Nie stanowi ona specyficznej cechy tamtejszego rynku. Jest typowa obecnie sytuacja dla wszystkich głównych rynków mieszkaniowych. Mimo bardzo wysokiego popytu, ceny mieszkań nowych nie rosną dynamicznie, głównie dzięki zrównoważenia zapotrzebowania odpowiednio dużą ofertą. Z kolei rynek wtórny nie notuje dynamicznych wzrostów, głównie dlatego, że obecnie zwiększoną popularnością cieszą się mieszkania nowe. Udział obu typów nieruchomości w transakcjach rozkłada się mniej więcej po połowie. Jeszcze kilka lat temu zdecydowanie przewagę miał rynek wtórny.

Z danych NBP wynika, że w Poznaniu stabilizacja cenowa trwa od 3 lat. W I kw. 2014 roku średnie ceny mieszkań nowych wynosiły w stolicy Wielkopolski 6150 zł. Od tamtego czasu nieruchomości podrożały zaledwie o 100 zł/mkw. Podobnie jest na rynku wtórnym – w I kw. 2014 poznańskie mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5000 zł/mkw. Obecnie jest to niecałe 5100 zł.

Jeśli chodzi o porównanie cen z innymi wiodącymi rynkami, stolica Wielkopolski pozostaje zbliżona cenowo w przypadku mieszkań nowych. Te (6260 zł/mkw.) są tańsze niż w Warszawie (7560) i nieznacznie tańsze niż w Gdańsku (6400) oraz Krakowie (6300), natomiast kosztują nieznacznie więcej niż we Wrocławiu (6100).

Na rynku wtórnym poznańskie mieszkania wyceniane są przeciętnie niecałe 5100 zł/mkw. Okazują się konkurencyjne w stosunku do reszty największych rynków. W tym segmencie jest wyraźnie taniej. W Warszawie mieszkania używane kosztują średnio 7300 zł/mkw., w Krakowie – 6000 zł, w Gdańsku – 5800, a we Wrocławiu 5400 zł.

Program MDM

Mieszkanie dla Młodych – czyli program pomocowy w zakupie nieruchomości – zbliża się już do końca. Prawdopodobnie pieniądze skończą się definitywnie z początkiem przyszłego roku. W Poznaniu MDM cechował się dużą przystępnością mieszkań z państwowymi dopłatami. Wynika to przede wszystkim z tego, że limity cen mieszkań, do których można dostać dofinansowanie są stosunkowo wysokie – w porównaniu do lokalnej średniej cenowej.

Dzięki temu do dopłat kwalifikują się nawet nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Wg Amron – Sarfin na poznańskim rynku pierwotnym około 46 proc oferty z rynku pierwotnego spełnia wymogi MDM, na rynku wtórnym jest to niecałe 30 proc. Oba te wskaźniki plasują dostępność mieszkań z dopłatami w Poznaniu, znacznie wyżej w porównaniu do Warszawy, Krakowa czy Wrocławia – gdzie warunki cenowe spełnia zaledwie kilkanaście procent mieszkań.

Najlepsze lokalizacje

Najbardziej prestiżowe i najdroższe jest oczywiście ścisłe centrum. Do cenionych lokalizacji poznańskich na pewno należy zaliczyć również: Grunwald, Wilda, Jeżyce i Winogrady. Dosyć wysokie ceny spotkamy także na Ogrodach, św. Łazarzu, Winiarach, Piątkowo - Naramowice, Sołacz, Rataje. Luksusowe, nowe mieszkania na Sołaczu czy Starym Mieście mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wysoki standard w lokalizacji Winogrady, Naramowice – Piątkowo, to najczęściej ceny zaczynające się od około 7500 zł/mkw, ale częściej przekraczające 8000 zł/mkw. Tego typu wyceny dotyczą zwłaszcza rynku pierwotnego lub wtórnego, ale nowego budownictwa, na osiedlach postawionych po 2005 roku.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, w wyżej wymienionych lokalizacjach najniższe ceny mieszkań o przyzwoitym standardzie zaczynają się od około 6000 zł/mkw. Jak już wspomnieliśmy – poznański rynek wtórny cechuje się jednak dosyć dużą, na tle konkurencyjnych miast, ofertą mieszkań używanych niewygórowaną cenowo, za to w dobrych lokalizacjach.

Przykładowa oferta: to mieszkanie w kamienicy w sąsiedztwie Starego Rynku, przy jednej z głównych ulic handlowych miasta. Nieruchomość o powierzchni 66 mkw. wyceniono na niecałe 400 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 6050 zł/mkw. Jest to cena bardzo atrakcyjna, jak na taką dogodną lokalizację.

Najtańsze – peryferie, wielka płyta i gorzej zlokalizowane kamienice

Jeśli chodzi o typy budownictwa - na rynku pierwotnym najdroższe są lokalizacje apartamentowe, w obiektach o charakterze wielorodzinnym, ale w wysokim standardzie - bądź to w ścisłym centrum bądź w enklawach miejskich – gwarantujących dobre skomunikowanie z centrum, ale też ciszę i zieleń w okolicy.

Na rynku wtórnym drogie mogą być mieszkania w kamienicach, jednak pod warunkiem względnie dobrego stanu budynku i świetnej lokalizacji. Jeśli lokalizacja jest gorsza, a budynek kwalifikuje się do gruntownego remontu, nieruchomości tego będą już mocno przecenione. Tańsze, podobnie jak w innych miastach Polski – o około 5 – 7,5 proc. w stosunku do cen średnich - są też mieszkania w wielkiej płycie, ale nie jest to regułą. Jeśli bloki są dobrze zlokalizowane, mogą być wyceniane wysoko.

Jeśli chodzi o najtańsze lokalizacje – do nich zaliczymy osiedla peryferyjne ze stawkami w przedziale 4000 – 5000 zł za metr kwadratowy. Można wskazać m.in. na Krzesiny, Głuszynę, Starołękę, Dębiec, Ławicę, Juinikowo, Morasko. Przykładowo – w lokalizacji Morasko na północy miasta nowe mieszkania można kupić w stawkach od około 5000 zł/mkw. Kupno 70 mkw. w tej okolicy to wydatek około 360 tys. zł.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN