Dlaczego? Otóż często okazuje się, że choć cena całości nie jest duża – co wynika po prostu z niewielkiego metrażu, to jednak cena metra kwadratowego jest podwyższona. Zachodzi tu bardzo typowy mechanizm na rynku mieszkań. Sprzedający mają tendencję do podwyższania stawek za małe metraże, z drugiej strony – jeśli kupujemy duże mieszkanie, często cena metra kwadratowego będzie niższa.

Na wycenę kawalerek ma wpływ też kilka innych czynników. Przede wszystkim fakt, że nie jest ich na rynku dużo. Stąd mogą być traktowane jako swoisty rarytas – ciekawostka wśród ofert. Szacuje się, że na rynku pierwotnym garsoniery stanowią nie więcej niż 10, na niektórych inwestycjach może kilkanaście procent.

Na rynku wtórnym tego typu mieszkania często wyróżniają się dobrą lokalizacją. Bardzo dobrze zlokalizowane kawalerki w centrach miast, potrafią uzyskiwać naprawdę bardzo wysokie wyceny.

Poniżej kilka przykładów z wiodących rynków mieszkaniowych:

Wrocław - 24 – metrowa kawalerka w wyższym standardzie, zlokalizowana w dzielnicy Fabryczna (około 5 km od ścisłego centrum) to wydatek rzędu około 180 tys. zł. Cena za metr w tym przypadku wynosi 7500 zł, co jest znacznie powyżej średniej cenowej dla Dolnego Śląska (wg NBP – 5500 zł/mkw. na rynku wtórnym).

Warszawa - 30 – metrowa kawalerka na Śródmieściu to wydatek rzędu około 300 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi około 10 tys. zł.

Poznań - 24 – metrowa kawalerka w lokalizacji Jeżyce, wystawiona na sprzedaż za 280 tys. zł, co daje stawkę przekraczającą 11 tys. zł/mkw.

Kraków - nowa, 32 - metrowa kawalerka z rynku pierwotnego, w stanie deweloperskim, zlokalizowana na osiedlu Dębniki, około 3 km od Rynku została wyceniona na 276 tys. zł, czyli po 8600 zł za metr kwadratowy.

Szczecin - 23 – metrowa kawalerka w nowym budownictwie została wystawiona na sprzedaż w stawce 5800 zł/ mkw. To znacznie powyżej cen na tym lokalnym rynku.

Jak widzimy – ceny metra kwadratowego kawalerek częściej są podwyższone. W dobrych lokalizacjach mogą być znacznie wyższe w stosunku do lokalnej średniej.

Czy inwestycja w kawalerkę to dobre posunięcie?


Na pewno takie małe mieszkania, ciągle cieszą się popularnością wśród klientów. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016 wynika, że w analizowanym okresie największy udział w strukturze obrotu na rynku mieszkaniami w stolicy miały nieruchomości o powierzchni 45 – 55 mkw., a więc głównie dwupokojowe. 26 proc. sprzedanych mieszkań miało właśnie taki metraż.

Kolejne 30 proc. to jednak mieszkania o powierzchni do 35 mkw. i od 35 do 45 mkw. Chodzi więc o kawalerki i małe dwa pokoje.
Format mikro-mieszkań wydaje się jakby dedykowany dużym miastom. W dobie coraz większej popularności życia w pojedynkę, częstszych migracji i zmian pracy w ciągu życia – takie metraże mogą mieć wzięcie. W dużych miastach, gdzie mocno rozwinięty jest rynek najmy, świetnie położone garsoniery – np. przy ośrodkach akademickich albo centrach biurowych, mogą być bardzo dobrą inwestycją właśnie pod wynajem. Deweloperzy mają świadomość luki rynkowej do wykorzystania. Stąd pojawiające się na wiodących rynkach projekty bardzo małych kawalerek pod wynajem.

Czy więc opłaca się postawić na kawalerkę? Wszystko zależy od konkretnej oferty i przeznaczenia nieruchomości. Jeśli ma być to mieszkanie, nawet na start - na własny użytek – wydaje się, że lepszym wyjściem będzie jednak dopłata i kupno choćby małych dwóch pokoi. Z drugiej strony dobrze położona kawalerka może być po prostu świetną inwestycją. Takie mieszkania przedstawiają duży potencjał zwłaszcza pod wynajem. Przy niskiej cenie zakupu, dobra lokalizacja może gwarantować wysoki zwrot z najmu takiej nieruchomości.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN