametrach, ktoś zaciągnąłby obecnie kredyt na 300 tys. zł w ratach równych na 30 lat – miesięczna rata takiego zobowiązania wynosiłaby około 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu sprzed serii cięć, a oprocentowanie całościowe kredytu wyniosłoby około 7 proc., wtedy miesięczna rata wzrośnie aż o około 500 – 600 zł.

 

Taki scenariusz może być ponurą alternatywą – zarówno dla spłacających mieszkania na własny użytek, jak i dla inwestorów, którzy kupili z myślą o rynku najmu. Każda podwyżka stóp procentowych, a więc rat kredytu zmniejsza rentowność takiego przedsięwzięcia.

 

Szykuj poduszkę finansową

Dlatego czas taniego kredytu i niskich rat powinien być wykorzystany przez kredytobiorcę. W jaki sposób? Każdemu z posiadaczy kredytów powinno oczywiście zależeć na jak najszybszej spłacie zobowiązania. Idealnym czasem do tego jest właśnie okres niskich stóp procentowych. Kredytobiorca, który nie chce przeżyć niemiłej niespodzianki, gdy trend się odwróci, powinien tworzyć odpowiednią poduszkę finansową. Dobrym wyjściem jest przeznaczanie na ratę kredytu kwoty, którą wcześniej się spłacało, gdy stopy były wyżej. Nadwyżka, w formie oszczędności, może być przeznaczona na nadpłatę.

 

Jak i kiedy nadpłacać kredyt? Wszelkie wyliczenia, symulacje w tym zakresie pokazują, że lepszym rozwiązaniem jest jednorazowa spłata większej kwoty, niż comiesięczne dopłacanie. Dlatego w okresie niskich stóp warto po prostu tę „nadwyżkę” oszczędzać, tak by w momencie, gdy stopy zaczną rosnąć, nadpłacić – co oczywiście zmniejszy nasze zobowiązanie (można powiązać to ze skróceniem okresu kredytowania), a jednocześnie pozwoli zachować niskie raty kredytu.

 

Warto wspomnieć o jeszcze jednej rzeczy – mianowicie kosztach takiej nadpłaty, czy w idealnym rozwiązaniu – nawet spłaty całości przed terminem. Otóż – w myśl ustawy o kredycie hipotecznym – która niedawno weszła w życie, banki nie mogą już pobierać prowizji za szybszą spłatę, chyba że ta się dokona w pierwszych trzech latach od zaciągnięcia. Dotychczas wiele banków pobierało prowizję w przypadku spłaty do 5 lat.

 

Marcin Moneta