Spis treści:
Mapa mieszkaniowa Wrocławia
Stare Miasto - mieszkania na sprzedaż w Centrum
Mieszkania na sprzedaż w dzielnicy Krzyki
Mieszkania w przedwojennych kamienicach Śródmieścia
Mieszkania na sprzedaż z wyższej półki - dzielnice willowe Wrocławia
Fabryczna - duże blokowiska z małymi mieszkaniami na sprzedaż
Najtańsze mieszkania na sprzedaż, czyli peryferia Wrocławia

Wrocław to jeden z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Wg danych NBP za IV kw. 2016 rynkowe przeciętne ceny mieszkań nowych wynoszą 6160 zł/mkw. Wśród miast wojewódzkich drożej jest tylko w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł). Na rynku wtórnym przeciętne ceny wg banku centralnego odpowiadają danym WGN i wynoszą 5500 zł.

Wrocław to też jeden z najprężniejszych w Polsce rynków najmu mieszkań. Wysoką koniunkturę zapewnia tu przede wszystkim duża, wynosząca ponad 100 tys., liczba studentów, bardzo niskie bezrobocie, które sprzyja przypływowi pracowników z innych części kraju, oraz rosnąca populacja przybyszów z zagranicy – głównie z Ukrainy, którzy są coraz istotniejszą grupą najemców.
Kończący się program wsparcia zakupów na rynku mieszkaniowym – tzw. Mieszkanie dla Młodych – w niewielkim stopniu wpływał na sytuację cenową. Działo się tak głównie dlatego, że przez większość trwania programu limity MDM były zbyt niskie jak na ceny wrocławskie. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (raport za IV kw. 2016) wynika, że tylko około 12 proc. oferty na rynku wtórnym mieści się w limitach cenowych. Lepiej jest w przypadku mieszkań nowych – tu warunki cenowe programu spełnia około 30 proc. mieszkań.

Mapa mieszkaniowa Wrocławia - lokale na sprzedaż w stolicy Dolnego Śląska

Stolica Dolnego Śląska dzieli się na cztery główne duże dzielnice: Stare Miasto, Śródmieście, Krzyki, Fabryczna i Psie Pole. W ramach tych dzielnic funkcjonuje 48 osiedli. Rynek mieszkaniowy można natomiast podzielić ze względu na lokalizację i typy zabudowy.

- Wrocław cechuje się praktycznie każdym rodzajem zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej jaki występuje w Polsce. Na Zachodzie, Południu i Północy miasta znajdują się duże osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty, w rejonie centrum i na sąsiadującym ze Starym Miastem Śródmieściu mamy do czynienia ze zwartą zabudową kamienic, często o historycznym charakterze. W enklawach wolnej przestrzeni w centrum realizowane są nowe projekty deweloperskie, natomiast miasto silnie się rozbudowuje przede wszystkim na Zachodzie – mam tu na myśli takie rejony jak m.in. Stabłowice, Złotniki, na Północy – czyli Psie Pole i Kiełczów, także Sołtysowice, oraz na południu – m.in. Ołtaszyn – wymienia Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Ceny mieszkań są mocno uzależnione od lokalizacji i typu budownictwa. Na rynku pierwotnym najdroższe pozostają osiedla o podwyższonym standardzie, położone stosunkowo blisko centrum, jednocześnie gwarantujące ciszę i spokój. Na rynku wtórnym, również premiowane są centralne lokalizacje mieszkań. Klienci doceniają starszą, zabytkową zabudowę, jeśli wyróżnia ją świetne położenie. Stąd znacznie wyższe ceny na Starym Mieście wynoszące średnio około 7 – 8 tys. zł/mkw.

Do tańszych typów budownictwa mieszkaniowego na pewno zaliczyć można natomiast wielką płytę, czyli mieszkania w blokach. Średnie stawki są tu o około 7 proc. niższe od cen przeciętnych, ale nie jest to regułą. Jeśli nieruchomość wyróżnia się bardzo dobrą lokalizacją, to także mieszkanie w bloku będzie miało podwyższoną cenę. Stosunkowo tanio można też kupić mieszkanie w kamienicy, zwłaszcza nieremontowanej. Kamienice to ciekawy przykład budownictwa. Lokale w takich budynkach szybko zyskują na wartości, jeśli nieruchomość przechodzi remont. Obecnie można nawet mówić o pewnej modzie na mieszkania w kamienicach, zwłaszcza jeśli są zlokalizowane blisko centrum.

Stare Miasto - mieszkania na sprzedaż w samym centrum Wrocławia

Centrum miasta to oczywiście najdroższa lokalizacja mieszkaniowa we Wrocławiu. Ceny są tu często nawet o ponad 100 proc. wyższe w stosunku do miejskiej średniej. Lokalizacja w obrębie starówki czy też na płycie Rynku to po prostu prestiż, za który trzeba zapłacić słono.

- Co ciekawe jednak – takie, świetnie położone nieruchomości, raczej nie tracą na wartości. W czasie gdy pękła bańka cenowa, nadmuchana na rynku nieruchomości w latach 2006 – 2008 mieszkania potrafiły tanieć nawet o ponad 30 proc. Tak się działo, jednak nie w przypadku najbardziej prestiżowych lokalizacji. We Wrocławiu na pewno należy do nich oczywiście Rynek i uliczki Starego Miasta – komentuje Leszek Michniak.

Ile trzeba zapłacić za komfort podziwiania z własnych okien pięknych elewacji kamieniczek wrocławskiego Rynku? Aż 14,6 tys. zł za metr kwadratowy – tyle kosztuje mieszkanie na sprzedaż, zlokalizowane bezpośrednio w Rynku. Cena 58 – metrowego apartamentu to 850 tys. zł.

40 – metrowa kawalerka, również zlokalizowana przy Rynku, to wydatek rzędu blisko 530 tysięcy. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi 12 tys. zł. Mieszkania w uliczkach Starego Miasta odchodzących od Rynku mogą być nieco tańsze, ale i tak cenowo plasują się znacznie powyżej średniej. 64 – metrowa nieruchomość na sprzedaż w plombie z początku lat 90’, zlokalizowana przy ul. Więziennej, została wyceniona na 610 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą 9500 zł/mkw.
660 tys. zł to natomiast cena ofertowa mieszkania na sprzedaż z centrum, zlokalizowanego w nowej plombie z 2001 roku. Tu stawka metra kwadratowego wynosi niecałe 8600 zł.

- Niższe ceny spotykamy w obrębie Starego Miasta, poza łukiem ul. Kazimierza Wielkiego, choć nadal są one znacznie powyżej średniej za mieszkania. Przykładowo: 63 – metrowe mieszkanie w bloku przy Kazimierza Wielkiego zostało wystawione na sprzedaż w cenie 430 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą 6800 zł/mkw. – komentuje Leszek Michniak.

Południe Wrocławia, czyli mieszkania na sprzedaż w dzielnicy Krzyki

Dzielnica Krzyki obejmująca południowy obszar miasta, tradycyjnie cieszy się dużym zainteresowaniem klientów szukających mieszkania we Wrocławiu. Przeciętne ceny są tu nieco podwyższone w stosunku do wrocławskiej średniej i wynoszą około 6000 zł/mkw. Należy jednak pamiętać, że Krzyki to duży obszar o zróżnicowanej zabudowie, stąd stawki mogą znacznie się różnić między sobą, w zależności od lokalizacji, standardu mieszkania i typu budownictwa.

Obecnie co prawda dzielnice Wrocławia nie należą już do podziału administracyjnego miasta, ale nadal służą do określania położenia. Krzyki to obszar stolicy Dolnego Śląska, na którym żyje ponad 160 tys. ludzi. Teren ten ma powierzchnię 54 km. Kwadratowych.

Krzyki „zaczynają się” od ulicy Powstańców Śląskich na południu, i od Przedmieścia Oławskiego na południowym wschodzie i ciągną się aż do wyjazdu z miasta.

- Jeśli chodzi o lokalizacje – przez kupujących zdecydowanie premiowane są dwa warianty: albo położenie blisko centrum, z dogodnym dojazdem w różne części miasta, albo dalsza lokalizacja, bliżej wyjazdu na autostradę – rejon Kleciny, Partynic, Ołtaszyna, ale oferujace sąsiedztwo terenów zielonych i rekreacyjnych – komentuje Leszek Michniak.

W zielonej części Krzyków spotyka się częściej zabudowę deweloperską oraz oferty segmentu Premium. Ceny mogą być bardzo wygórowane. Przykład to osiedle apartamentowe przy ul. Turniejowej ze stawkami sięgającymi 20 tys. zł/mkw. Dobrą renomą cieszy się też nowa zabudowa w rejonie ulic Skarbowców, czy Racławickiej.

Za apartament w nowym budownictwie przy ul. Rymarskiej trzeba zapłacić nawet powyżej 8000 zł/mkw. – Mowa oczywiście o wyższym standardzie, ale generalnie ceny w tej lokalizacji są nieco podwyższone – tłumaczy Leszek Michniak.

Do pożądanych lokalizacji na pewno należy zaliczyć także Borek – a więc rejon za ulicą Hallera, w kierunku wyjazdu z miasta. Jest to obszar Wrocławia z jednej strony dobrze skomunikowany, z drugiej zapewniający ładne otoczenie – w postaci m.in. Parku Grabiszyńskiego, a z drugiej strony Parku Południowego. Nic dziwnego, że inwestycje deweloperskie w tym rejonie miasta zazwyczaj są realizowane w podwyższonym standardzie. Przykład – jedna z ofert to mieszkania w nowym budynku w rejonie ulicy Hallera – w cenie 764 tys. zł za 90 mkw., co daje stawkę wynoszącą 8400 zł/mkw.

I bliżej centrum ceny mieszkań na Krzykach okazują się dosyć wysokie – także w wielkiej płycie. Kupujący doceniają dobre lokalizację, wygodę komunikacyjną. I tak – za 46 mkw. w rejonie ulicy Gajowickiej trzeba będzie zapłacić 320 tys. zł. Stawka wynosi 6900 zł/mkw.

380 tys. to cena 56 – metrowego mieszkania przy ul. Kamiennej, w bloku. Sprzedający liczy sobie po 6700 zł/ mkw.
Do przystępniejszych cenowo lokalizacji na Krzykach należą natomiast Ołtaszyn, gdzie stawki mieszczą się na średnim wrocławskim poziomie – 5000 – 5500 zł, oraz Gaj.

- Na tym dużym blokowisku często można znaleźć oferty z obniżonymi cenami – nawet poniżej 5000 zł za metr kwadratowy – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowo: koszt zakupu 61 mkw. na Gaju, w wielkiej płycie to około 300 tys. zł. Stawka wynosi 4900 zł/mkw.

Szukasz ciekawego mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu? Sprawdź przedwojenne kamienice Śródmieścia

Rejon graniczący ze Starym Miastem od północy wyróżnia się ciekawą ofertą mieszkaniową, przede wszystkim w starszej zabudowie przedwojennych kamienic. Szacuje się nawet, że jest ich w mieście około 3000, co sprawia, że Wrocław jest ośrodkiem o największej liczbie kamienic w Polsce.

- Z pewnością możemy mówić o rodzaju mody na taką zabudową – zarówno wśród indywidualnych klientów, jak i deweloperów. Coraz więcej kamienic pięknieje. Firmy dostrzegają potencjał komercyjny takich budynków. Idealnie nadają się one na reprezentacyjne biura, hotele czy apartamenty. Z kolei klienci na rynku wtórnym doceniają wyjątkowy charakter: historyczne, zabytkowe elewacje, grube mury z cegły, duże okna i wysokie sufity – tłumaczy prezes Grupy WGN. Dodaje jednak, że ceny mieszkań w kamienicach są mocno zróżnicowane.

- Widzimy to na przykładzie wrocławskim. Mieszkania w budynkach o gorszym stanie technicznym i wizualnym są przecenione. Częściej można trafić na okazję, zwłaszcza że wiele z tych mieszkań było niedoinwestowanymi lokalami komunalnymi. Ich właściciele czy lokatorzy nie zdawali sobie sprawy z ich potencjału i możliwej wartości. Wyremontowane mieszkanie w kamienicy, zwłaszcza jeśli sam budynek przeszedł remont, automatycznie staje się droższe nawet o kwoty rzędu 100 tys. i więcej. Mowa o budynkach wyróżniających się dobrą lokalizacją, a tak jest na wrocławskim Śródmieściu, dzielnicy sąsiadującej bezpośrednio ze Starym Miastem – dodaje Leszek Michniak.

Przykład - 40 – metrowa kawalerka, wykończona w wysokim standardzie, w przedwojennym budynku zlokalizowanym na Nadodrzu (cześć wrocławskiego Śródmieścia) została wyceniona na 280 tys. zł, co daje cenę na poziomie 7000 zł/ mkw. – o 1500 zł wyższą od średniej wrocławskiej. Do drogich lokalizacji Śródmieścia na pewno należy rejon Nadodrza, położony najbliżej centrum i wyróżniający się bliskością rzeki.

Z drugiej strony jednak mieszkania w kamienicach łatwo znaleźć w cenie obniżonej, co często wykorzystują inwestorzy, poszukujący lokali pod wynajem. Nieruchomości wymagające nakładów finansowych niejednokrotnie sprzedający wyceniają znacznie poniżej ich rzeczywistej wartości, wynikającej m.in. z potencjału i lokalizacji.

Przykład: mieszkanie do remontu na wrocławskim Szczepinie, zaledwie kilkaset metrów od ścisłego centrum, wycenione na 4900 zł/ mkw. , a więc znacznie poniżej średniej i rzeczywistej wartości, wynikającej z lokalizacji.

Szukasz mieszkania na sprzedaż z wyższej półki? Poznaj dzielnice willowe Wrocławia: Karłowice, Sępolno, Biskupin i Zacisze

Popularne lokalizacje wrocławskie na północy i północnym wschodzie, to rejony ze starszą zabudową, często zachowanym, charakterystycznym układem urbanistycznym, pełniące funkcję niejako enklaw w mieście. Oprócz ciekawego zagospodarowania przestrzeni, wyróżniają się one również bliskością terenów zielonych, rekreacyjnych oraz bulwarów nadodrzańskich.

Do takich rejonów miasta na pewno zaliczymy, cieszące się dobrą renomą: Biskupin, Sępolno, Karłowice i Zacisze. Każde z tych osiedli w dużej mierze zabudowane jest przez domy jednorodzinne, niejednokrotnie przedwojenne wille.
Na Sępolnie i Biskupinie zachowały się natomiast charkterystyczne domy z mieszkaniami w zabudowie szeregowej.
- Ceny w tej części miasta częściej są podwyższone, przede wszystkim ze względu na atrakcyjną okolicę – komentuje Leszek Michniak.

Trzypokojowe – 70 – metrowe mieszkanie na Biskupinie to wydatek około 400 – 470 tys. zł. Ceny sięgają tu nawet 6700 zł za metr, choć przeciętna cenowa kształtuje się na poziomie około 6000 zł.

Fabryczna – dzielnica Wrocławia z dużymi blokowiskami pełnymi małych mieszkań na sprzedaż

Kolejna duża dziecina Wrocławia to tzw. Fabryczna. Jest to rejon na zachód od Starego Miasta ciągnący się wzdłuż ulicy Legnickiej i jej przedłużenia – Lotniczej. To obszar, na którym dominuje przede wszystkim zabudowa w wielkiej płycie. Mieszczą się tu duże osiedla mieszkaniowe, takie jak: Nowy Dwór, Popowice, Pilczyce, Kozanów, Gądów.
Ceny mieszkań są zróżnicowane w zależności od lokalizacji – mimo tej samej techniki budowlanej. Rejony takie jak Młodych Techników – wyróżniające się bliskością centrum – uzyskują wyższe wyceny na rynku mieszkaniowym. Obserwujemy też dosyć wyraźne różnice między cenami mieszkań na samych osiedlach.

Na rynku wtórnym niższe wyceny dotyczą z pewnością Kozanowa, który ucierpiał wizerunkowo w skutek zalania podczas powodzi w 1997 r. i podtopienia w 2010 r.

Przeciętne stawki za mieszkania w tej lokalizacji wynoszą około 4500 – 5000 zł od metra kwadratowego. Na innych tzw. blokowiskach jest nieco drożej, jednak mieszkania w blokach – o ile nie wyróżnia ich świetna lokalizacja zazwyczaj nie kosztują więcej niż około 5500 zł/ mkw.

- Ceniona przez klientów lokalizacja to tzw. bliższa Fabryczna i Szczepin, który formalnie należy jeszcze do obrębu Starego Miasta. Trzeba jednak również zaznaczyć, że kupujący zaczynają doceniać Nowy Dwór. Osiedle znacznie zyskało dzięki autostradowej obwodnicy Wrocławia. Poprawił się tam transport, a planowana jest jeszcze linia tramwajowa. Kupujący doceniają zieleń, bliskość centrum handlowego Factory oraz obwodnicy śródmiejskiej, autostradowej i wyjazd na lotnisko – komentuje Leszek Michniak.

Za 3 - pokojowe mieszkanie na Nowym Dworze klient będzie musiał zapłacić około 320 – 350 tys. zł. Stawki w tej wrocławskiej lokalizacji wynoszą około 5400 – 5800 zł/mkw.

Podobne ceny spotykamy na sąsiednim Gądowie i bliższych centrum Popowicach.

- Popowice to osiedle o dosyć dobrej renomie, ze względu na dobre położenie komunikacyjne – m.in. bliskość mostu Millenijnego i obwodnicy śródmiejskiej oraz ulicy Legnickiej, co zapewnia dobry dojazd w inne części Wrocławia. Nie bez znaczenia jest również bliskość jednego z największych centrów handlowych w Polsce, czyli Magnolii – tłumaczy prezes grupy WGN.

Najtańsze mieszkania na sprzedaż znajdziesz na peryferiach Wrocławia

Tradycyjnie już do najtańszych lokalizacji mieszkaniowych we Wrocławiu należą peryferyjne Psie Pole i Leśnica. Oba te rejony miasta są najbardziej wysuniętymi osiedlami na północ i zachód. W obu mieszkania są wyraźnie tańsze.

Podobne lokalizacje to m.in. Sołtysowice, Kowale, Kiełczów a na zachodzie Stabłowice i Złotniki. Są to części miasta, które z jednej strony dosyć mocno się rozbudowują, z drugiej jednak mają charakter wyraźnie peryferyjny.

Na Psim Polu częściej spotyka się ceny ofertowe w granicach 5000 zł/mkw. Przykładowe – 43 – metrowe mieszkanie w nowym budownictwie zostało wycenione na 215 tys. zł. Mieszkanie do remontu na Sołtysowicach wystawione na sprzedaż to z kolei wydatek niecałych 4500 zł/mkw.

Podobne ceny spotykamy także w Leśnicy. Na rynku pierwotnym jedna z ofert to mieszkania na nowym osiedlu deweloperskim, sprzedawane w stawkach od 4300 do 5000 zł/mkw.

- Klienci z niezbyt grubym portfelem powinni szukać mieszkań właśnie w takich lokalizacjach, choć należy też obserwować oferty, bo zdarzają się okazje cenowe. Wrocław to bardzo różnorodny i szybko rozwijający się rynek mieszkaniowy. Bogactwo typów budownictwa, lokalizacji i różnorodność cen sprawia, że każdy kupujący znajdzie ofertę odpowiadającą jego zapotrzebowaniu i możliwościom – podsumowuje Leszek Michniak.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN