Tak więc, zamiast o podziale geograficznym cenowej mapy Polski, powinniśmy raczej mówić o podziale ze względu na wielkość nieruchomości. Najdroższe mieszkania mamy w kilku największych miastach kraju, z liczbą mieszkańców przekraczającą lub zbliżającą się do 500 tys. Wyjątek stanowi Łódź, która jest trzecim największym miastem w Polsce, pod względem wielkości, ale ceny ma znacznie niższe w porównaniu do podobnych ośrodków.

Generalnie kilka wiodących miast nadaje ton cenowy. Stawki różnią się tu znacznie także w porównaniu do innych miast regionalnych. Przykładowo – ceny na rynku wtórnym w Warszawie okazują się aż o 150 proc. wyższe niż w Zielonej Górze.

Miasta satelickie

Wysokie ceny z wiodących ośrodków „promieniują” na mniejsze miasta i gminy wokół metropolii. Przykładem niech będzie Wrocław. W oddalonych o około 12 km od centrum Wrocławia Siechnicach ceny na rynku wtórnym zbliżają się do 5000 zł/mkw, a nawet przekraczają tę stawkę. Za kawalerkę o powierzchni 32 mkw. w tej lokalizacji trzeba zapłacić blisko 170 tys. zł, co daje cenę metra na poziomie ponad 5100 zł.

Ceny przeciętne, mieszczące się w przedziale 4000 – 5000 zł spotykamy także w innych podwrocławskich gminach – m.in. Kobierzyce, Sobótka, Oława, Długołęka itp. Analogiczna sytuacja panuje wokół każdego dużego miasta wojewódzkiego. Różnice między lokalizacjami satelickimi a tzw. prowincją są jednak największe właśnie w gminach sąsiadujących z wiodącymi ośrodkami.

Prowincjonalne budowanie

Z danych WGN wynika, że – jeśli wyłączyć największe miasta i miejscowości sąsiadujące, mapa cen mieszkań w Polsce nie będzie mocno zróżnicowana i to niezależnie od regionu. Ceny w mniejszych a nawet średnich miastach na północy i południu Polski, w centrum, na wschodnim i zachodnim krańcu okazują się zbliżone.

Przeciętny przedział cenowy to 3000 – 3500 zł. Mieszkanie lepiej usytuowane i o wyższym standardzie kosztują ponad 4000 zł, natomiast stawki 5000 zł i wyższe (typowe dla wiodących miast) spotykamy tylko w przypadku pojedynczych ofert typu apartamentowego, a więc wyróżniających się najwyższym standardem i lokalizacją.

Przykładowe oferty mieszkaniowe z małych miast w różnych regionach Polski:

- mieszkanie w bloku, 52 mkw., Lubin – woj. dolnośląskie – 165 tys. (3170 zł/mkw.)
- mieszkanie w bloku, 40 mkw., Chrzanów – woj. małopolskie – 130 tys. (3200 zł/mkw.)
- mieszkanie, wielka płyta, 38 mkw., Gostyń – woj. wielkopolskie – 110 tys. (2900 zł/mkw.)
- mieszkanie w kamienicy 44 mkw., centrum miasta, Radom – woj. mazowieckie – 118 tys. (2700 zł/mkw.)
- mieszkanie w bloku 60 mkw., Ełk, woj. warmińsko – mazurskie – 138 tys. (2300 zł/mkw.)
- mieszkanie, nowe budownictwo 72 mkw., Suwałki – woj. podlaskie – 245 tys. (3380 zł/mkw.)

Dlaczego na tzw. prowincji jest tak tanio? Przede wszystkim z uwagi na znacznie niższy popyt. Małe miasta mają płytkie rynki najmu. Nie ściągają do siebie przybyszów, stąd też nie rozwijają się zakupy nieruchomości pod inwestycje, a takie „nakręcają” obecnie w dużym stopniu koniunkturę.

Cechą mniejszych ośrodków mieszkaniowych jest bardzo mała oferta – szczególnie na rynku pierwotnym. Duże firmy deweloperskie rzadko kiedy realizują projekty w małych miastach. Budują tam zazwyczaj lokalni deweloperzy, ewentualnie spółdzielnie mieszkaniowe, gminy w ramach TBS czy też ostatnio doszedł do tego program Mieszkanie Plus.

Klienci więc siłą rzeczy w większym stopniu są uzależnieni od oferty z rynku wtórnego. Przez ostatnie kilka lat akurat na mniejszych rynkach można było zauważyć wzrost zainteresowania ofertą mieszkań używanych, co wynikało przede wszystkim z faktu, że od jesieni 2015 zostały one dopuszczone do programy Mieszkanie dla Młodych. Wcześniej kupujący z małych miast byli de facto odcięci od tej formy wsparcia.

Wykres 1 Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań nowych i używanych w miastach regionalnych ( dane GUS za I kw. 2017)

 

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN