Chodzi oczywiście o prawo budowlane. W myśl rozporządzenia z 2002 r. mieszkanie typu kawalerka powinno mieć pokój o powierzchni przynajmniej 16 mkw. - tymczasem realizowane projekty często całościowo mają mniej. Nawet na 14 metrach inwestorzy potrafią „upchać” kącik sanitarny, kuchenny, łóżko, miejsce do pracy. Sekret tkwi oczywiście w ergonomii i dobrej organizacji przestrzeni. Mikrokawalerki to ultramałe mieszkania wykończone pod klucz, ze specjalnie dedykowanymi meblami, zazwyczaj spełniającymi kilka funkcji.

Choć teoretycznie malutkie garsoniery nie powinny powstawać, deweloperzy znaleźli sposób na obejście przepisów. Sprzedają te nieruchomości jako lokale użytkowe, albo w formie tzw. apart lub condohoteli, więc nieruchomości budowanych w celach inwestycyjnych pod krótkoterminowy wynajem. W polskim prawie budowlanym nie ma norm powierzchni dla takich nieruchomości. Ich status jest formalnie nieuregulowany, ale też nie są one mieszkaniami – przynajmniej nie sprzedaje się ich jako mieszkań. Z takiej furtki korzystają deweloperzy. Innym, potencjalnym rozwiązaniem, może być podział np. domu jednorodzinnego. Pomysłów, jak obejść feralne rozporządzenie, jest więc sporo.

Ostatnio palcem pogroziło w tej sprawie Ministerstwo Sprawiedliwości, podkreślając, że jest to złamanie prawa. Resort zwrócił się do samorządów o ingerencję w tej sprawie za pomocą nadzoru budowlanego.
Lista zastrzeżeń wobec mikrokawalerek jest jednak znacznie dłuższa. W zeszłym roku to samo ministerstwo planowało zlikwidować wymogi co do powierzchni pomieszczeń w mieszkaniach, ale pod wpływem głosów o tym, że pogorszy to i tak złe warunki mieszkaniowe Polaków – wycofało się.

Czy malutkie kawalerki wpędzą społeczeństwo w ciasnotę? Taki scenariusz mógłby się spełnić, gdyby liczba tego typu mieszkań była znaczna. Nie wydaje się to jednak w skali całego kraju realne. Mikrokawalerki powstają obecnie przede wszystkim na dobrze rozwiniętych rynkach najmu – bo taki ma być – inwestycyjny cel zakupu tego typu nieruchomości, nawet jeśli kupuje ją student. Po roku czy dwóch mieszkania na kilkunastu metrach, właściciel po prostu je wynajmie komuś innemu. Malutkie mieszkania to mieszkania przechodnie – oferta atrakcyjna czasowo, na pewno nie jednak w dłuższej skali. Oprócz studentów tego typu nieruchomościami mogą być zainteresowani np. ludzie jeżdżący w delegację, czasowo pracujący w danym miejscu itp.

Popyt generuje podaż

Dane dotyczące przeciętnej powierzchni naszych mieszkań potwierdzają, że daleko nam do wygody obywateli krajów Zachodu.

Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni (stan na 2015 r.). Na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Inne informacje pokazują jednak, że Polacy wcale aż tak bardzo nie garną się do dużych metrażów. Wskazują na to wyniki budownictwa deweloperskiego, a te są odbiciem zapotrzebowania rynkowego. Wg danych GUS, z „Małego Rocznika Statystycznego 2016” w 2010 roku przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania wynajem wynosiła w Polsce 66,2 mkw. W 2015 roku było już to 58,5 mkw. Wynika z tego, że w ciągu 5 lat powierzchnia nowych mieszkań skurczyła się o około 12 proc.

Obecnie najpopularniejszym formatem są małe dwa pokoje, czyli maksymalnie 45 - 55 mkw. Tego typu mieszkania najczęściej znajdziemy w ofercie deweloperskiej i ich sprzedaż jest największa. W IV kw. 2016 tego typu metraży dotyczyło 26 proc. transakcji na rynku warszawskim (raport Amron – Sarfin), natomiast nieco ponad 20 proc. dotyczyło mieszkań jeszcze mniejszych – o powierzchni 35 – 45 mkw.

Można rzec, że obywateli być może nie stać na duże nieruchomości. Zapewne jest w tym sporo prawdy, ale też przy korzystnych warunkach kredytowania, a takie mamy obecnie (ciągle rekordowo niskie stopy procentowe, stabilne ceny mieszkań) wydaje się, że powierzchnia kupowanych nieruchomości powinna rosnąć – tymczasem maleje.

Metraż mikro, ceny makro?

Oferta mikrokawalerek to z pewnością rozwiązanie atrakcyjne, ale przede wszystkim dla inwestorów pod wynajem. Kupujący na własny użytek, jeśli nie ma zamiaru w przyszłości wynajmować, może natomiast się sparzyć. Dlaczego? Bo wbrew pozorom nie są to wcale mieszkania tanie. Choć cena całości nie jest – siłą rzeczy – duża, to już stawki za metr kwadratowy często okazują się podwyższone.

Przykładowe oferty to mieszkania za około 90 – 100 tys. zł, wykończone pod klucz, o powierzchni nie większej niż 14 – 15 mkw. - co daje cenę rzędu ponad 7000 zł, czyli znacznie wyższą od przeciętnych cenowych dla takich miast jak Wrocław, Kraków czy Poznań. Na rynku warszawskim zdarzają się oferty w cenach 170 tys. zł za 14 mkw. Daje to cenę na poziomie 9900 zł/mkw., a więc wyższą o ponad 2000 zł od średniej cenowej dla stolicy.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN