Spis treści:
Turystyka nakręca rynek nieruchomosci zabytkowych
Garść danych na temat zabytkowych nieruchomości w Polsce
Przegląd rynku pałaców, dworów i posiadłości
Szczególna popularność kamienic
Zabytki przemysłu jako intratny rynek nieruchomości
Wyzwania dla inwestorów

- W WGN obserwujemy zdecydowany wzrost zainteresowania kupujących starszymi obiektami: o charakterze historycznym czy zabytkowym. O tym, że rynek się rozwija, świadczy również duża liczba udanych rewitalizacji i dostosowań do nowych celów. Inwestorzy i kupujący dostrzegają obecnie znacznie bardziej duży potencjał starych murów. W miastach wzięciem cieszą się przedwojenne kamienice i mieszkania w nich. Poza wielkimi ośrodkami wzrasta liczba rewitalizacji zabytkowych pałaców, dworów itp. W niektórych powstają hotele, czy zajazdy. Całość potwierdza wyraźny trend: rynek nieruchomości zabytkowych po 50 – letnim okresie zastoju i dewastacji czasów PRL, budzi się do życia – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Turystyka nakręca rynek zabytkowych nieruchomości na sprzedaż w Polsce

Z pewnością wpływ na rozwój rynku nieruchomości zabytkowych w naszym kraju ma bogacenie się społeczeństwa i ogólny wzrost świadomości, dotyczącej potencjału nieruchomości. Klienci szukają oferty niebanalnej, która będzie wyróżniać się tzw. klimatem, architekturą czy historią. Stąd choćby popularność przedwojennych kamienic.

Rynek rozwija się także dzięki rosnącej koniunkturze w turystyce. To właśnie ona pcha inwestorów do rewitalizacji dawnych pałaców, z myślą o segmencie hotelowym.

Duże, międzynarodowe imprezy takie jak Euro 2012 czy Światowe Dni Młodzieży czy też rozwój infrastruktury, siatki połączeń lotniczych – wszystko to sprzyja rozpoznawalności i odwiedzalności naszego kraju. Wzrost popularności Polski wynika też z docenienia przez opiniotwórcze publikacje. Pod koniec 2015 r. Lonely Planet, największy na świecie wydawca przewodników turystycznych, zaliczył Polskę do grona 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie na spędzenie wakacji w 2016 r.
Ostatnie pełne dane na temat liczby gości zagranicznych odwiedzających Polskę pochodzą z 2015 r. Wtedy nasz kraj odwiedziło w sumie 16,7 mln osób z zagranicy, co było wynikiem rekordowym. Skąd najczęściej pochodzą turyści przyjeżdżający do Polski? Wg danych Ministerstwa Turystyki najwięcej było: Niemców - 6,012 mln, następne Ukraińcy - 1,198 mln, Rosjanie - 873 tys., Białorusini - 801 tys., Brytyjczycy - 753 tys., Litwini - 632 tys., Francuzi - 456 tys., Łotysze - 356 tys., Czesi - 283 tys. i Słowacy - 169 tys. Przeciętny gość, który odwiedzał nasz kraj i wykupił przynajmniej jeden nocleg, wydawał dziennie około 69 dolarów, czyli niecałe 300 zł.

Rosnąca liczba turystów to nie wszystko. Za wzrostem liczby renowacji z myślą o rynku hotelowym stoją też badania preferencji klientów, które wskazują, że goście chętnie nocują w obiektach typu historycznego czy zabytkowego. Doceniają niebanalną architekturę i specyficzny klimat.

Pośrednio o popularność tego typu nieruchomości, świadczy duża liczba nowych realizacji. Przykładem może być choćby m.in. butikowy hotel the Grannary we Wrocławiu, urządzony w murach dawnej średniowiecznej słodowni. To zresztą nie jedyny przypadek – bowiem liczba hoteli butikowych, czyli stosunkowo niewielkich obiektów, zlokalizowanych często w zabytkowych budynkach, wyróżniających się niebanalną architekturą, szybko w naszym kraju rośnie.

Ile za hotel? Zabytkowe obiekty, zwłaszcza jeśli nadal pełnią swoją funkcję i są rentowne, uzyskują wyceny rzędu kilku – kilkunastu milionów złotych. Przykładowo: hotel z Bielska – Białej, po kapitalnym remoncie w 2011 r. został wystawiony na sprzedaż w cenie 6,5 mln zł. Wspomniany wcześniej hotel w średniowiecznym zamku Krąg na Pomorzu wyceniono na 15 mln. Niecałe 6 mln, to cena ofertowa hotelu zlokalizowanego w kompleksie pałacowym z XVIII wieku w Wielkopolsce.

- Znacznie wyższe stawki uzyskują podobne obiekty w największych miastach Polski czy też najbardziej topowych lokalizacjach turystycznych. W Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie ceny takich nieruchomości zaczynają się od kilkudziesięciu milionów – podkreśla Leszek Michniak.

Garść danych na temat zabytkowych nieruchomości w Polsce

By odpowiedzieć na pytanie, jak rozwija się rynek, trzeba zacząć od podstaw, czyli od określenia zasobu, o którym mówimy. Ile zabytkowych nieruchomości jest w Polsce?

Wg zestawienia z końca września 2016, którym posługuje się Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, w naszym kraju jest ponad 71 tysięcy nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Ministerstwo wyróżnia następujące typy obiektów: zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Chodzi oczywiście tylko o budynki uznane za najbardziej wartościowe i podlegające rygorystycznej ochronie konserwatorskiej. Wykaz nie obejmuje tysięcy obiektów będących w ewidencji zabytków oraz szeregu innych nieruchomości, które przedstawiają wartość zabytkową czy też historyczną.

Wśród regionów o największym nasileniu budowli o charakterze zabytkowym, zdecydowanie dominują Dolny Śląsk (gdzie mieści się blisko 8500 nieruchomości), Mazowsze (7200 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i Wielkopolska (ponad 7100 nieruchomości).

Jeśli chodzi o typy obiektów – najwięcej jest budowli o charakterze mieszkalnym. W każdym z regionów, które wymieniliśmy, jest ich ponad 1000. Na Dolnym Śląsku rejestr ujmuje ponad 2000 takich nieruchomości, podobnie na Mazowszu, natomiast w Wielkopolsce jest ich blisko 1500.

Dużą liczbę – ponad 1000 w każdym z wiodących regionów – stanowią zabytkowe nieruchomości sakralne. Na trzecim miejscu, poza zielenią, plasują się obiekty o charakterze rezydencji. Na Dolnym Śląsku takich nieruchomości jest blisko 700, w Wielkopolsce blisko 800, natomiast na Mazowszu ponad 500. Pod względem liczby zamków na naszych ziemiach, zdecydowanie dominuje południowo – zachodni region kraju. Województwo dolnośląskie ma 93 nieruchomości zabytkowe typu zamek, które zostały ujęte w rejestrze.

W tym miejscu wymieńmy jeszcze jedną kategorię, a mianowicie – zabytki przemysłu. Pozornie dawne fabryki, czy inne obiekty przemysłowe, nie mają potencjału zabytkowego. W rzeczywistości są one doceniane przez specjalistów, ale i inwestorów. Dawne fabryki, inne budynki tego typu dziś idealnie nadają się pod projekty komercyjne czy mieszkaniowe.
Pod względem ich nasilenia znów dominuje Dolny Śląsk, gdzie jest ich ponad 370. Na Mazowszu znajduje się blisko 300 takich nieruchomości, natomiast w województwie wielkopolskim – blisko 270.

Pałace, dwory, posiadłości - przegląd rynku najbardziej reprezentacyjnych nieruchomości o charakterze zabytkowym w Polsce

Przegląd polskiego rynku zabytkowych nieruchomości mieszkalnych zaczniemy nietypowo – mianowicie od domów nawiązujących stylem do dawnych dworków szlacheckich. W czasach Rzeczpospolitej Szlacheckiej i II RP nasz kraj był intensywnie usiany charakterystycznymi dworkami, z gankami z portykiem i kolumnami. To w dworkach żyli, politykowali i biesiadowali ziemianie, organizowali uroczystości i polowania. Dworki były symbolem polskości. Dziś poza nielicznymi wyjątkami, które przetrwały najgorsze czasy i często są obiektami o charakterze muzealnym (np. dworek Chopina w Żelazowej Woli) po dworkach nie ma prawie śladu. Sporo z nich zostało na dawnych Kresach Rzeczpospolitej. Szacuje się, że z 12 tys. dworów dziś w naszym kraju ostało się około 2800, z tego ogromna większość jest zrujnowana.

- Pewną ciekawostką jest, że po latach zapomnienia, na rynku wtórnym ale i pierwotnym, rosnącym zainteresowaniem cieszą się takie właśnie domy – podkreśla Leszek Michniak.

Obecnie zainteresowanie dawnym stylem wzrasta. Na rynku pierwotnym pojawiają się firmy oferujące domy wg projektu „dworkowego”. Na rynku wtórnym wzrasta zainteresowanie dawnymi dworami, podobnie jak przedwojennymi willami.
Ceny są mocno zróżnicowane – od kilkuset tysięcy do nawet kilku milionów. Przykładowo: 180 – metrowy dworek do remontu z końca XVIII wieku, zlokalizowany niedaleko Częstochowy, wyceniono na 350 tys. zł, co daje stawkę niecałych 2000 zł/mkw.
Jeżeli chodzi o duże wyremontowane obiekty o charakterze rezydencjonalnym, raczej mowa o kwotach rzędu kilku milionów. Rezydencja z XIX o pow. 770 mkw. w woj. zachodniopomorskim , gruntownie odremontowana w latach 2006 – 2008 została wystawiona na sprzedaż w cenie blisko 5 mln zł, czyli po ponad 6000 zł/ mkw. Z kolei zabytkowy XIX – wieczny dwór z Sochaczewa, o pow. 560 mkw. to wydatek rzędu 1,65 mln zł.

Innym typem mieszkalnych zabytkowych domów są wille. Zazwyczaj pod tym pojęciem rozumiemy nowsze budownictwo. W Polsce wille powstawały dosyć intensywnie w dwudziestoleciu międzywojennym. Duże obiekty, które wyróżnia dobra lokalizacja, podobnie jak dworki – mogą uzyskiwać ceny na poziomie kilku milionów.

Wyremontowana willa miejska z 1907 r. ze Świnoujścia o pow. 450 mkw. będzie kosztować już 2,5 mln. Zabytkowa willa do remontu, z końcówki XIX wieku, zlokalizowana w willowej części Wrocławia, w dzielnicy Biskupin została z kolei wyceniona na 2 mln zł.

500 – metrowa, zabytkowa willa z początku XX wieku, zlokalizowana w Gorzowie Wielkopolskim została wyceniona na 1,25 mln zł.

Kamienice święcą tryumfy pośród polskich nieruchomości zabytkowych na sprzedaż

W miastach zdecydowanym faworytem, jeśli chodzi o rynek nieruchomości zabytkowych, są kamienice. Pierzeje dawnej zabudowy dziś, co prawda nie zawsze szybko, ale jednak pięknieją. Samorządy realizują programy rewitalizacyjne, i – co być może ważniejsze – za remontowanie kamienic wzięli się również deweloperzy. Ci ostatni po prostu doceniają potencjał takich nieruchomości, zwłaszcza że często inwestycje w nie oznaczają dla firmy po prostu „wejście” do bardzo dobrej, centralnej lokalizacji.

Stąd rosnąca liczba rewitalizacji. Kamienice po wyremontowaniu i przystosowaniu do nowych celów mogą pełnić bardzo różne funkcje – np. być reprezentacyjnymi siedzibami firm, biurami, funkcje hotelowe, restauracyjne, apartamenty itp.

Przykłady inwestycji w takie obiekty z największych rynków w kraju można mnożyć. Choćby we Wrocławiu – gdzie inwestor i2 Development odnowił dwie zabytkowe kamienice w ścisłym centrum, przy ul. Piłsudskiego. Obecnie są tam mieszkania o podwyższonym standardzie. W innych miastach można wskazać wiele podobnych projektów.

Ile kosztują kamienice? Dobrze położone przedwojenne budynki w takich miastach jak Gdańsk, Wrocław, Kraków czy Warszawa wyceniane są od kilku do nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Z danych WGN wynika, że przeciętnie za około 600 – 700 metrową kamienicę do remontu trzeba zapłacić około 1,5 – 2 mln zł. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach, zwłaszcza za obiekty wyremontowane. Przykład z Gdańska to zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw. obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys. zł.

We Wrocławiu wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście kosztuje ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji będzie mieć już stawkę około 10 tys.

Co jednak ważne – boom dotyczący kamienic nie objawia się wyłącznie zainteresowaniem dużych firm. Również prywatni inwestorzy poszukują coraz częściej takich nieruchomości.

- Na rynku wtórnym klienci poszukują mieszkań w tym budownictwie, często dobrze zlokalizowanych, bezpośrednio w obrębie starówek albo w sąsiedztwie. Warto zaznaczyć, że mieszkania do remontu w kamienicach często można „ustrzelić” w okazyjnej cenie. Ta sama nieruchomość po wyremontowaniu znacznie zyskuje na wartości – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Te same mieszkania po wyremontowaniu mogą uzyskiwać znacznie wyższe wyceny. W Warszawie na Powiślu czy Śródmieściu ceny zaczynają się od około 9 – 10 tys. zł. W Krakowie na Starym Kazimierzu nieruchomości w wyremontowanych kamienicach mogą kosztować nawet powyżej 20 tys. zł/mkw Za 120 metrowy apartament trzeba tu zapłacić blisko 2,5 mln zł.

Zabytki przemysłu jako intratny rynek nieruchomości na sprzedaż

Dawne fabryki, tylko dla osób nieobeznanych z tematem, nie mają nic wspólnego z zabytkowością. W rzeczywistości tego typu nieruchomości przedstawiają często dużą wartość zabytkową, także wartość inwestycyjną. O tym, że idealnie nadają się pod projekty komercyjne, chyba najlepiej zaświadczy sztandarowy przykład, czyli łódzka Manufaktura. Firmy najczęściej wykorzystują historyczną zabudowę przemysłową, która jest częściowo rewitalizowana i rozbudowywana, a wszystko dla zupełnie innych, nowych celów – w takich obiektach powstają więc najczęściej nowoczesne powierzchnie handlowe, biura a także mieszkania typu loftów.

Przykładów można wymienić naprawdę wiele. W Warszawie wskażemy m.in. na projekt Art Norblin na warszawskiej Woli, czyli wielofunkcyjny kompleks realizowany przez Capital Park na terenach dawnych zakładów Norblina, który zaoferuje ponad 24 tys. m² powierzchni handlowo- usługowo- kulturalnej oraz 40 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A. Dodatkową atrakcją obiektu będzie otwarte Muzeum Dawnej Fabryki Norblina.

Inny z wielu projektów tego typu jest choćby Centrum Praskie Koneser, czyli wielofunkcyjny projekt powstający na terenie dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek na Starej Pradze.

We Wrocławiu podobny projekt realizuje choćby i2 Development, który prowadzi wielofunkcyjną inwestycję Bulwar Staromiejski, w kompleksie częściowo zabytkowych budynków po dawnym szpitalu im. Babińskiego, zlokalizowanym bezpośrednio w centrum miasta.

Polski rynek nieruchomości zabytkowych na sprzedaż to ciągłe wyzwania dla inwestorów!

Rosnąca liczba udanych rewitalizacji, działających i rentownych hoteli, biur czy pensjonatów w zabytkowych murach, może wskazywać, że to się opłaca. Oczywiście tak jest, pod warunkiem, że projekt został dobrze przemyślany. Inwestor, który zabiera się za rewitalizacje zabytkowych budynków, podejmuje się jednak ambitnego zadania. Zazwyczaj szacuje się, że koszty takiej renowacji wielokrotnie przekraczają koszty zakupu. Czasem inwestorzy decydują się na kupno zaledwie skrawka starej zabudowy. Tak bywa w przypadku średniowiecznych ruin. Tu zabytkowość to niejako tylko punkt wyjścia, pewien element o charakterze marketingowym, który ma wzmocnić rozpoznawalność, przydać prestiżu nieruchomości. Takich „łączonych” inwestycji jest wiele.

Niezależnie jednak od specyfiki projektu, każdy – niezależnie czy duża firma deweloperska czy samodzielny inwestor – kto zabiera się za remontowanie zabytków, powinien pamiętać o kilku zasadniczych elementach.

Po pierwsze: jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru decydujący głos w sprawie zakresu renowacji, jej specyfiki, rodzaju użytych materiałów, możliwej skali ewentualnej przebudowy itp. - ma konserwator zabytków. Czasem wymogi konserwatorskie mogą bardzo głęboko ingerować w proces inwestycyjny, włącznie z koniecznością użycia odpowiednich dla „epoki” materiałów budowlanych, co często wiąże się z dodatkowymi kosztami. Należy pamiętać również, że nawet jeśli obiekt bezpośrednio nie jest w rejestrze, to może znajdować się na obszarze, który w całości pozostaje pod ochroną (np. krakowski rynek), co oczywiście znacznie ogranicza pole manewru. Inna sprawa to budynki nie widniejące w rejestrze, ale znajdujące się w gminnej ewidencji zabytków – w takiej sytuacji o tym, co można zrobić z nieruchomością, przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Po drugie: inwestor, który się podejmuje renowacji, nie będzie w stanie dokładnie przewidzieć finalnych kosztów. Nie da się tego zrobić, ponieważ – nawet dysponując dokładną dokumentacją – znając przeprowadzane do tej pory przebudowy i remonty, nie będziemy w stanie precyzyjne określić stanu technicznego takiego starszego budynku. Najczęściej dokumentacji brak. Podmiot, który podejmuje się renowacji, musi więc być „nastawiony” na nieprzewidziany rozwój sytuacji i z tego powodu powinien dysponować odpowiednimi funduszami.

Po trzecie: tu dobra wiadomość – podejmując się renowacji zabytkowego obiektu możemy liczyć na różne formy wsparcia: czy to z ministerialnej kasy, czy funduszy unijnych.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN