Z taką dysproporcją mamy do czynienia porównując choćby ceny ze Śródmieścia ze stawkami z Targówka. W tym drugim przypadku kupujący mieszkanie o tej samej powierzchni może zapłacić aż o 250 tysięcy złotych mniej.

Najdroższe i najtańsze lokalizacje

Poszukujący tanich mieszkań w stolicy skazani są na peryferie. Ceny znacznie spadają zaraz poza tabliczką z napisem Warszawa. W sąsiednich gminach za mieszkania płaci się przeciętnie około 4,5 – 5,5 tys. zł/mkw. W samej Warszawie do najtańszych lokalizacji należy na pewno Targówek.

Tu ceny transakcyjne kształtują się poniżej 6000 zł/mkw., a więc wyraźnie mniej od średniej cenowej dla stolicy (wg NBP 7700 zł na rynku pierwotnym i 7300 zł na rynku wtórnym). Do niedawna tanią lokalizacją była też Praga – Północ, ale obraz tej dzielnicy się poprawia, a wraz z nim rosną ceny mieszkań. Duży wpływ na wyceny miała poprawa połączeń komunikacyjnych i druga linia metra. Stosunkowo tanie lokalizacje warszawskie to też Bielany, Białołęka, Bemowo i Ursus. Ceny transakcyjne mieszczą się tu w średnim przedziale 6200 – 6800 zł/mkw.

Najdroższe jest nieodmiennie Śródmieście. Na Śródmieściu średnie ceny transakcyjne wynoszą około 10 – 11 tys. zł. Za 30 – metrową kawalerkę w sąsiedztwie galerii handlowej Arkadia trzeba zapłacić około 330 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 11 tysięcy. Do drogich lokalizacji zaliczymy również m.in. Żoliborz, Mokotów, bliższą Wolę, Saską Kępę.

Na Mokotowie stawki z rynku wtórnego kształtują się w przedziale 8000 – 9000 zł od metra kwadratowego. 3 – pokojowe, 80 – metrowe mieszkanie na rynku wtórnym to wydatek około 600 tys. zł.
Na Wilanowie i Ursynowie nieruchomości są niewiele tańsze. Średnie ceny ofertowe wynoszą tam około 7500 – 8500 zł/mkw. Podobnie przedstawiają się ceny na bliższej Woli.

Typy i powierzchnie mieszkań

Na rynku wtórnym do najtańszych typów budownictwa należy wielka płyta i starsza zabudowa kamienic (o ile jest nieremontowana i w gorszej lokalizacji). Dobrze położone kamienice potrafią natomiast uzyskiwać bardzo wysokie wyceny. Na Śródmieściu, czy w innych centralnie położonych lokalizacjach, apartamenty w kamienicach to nieruchomości o charakterze prestiżowym.

Jeśli chodzi o powierzchnię mieszkań – warszawiacy, podobnie jak klienci z innych miast - z konieczności czy też nie – wybierają raczej mieszkania małe lub średnie, przez co rozumiemy najpopularniejsze metraże – od 40 do maksymalnie 60 mkw.

Takie wnioski wynikają z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kwartał 2016 (ostatnie opublikowane dane). W analizowanym okresie najlepiej w Warszawie sprzedawały się mieszkania małe – od 45 do 55 mkw. W IV kw. 2016 udział takich mieszkań w obrocie na stołecznym rynku wynosił 26 proc., co było najwyższym wynikiem spośród wszystkich kategorii wielkościowych.

Na drugim miejscu uplasowały się mieszkania o powierzchni 35 – 45 mkw., z wynikiem ponad 20 proc. Około 10 proc. kupujących zdecydowało się na najmniejsze kawalerki, czyli do 35 mkw. Kolejne 20 proc. obrotu dotyczyło mieszkań o powierzchni 55 – 65 mkw. Tylko nieco ponad 15 proc. kupujących decydowało się na nieruchomości mierzące 75 mkw. i więcej.

Ceny w stolicy na tle innych miast wojewódzkich

Średnio za nowe mieszkania w Warszawie płaci się 7700 zł (dane NBP). Mieszkania od deweloperów w stolicy, powoli, ale jednak drożeją. W ciągu dwóch lat – od IV kw. 2014 podrożały o ponad 300 zł na metrze kwadratowym. Daje to wzrost ceny przeciętnego 50 – metrowego lokalu o 15 tysięcy złotych.

Warszawa zdecydowanie dominuje cenowo nad resztą stolic województw. Ceny tu są przeciętnie o około 1300 – 1500 zł na metrze kwadratowym wyższe od stawek w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Poznań i Gdańsk, które poza Warszawą są najdroższe w Polsce.

Dystans między Warszawą a innymi miastami regionalnymi jest jednak jeszcze większy. Sięga średnio ponad 3000 zł. Ceny na rynku pierwotnym w najdroższym Lublinie (poza Warszawą, Krakowem, Wrocławiem, Poznaniem i Gdańskiem) wynoszą 5200 zł, a więc o 2500 zł mniej niż w stolicy. W Zielonej Górze, która jest najtańszym miastem regionalnym, średnie stawki wynoszą 3700 zł. Na tym tle stołeczne ceny są wyższej aż o ponad 100 proc.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz