Ceny nieruchomości w takich miastach jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Gdańsk i Poznań są bardzo mocno skorelowane z odległością od ścisłego centrum, gdzie nieruchomości są najdroższe. Warszawskie Śródmieście, ścisłe centrum Krakowa, rynek i okolice we Wrocławiu, starówka w Gdańsku – to najdroższe lokalizacje mieszkaniowe wśród miast wojewódzkich w Polsce.

Wysokie ceny wynikają nie tylko z prestiżowych lokalizacji, ale także z faktu, że takich mieszkań siłą rzeczy jest niewiele. Grunty inwestycyjne w miastach szybko się kończą. Brakuje dobrych centralnych lokalizacji, a jeśli już są – ziemia zazwyczaj okazuje się bardzo droga. Inwestorzy często decydują się na rewitalizacje już istniejących budynków – m.in. zabytkowych kamienic, ale to bardzo drogie przedsięwzięcia. Siłą rzeczy więc odbija się to na cenach nieruchomości.

Druga sprawa to dostosowanie budownictwa deweloperskiego do wymogów cenowych programu MDM. Limity cen mieszkań, które kwalifikują się do dopłat są mocno zróżnicowane w zależności od rynku. Zazwyczaj jednak pozostają na poziomie wyraźnie niższym od stawek średnich dla całego miasta. Firmy chcąc utrzymać świetną sprzedaż, budują sporo właśnie z myślą o MDM. Dostosowują też ceny do wymogów programu, a to wiąże się z realizacjami nowych inwestycji w tańszych rejonach miast – czyli zazwyczaj na peryferiach.

O to zresztą „oskarżano” MDM – że program sprzyja rozciąganiu budownictwa na dalekie peryferie, tam gdzie ceny gruntów są niższe.

Różnica cen między lokalizacjami peryferyjnymi a centrami miast jest na tyle duża, że nawet klient z zasobniejszym portfelem z pewnością rozważy wybór nieruchomości na przedmieściach. Osoby średnio zarabiające będą natomiast już mocno zainteresowane taką ofertą.

Trzeba pamiętać, że przed kredytobiorcami trudniejsze czasy – zbliża się do końca program Mieszkanie dla Młodych. Wkrótce klienci rynku mieszkaniowego pozostaną bez żadnej pomocy państwowej. Nowy program Mieszkanie Plus rozkręci się dopiero za kilka lat, ponadto jest oparty na zupełnie innych zasadach. Stawia na mieszkania na wynajem i oszczędzanie na cele mieszkaniowe.

Ceny mieszkań co prawda szybko nie rosną, ale też nie spadają. Ile potrzebujemy kapitału, by myśleć o przeciętnej nieruchomości w dużym mieście? Jeśli chcemy kupić 50 – metrowe, nowe mieszkanie w Warszawie potrzebujemy na to blisko 380 tys. zł (7650/mkw.), w Krakowie – 318 tys. zł (6300 zł/mkw.), a we Wrocławiu 306 tys. (6100 zł/mkw.).

Z punktu widzenia osoby finansującej taki zakup kredytem, dużym problemem będzie na pewno wkład własny. Od stycznia 2017 banki powinny udzielać kredytów z wkładem nie mniejszym niż 20 proc. W praktyce KNF pozwala na kredytowanie z niższym wkładem pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń – najczęściej ubezpieczenia. Przekłada się to na wzrost kosztów kredytowania.

Do tego dochodzą dodatkowe koszty. Kupujący nowe mieszkanie potrzebuje gotówki nie tylko na wkład kredytowy, ale i na wykończenie nieruchomości – szacuje się, że idzie na ten cel kolejne 10 proc. z ceny mieszkania.

Tak więc – sytuacja na rynku mimo rekordowo niskich stóp procentowych wcale nie jest aż tak dobra dla kupujących, jak mogłoby się wydawać. To jedna z przyczyn, dla których miasta rozciągają się na peryferie. W takich lokalizacjach jest popyt na mieszkania, a jeśli jest popyt, to i jest podaż. Znacznie tańsza nieruchomość w oddalonej lokalizacji oznacza sporą oszczędność, nawet o ponad 100 tys. zł na przeciętnej wielkości mieszkaniu.

Poza tym – czy dalej znaczy gorzej? Otóż niekoniecznie. Lokalizacja lokalizacji nierówna, a przy szybko rozwijających się miastach, po kilku latach oddalone osiedla przestają być już tak bardzo oddalone.

Lista wad dalszych lokalizacji jest znana. Mieszkańcy nowych osiedli na peryferiach poza czasem i kosztami dojazdu do centrum (jeśli tam pracują) zmagają się czasem z brakami w infrastrukturze. Chodzi głównie o niewystarczającą siatkę połączeń komunikacji miejskiej, braki w zakresie dróg wyjazdowych z osiedli, niewielką liczbę sklepów i placówek typu przedszkole, szpital, przychodnia. Co prawda – to wszystko sukcesywnie powstaje, wraz z rozwojem danego miejsca, ale zwłaszcza na początku, dla „pionierów” w danej lokalizacji, mogą być z tym problemy.

- Dalsze rejony miast mają jednak i swoje zalety. Z drugiej jednak strony dalsze lokalizacje mają swoje wymierne zalety. Kupujący cenią tzw. miejskie enklawy, czyli osiedla odseparowane od wzmożonego ruchu ulicznego i zgiełku, które dają poczucie większej „sielskości”, bliskość zieleni itp. Bardzo wysokie wyceny uzyskują takie właśnie miejskie enklawy położone blisko centrum. W WGN widzimy jednak również, że sporym wzięciem cieszą się też i dalsze lokalizacje, które mają taki właśnie „zielony” charakter, zwłaszcza jeśli są nieźle skomunikowane. Co znaczy pojęcie niezłe skomunikowanie? W warunkach dużego miasta można za nie uznać lokalizację pozwalającą w 20 minut dotrzeć do centrum – komentuje Leszek Michniak.

Popularny standard wysoki

Choć rzeczywiście – ogromna większość inwestycji w segmencie popularnym na wiodących rynkach realizowana jest w dalszych lokalizacjach, to jednak nie oznacza to, że projekty tego typu są nieatrakcyjne.


- Wręcz odwrotnie – można nawet mówić o znacznym podniesieniu standardu najtańszego budownictwa deweloperskiego, a więc adresowanego do szerokich rzesz klientów. Jeszcze 10 lat temu parkingiem podziemnym mogły „pochwalić” się tylko niektóre inwestycje z wyższej półki. Dziś wiele osiedli z segmentu popularnego ma takie udogodnienia. Właściwie standardem stały się windy w budynkach i balkony. Firmy deweloperskie rywalizują o masowego klienta nie tyle lokalizacją a właśnie jakością, no i ceną – komentuje Leszek Michniak.

Przykładem bardzo udanej inwestycji mieszkaniowej, który pokazuje, że budownictwo popularne nie musi być gorszej jakości a lokalizacja w dalszej dzielnicy nie musi być mniej atrakcyjna, jest nowe osiedle we wrocławskiej Leśnicy. Chodzi o Osiedle Miodowa.

Zanim przejdziemy do jego specyfiki, kilka zdań o ogólnej sytuacji na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Stolica Dolnego Śląska z cenami na poziomie ponad 6100 zł/mkw. jest obecnie jednym z najdroższych miast wojewódzkich w Polsce. Tanie mieszkania znajdziemy na pewno w gminach satelickich, m.in. Siechnice, Kobierzyce itp. Wśród dzielnic samego miasta do najtańszych należą m.in. Leśnica, Pracze Odrzańskie, Świniary, na północnym – zachodzie miasta, także Psie Pole, Pawłowice i Sołtysowice na północnym wschodzie. Na południu wymienimy m.in. Brochów, Książe, Jagodno, Bienkowice.

- Są to osiedla peryferyjne, ale szybko się rozbudowujące. Dzięki nowym inwestycjom zupełnie zmieniają swój charakter. Wiele robią tu inwestycje drogowe, które znacznie zwiększają atrakcyjność danej lokalizacji. Przykładem może być południe miasta – miejscowości takie jak Domasław, Kobierzyce itp. - dzięki bliskości obwodnicy autostradowej ich skomunikowanie z centrum Wrocławia zdecydowanie się poprawiło, a to przekłada się na zwiększenie atrakcyjności danej lokalizacji mieszkaniowej – komentuje Leszek Michniak.

Inny przykład wzrostu popularności spowodowanego rozbudową sieci drogowej to osiedle Muchobór na południowym – zachodzie miasta. Postrzeganie tej lokalizacji przez klientów znacznie się poprawiło dzięki inwestycjom drogowym – m.in. bliskości zjazdu z Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, dobre połączenie z obwodnicą Śródmiejską oraz bliskość portu lotniczego im. Chopina.

Za ile można kupić tu mieszkania? Przykładowa oferta z Muchoboru to dwupoziomowe mieszkanie w nowym budownictwie o powierzchni 119 metrów kwadratowych, wycenione na 510 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 4260 zł. To bardzo niska wycena, jak na warunki wrocławskie. Wynika ona na pewno z dużego metrażu, ale też i ze średniego poziomu cen na Muchoborze – nieco niższego w stosunku do średnich cenowych dla całego miasta.

Wracając do Osiedla Miodowa we wrocławskiej Leśnicy – jest to przykład, który potwierdza, że standard budownictwa popularnego znacznie się podniósł. W przypadku Miodowej, zamiast wielkich budynków wielorodzinnych, osiedle składa się z niedużych obiektów, w dobrym standardzie. Rozkład i liczba poszczególnych mieszkań w budynkach gwarantują wygodne i dobre sąsiedztwo. Dla przykładu - w budynku C znajdują się na czterech kondygnacjach tylko 24 mieszkania. Na każdym piętrze, w każdej z dwóch klatek, znajdują się maksymalnie 4 mieszkania. Na trzecim, ostatnim piętrze, na każdej z klatek, są już tylko 2 mieszkania. To sprawia, że inwestycja zyskuje kameralny charakter.

Oferta więc gwarantuje wygodę. Jest skierowana zarówno dla pragnących ciszy seniorów, jak i młodych rodzin, które docenią bliskość atrakcyjnych terenów zielonych. Posiadacz każdego z mieszkań na tym osiedlu dysponuje własnym balkonem, nieruchomość ma parking podziemny z windą z jego poziomu. Osiedle posiada elementy małej architektury i zieleń wokół.

- Akurat ta inwestycja bardzo dobrze się nadaje na przykład, który pokazuje, że segment popularny poprawił wyraźnie jakość, a dalsze lokalizacje nie oznaczają wcale gorszych. Po prostu stosunek ceny do oferty jest bardzo dobry – komentuje Leszek Michniak.

Ceny nowych mieszkań na Osiedlu Miodowa są aż o 26 proc. niższe od średniego poziomu cen we Wrocławiu. Porównanie do średnich cen rynkowych oznacza, że kupujący 50 mkw. w takiej lokalizacji może zaoszczędzić przeciętnie 70 tys. zł. Stawki za nowe mieszkania na tej inwestycji zaczynają się od 4400 zł/mkw.

Przykładowa oferta z tej inwestycji to mieszkanie 2 pokojowe o powierzchni 50,78 m2, które można kupić już w cenie 229 000 zł, 3 pokojowe o pow. 58,92 m2 – w cenie 259 500 zł, a inne 3 pokojowe mieszkanie o pow. 62,74 m2 – w cenie 276 000 zł.

Osiedle, mimo że położone na peryferyjnym osiedlu Wrocławia, wyróżnia się dobrymi walorami lokalizacyjnymi. Rejon Leśnicy i Ratynia, a więc zachodnich peryferii Wrocławia ma do zaoferowania bardzo atrakcyjne warunki krajobrazowe. Znajduje się na północ od Jerzmanowa i Jarnołtowa, na lewym (północnym) brzegu rzeki Bystrzycy. Na zachód od zabudowań Ratynia rośnie Las Ratyński, leżący przy granicy miasta. Blisko tych rejonów położony jest Park Krajobrazowy Doliny Bystrzycy, który należy do czołówki najciekawszych przyrodniczo obszarów Dolnego Śląska. Jest to świetne miejsce do rekreacji na łonie przyrody. Tworzy go koryto rzeki, rozległe łąki i nadrzeczne lasy łęgowe zasiedlone przez rzadkie gatunki ptaków i motyli.

W bliskim sąsiedztwie Osiedla Miodowa znajdują się ponadto Park Leśnicki usytuowany tuż przy XVIII-wiecznym zamku, gdzie obecnie działa dom kultury, oraz Park Złotnicki.

W rejonie wspomnianej inwestycji dominuje zabudowa domów jednorodzinnych i niska, kameralna zabudowa wielorodzinna.

- Jest to przykład tzw. miejskiej enklawy, tyle że nieco bardziej oddalonej, a przez to znacznie tańszej, za to nie ustępującej jakością nawet osiedlom o podwyższonym standardzie. Szybko poprawiająca się infrastruktura – m.in. obwodnica Leśnicy, będąca w budowie, w perspektywie znacznie poprawi skomunikowanie tej części miasta z resztą Wrocławia. Umiejscowienie osiedla kupującym dostęp do atrakcyjnych tras spacerowych, miejsc relaksu i aktywności sportowej – komentuje Leszek Michniak.

Przegląd ofert z dzielnic peryferyjnych metropolii

Ile kosztują mieszkania w oddanych dzielnicach? Ceny są tam wyraźnie obniżone. W Warszawie do najtańszych obszarów należą m.in. Białołęka, Bielany, Ursus, Targówek, Rembertów. Stawki na rynku wtórnym kształtują się w tych częściach miastach na poziomie około 6000 – 6500 zł/mkw. podczas gdy średnia cenowa dla stolicy jest o około 1000 zł wyższa.

55 – metrowe mieszkanie na Bródnie (część Targówka) , w bloku z wielkiej płyty, kosztuje 329 tys. zł, co daje około 5900 zł/mkw. Niższe wyceny częściej też dotyczą dużych metraży. 116 – metrowe mieszkanie w bloku na Gocławiu wyceniono na 660 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 5400 zł za metr kwadratowy.

Poznań – podobnie jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław – to jeden z najdroższych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Klienci szukający stosunkowo tanich (jak na to miasto) mieszkań, powinni przyjrzeć się ofertom z północy miasta – na takich osiedlach jak Morasko, Naramowice, Umultowo. Zaoszczędzić można sporo. O ile średnie ceny metra kwadratowego w Poznaniu wynoszą obecnie 6266 zł (dane NBP za I kw. 2017) na rynku pierwotnym, o tyle w wymienionych lokalizacjach można znaleźć oferty mieszkań nowych w cenach poniżej 5000 zł. Przykładowa 80 – metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego na osiedlu Morasko wyceniono na 365 tys. zł, czyli po 4600 zł/mkw. Tak więc stawki są tu niższe aż o 26 proc.

Porównując to do cen po średnich stawkach okaże się, że do zaoszczędzenia za 50 metrów kwadratowych jest nawet ponad 100 tys. zł.

Czy warto?

Klient decydujący się na bardziej peryferyjną lokalizację oszczędza naprawdę spore pieniądze, jednak należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie (nawet jeśli kupujemy dla siebie, powinniśmy to traktować w kategoriach inwestycyjnych) obliczona jest na wiele lat. Chodzi o to, by nasza nieruchomość po pierwsze: nie traciła a zyskiwała na wartości, po drugie – by dawała możliwość zarobkowania na wynajmie.

Bardzo ciężko jest określić, jak za kilkanaście lat będą kształtować się ceny mieszkań. W ciągu ostatnich 10 lat, po pęknięciu bańki cenowej, runął mit, że na mieszkaniach można tylko zyskać. Okazuje się, że można i sporo stracić. Obecnie w Polsce już kilka lat trwa stabilizacja cenowa. Przeciętne stawki za mieszkania nie rosną. Oczywiście – wybierając lokalizację mieszkania można starać się przewidywać. Jeśli dany rejon miasta jest perspektywiczny, jeśli szykują się duże inwestycje np. drogowe, jeśli w okolicy powstają nowe centra handlowe, inne nieruchomości komercyjne i jeśli dzielnica się rozbudowuje – można założyć, że ceny mieszkań w tej okolicy będą rosły. Ważne, by nie kupować na ślepo.

Jeśli chodzi o rynek najmu – tu wiadomości są lepsze. Wysoka rentowność najmu sprzyja zakupom właśnie pod wynajem. One w dużej mierze kreują obecny popyt na rynku nieruchomości. Z kolei popyt na mieszkania na wynajem dostał silnej dynamiki po otwarciu naszego rynku pracy dla obcokrajowców, którzy są niejako naturalnie zainteresowani wynajmem. W dużych miastach liczbę Ukraińców szacuje się na ponad 50 tys. (Wrocław, Kraków), w Warszawie z pewnością jest ich jeszcze więcej. Tak duży zastrzyk, musi się przełożyć na większy popyt na mieszkania na wynajem, i przekłada się. Korzystają na tym właściciele nieruchomości nawet w bardziej oddalonych lokalizacjach.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN