Spis treści:
Biura na wynajem w Polsce - analiza
Rynek lokali biurowych w Łodzi
Wynajem lokali w Szczecinie
Powierzchnie biurowe w Katowicach
Biura do wynajęcia we Wrocławiu
Krakowski rynek lokali komercyjnych
Powierzchnie biurowe w Warszawie


Lokale biurowe na wynajem w Polsce - ogólna analiza

Powierzchnie biurowe tego typu – często zlokalizowane w obiektach starszych i mniejszych, niż nowe inwestycje deweloperskie, zazwyczaj są pomijane w analizach dużych firm monitorujących rynek nieruchomości komercyjnych. A przecież duża liczba podmiotów szuka lokali właśnie w tym zasobie. Dlatego postanowiliśmy sprawdzić, na przykładzie ofert WGN, jak wygląda ten rynek w wybranych miastach regionalnych i w Warszawie. Porównaliśmy też czynsze najmu do stawek w nowoczesnych inwestycjach biurowych.

Obecnie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce szacuje się na 9 mln metrów kwadratowych (dane JLL za rok 2016). Na mapie podaży zdecydowanie dominuje Warszawa. Aż 5 mln mkw. przypada na stolicę.

Co roku pobijane są kolejne rekordy w zakresie nowych inwestycji. Rok 2016 zamknął się wzrostem całkowitej podaży nowoczesnych biur o około 900 tys. metrów kwadratowych (dane JLL). Firmy budują aktualnie kolejne 1,5 mkw. nowych biur, z czego ponad 1/3 przypada na Warszawę. Na „podium” w zakresie całkowitych zasobów i nowej podaży jest też Kraków, gdzie buduje się 260 tys. mkw. biur, natomiast w Trójmieście i Wrocławiu po około 150 tysięcy.

Najdroższą lokalizacją biurową w Polsce jest centrum Warszawy. Tu miesięczne czynsze są o blisko 50 proc. wyższe niż na mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Szczecin czy Lublin. Wynoszą około 100 zł (20,5 – 23,5 euro/ mkw.) za metr kwadratowy (dane JLL). Najemcy biur poza centrum Warszawy płacą od około 50 do 80 zł miesięcznie (11-17,5 euro za mkw.). Najwyższe stawki transakcyjne poza Warszawą wynoszą 14– 14,5 euro za mkw. miesięcznie, czyli ponad 60 zł/mkw.

- Na rynku wtórnym powierzchni biurowych mniejsze znaczenie ma standard obiektu. Liczy się natomiast przede wszystkim lokalizacja. To element bezsprzecznie najważniejszy. Dla najemców duże znaczenie ma również dobre skomunikowanie z resztą miasta oraz wygoda w postaci dodatkowych powierzchni usługowych, gastronomicznych – jeśli nie w budynku, to w ścisłej okolicy. Klienci doceniają takie elementy jak dobrze zaplanowane i wyposażone sale konferencyjne, monitoring, odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, a także wszelkie kwestie, na które na rynku pierwotnym kładzie się wielkie znacznie, czyli sprawy energooszczędności, ekologii itp., w przypadku nowoczesnych biurowców poświadczane odpowiednimi certyfikatami, ale nie jest to sprawa kluczowa. Najistotniejsze pozostaje położenie biura. Wpływ na wysokość czynszu ma także wielkość powierzchni biurowych. Z danych pośredników WGN wynika, że stosunkowo wyższe stawki dotyczą małych biur, spadają one wraz ze wzrostem powierzchni – podkreśla Leszek Michniak, Prezes Grupy WGN, wiodącej marki na rynku pośrednictwa nieruchomości w Polsce. Dodaje, że stawki za lokale biurowe w mniej reprezentacyjnych obiektach są z reguły niższe, choć nie zawsze.

Atrakcyjnie położone biuro, w centrum dużego miasta – we Wrocławiu, Krakowie czy Warszawie będzie wysoko wyceniane jeśli chodzi o stawkę czynszu najmu, niezależnie od klasy samego budynku. Generalnie poziom wycen odpowiada wielkości i klasyfikacji rynku. Najdroższe są biura w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Jak kształtują się ceny najmu w zależności od ośrodka, standardu obiektu i lokalizacji? Postanowiliśmy to sprawdzić porównując stawki z mniejszych rynków biurowych, takich jak Łódź, Katowice i Szczecin z wiodącymi metropoliami – Warszawą, Wrocławiem i Krakowem.

nowoczesna powierzchnia biurowa

Rynek powierzchni biurowych do wynajęcia w Łodzi

To jedno z największych miast Polski, jednak mimo liczby mieszkańców (blisko 700 tys.) zarówno rynek nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych nie jest tu tak rozwinięty, jak w przypadku Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Trójmiasta.

Mimo to, jeśli chodzi o biura, ostatnie lata są dla Łodzi bardzo korzystne. Miasto przyciąga nowych inwestorów, realizowane są duże nowe projekty. Aktualnie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy województwa łódzkiego wynoszą około 360 tys. metrów kwadratowych. W zeszłym roku firmy deweloperskie ukończyły budowę ponad 35 tys. mkw. nowych biur. W budowie jest natomiast kolejne 130 tys. mkw. co oznacza, że wkrótce zostanie przekroczony poziom pół miliona metrów kwadratowych. Obecna, realizowana podaż to rekordowy wynik, który wskazuje na dynamiczny rozwój łódzkiego rynku biurowego. Świadczy o tym również zainteresowanie Łodzią ze strony wiodących deweloperów. Obecnie swoje projekty realizują w tym mieście takie firmy jak m.in. Skanska, Ghelamco, Echo Investment.

Inwestorzy najchętniej budują na łódzkim Śródmieściu. Dużym zainteresowaniem cieszą się również Teofilów i Dąbrowa.
Czynsze za najlepsze lokalizacje w nowoczesnych obiektach biurowych zazwyczaj kształtują się na poziomie około 40 – 42 zł od metra kwadratowego, jednak z danych pośredników WGN wynika, że nie brak ofert z niższymi stawkami czynszów.

Przykładowa oferta wynajmu biura położonego na pograniczu Śródmieścia i Retkini to lokal biurowy o powierzchni 630 mkw., z czynszem wynoszącym 22 zł za metr kwadratowy miesięcznie.

- Biura w Łodzi są wyraźnie tańsze, niż w ośrodkach takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa – komentuje Leszek Michniak. – Widzimy różnicę w wysokości czynszów nawet we względnie dobrych lokalizacjach.  

Lokale biurowe na wynajem w Szczecinie

To najmniejszy rynek biurowy spośród poruszanych w tym tekście, mimo to warto poświęcić mu uwagę, ze względu na fakt, że stolica województwa zachodniopomorskiego sukcesywnie zyskuje na znaczeniu, jako lokalizacja inwestycji w nieruchomości komercyjne. Co prawda na razie dotyczy to głównie rynku magazynowego, który notuje bardzo dynamiczny rozwój, ale należy przypuszczać, że z czasem lepsze wyniki będą dotyczyć także podaży i popytu na nowoczesne biura.

Do podstawowych zalet Szczecina należy przede wszystkim świetne położenie – bliskość Niemiec oraz Skandynawii. Za tym idzie też rozwój infrastruktury drogowej – warto wspomnieć choćby o trasie S3, która po zrealizowaniu odcinka na południu kraju będzie łączyć Szczecin z Czechami, ale także należy wskazać na transport drogą morską i lotniczą (Port Lotniczy Szczecin – Goleniów – 9 w kraju pod względem liczby odprawianych pasażerów), który zwiększa atrakcyjność stolicy województwa zachodniopomorskiego.

Całkowite zasoby biurowe Szczecina to około 150 tys. metrów kwadratowych. W budowie jest obecnie kolejne ponad 18 tys. mkw. Stawki czynszu za najlepiej zlokalizowane biura o wysokim standardzie wynoszą 11 – 13 euro miesięcznie. To zdecydowanie mniej niż w wiodących ośrodkach biurowych w Polsce.

- Ceny najmu szczecińskich biur są bardzo konkurencyjne. Obecnie najdroższa oferta w WGN w Szczecinie, to lokal biurowy w nowym budynku na Starym Mieście z czynszem na poziomie 50 zł/ mkw. To jednak stawka w górnym pułapie cenowym.
Nawet w ścisłym centrum miasta czynsze zazwyczaj nie przekraczają 36 zł od metra – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowe oferty ze szczecińskiego rynku najmu lokali biurowych:
- Podzamcze, budynek z 2001 roku, parter, lokal o powierzchni 110 mkw. – czynsz 36 zł/mkw.
- Stare Miasto, nowa zabudowa, parter, lokal o powierzchni 68 mkw. – czynsz 37 zł/mkw.
- Śródmieście, obiekt biurowy, 220 mkw. – czynsz 35 zł/ mkw.
- Gumieniec, biuro w domu jednorodzinnym z osobnym wejściem, 60 mkw. – 27 zł/mkw.

Rynek wtórny powierzchni biurowych na wynajem w Katowicach

Jest to stolica województwa śląskiego a zarazem największe i najważniejsze miasto Metropolii Silesia, na którą składa się 13 największych miast Śląska i Zagłębia i która liczy 2 mln mieszkańców. Z racji specyfiki Śląska Katowice nie powinny być więc analizowane w oderwaniu od metropolii. Tym samym znaczenie stolicy regionu znacznie wzrasta, a aglomeracja staje się drugim po Warszawie największym rynkiem nieruchomości w Polsce.

Do zalet Śląska na mapie inwestycji w nieruchomości komercyjnych na pewno należy zaliczyć duży potencjał gospodarczy, rozwinięty przemysł, ale również dobrą infrastrukturę drogową i kolejową. To tu przecinają się autostrady A1 i A4. W zeszłym roku natomiast oddana do użytku została Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ), która łączy Katowice z Gliwicami. Wszystko to sprawia, że biznes lokujący się w Katowicach i ościennych miastach ma do dyspozycji świetnie rozwiniętą siatkę połączeń z resztą kraju. Do tego należy „doliczyć” również port lotniczy Katowice – Pyrzowice oraz katowicki węzeł kolejowy – jeden z największych w Polsce.

Katowicki rynek biurowy notuje dynamiczny rozwój. Inwestorzy dostrzegają duży potencjał lokalizacji, o czym świadczą projekty wiodących firm na tym rynku – m.in. Skanski i Echo Investment. Na uwagę zasługują projekty w budowie – m.in. TDJ Investments, który realizuje inwestycję w jednej z najlepszych lokalizacji – blisko Spodka, w miejscu po wyburzonym wieżowcu kolejowym.

Katowicki rynek biurowy oferuje aktualnie blisko 450 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. W zeszłym roku inwestorzy oddali do użytku ponad 50 tys. mkw. nowych biur, co jest wynikiem dwukrotnie większym, niż rok wcześniej. Obecnie w budowie pozostaje około 40 tysięcy metrów kwadratowych.

Czynsze nowych biur nie odbiegają poziomem od stawek w Krakowie czy Wrocławiu, a więc wynoszą około 13 – 15 euro/ mkw./miesięcznie. Jeśli chodzi o starsze obiekty i gorsze lokalizacje, stawki wynoszą zazwyczaj 10 – 12 euro.
Przykład: 168 mkw. w odrestaurowanej kamienicy w ścisłym centrum Katowic wyceniono na 65 zł za metr kwadratowy. Biura w starszych obiektach i gorszych lokalizacjach są oczywiście wyraźnie tańsze. Na Józefowcu stawki z rynku wtórnego najmu lokali biurowych wynoszą około 30 – 35 zł/ mkw. Na Giszowcu spotyka się czynsze na poziomie około 20 – 25 zł.

Przykładowe oferty:
- Katowice, centrum, drugie piętro, rok budowy: 1950, biuro typu open – space, pow. 140 mkw. – czynsz: 25 zł/mkw.
- Brynów/Ochojec, biurowiec: 26 mkw. – czynsz: 49 zł/mkw.
- Śródmieście – 0,5 km od ścisłego centrum, biurowiec wysoki standard, 40 mkw., czynsz: 29 zł/mkw.
- Centrum (Korfantego), budynek biurowo – handlowy wysoki standard, parter, przeszklenia od ulicy, 125 mkw., czynsz: 50 zł/mkw.

- Wynajem atrakcyjnie położonego biura w centrum miasta, zazwyczaj oznacza konieczność zapłacenia około 50 zł za metr kwadratowy czynszu. Ceny za biura o wysokim standardzie, w atrakcyjnym budownictwie mogą być wyższe. Jednak nawet w ścisłym centrum miasta odnotowujemy także sporą liczbę ofert w cenach mieszczących się w przedziale 35 – 40 zł. Tak więc Katowice, mimo że czynsze za najnowocześniejsze obiekty są zbliżone do tych z największych rynków, pozostają jednak ośrodkiem istotnie tańszym niż Wrocław czy Kraków – dodaje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

lokal biurowy - sala konferencyjna

WIODĄCE RYNKI NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH

Wrocław, czyli trzeci co do zasobów rynek nieruchomości biurowych na wynajem w Polsce

To trzeci pod względem całkowitych zasobów rynek biurowy w Polsce i zarazem jeden z najważniejszych ośrodków na rynku nieruchomości w ogóle. Wrocław przyciąga inwestorów głównie ze względu na bardzo dużą atrakcyjność dla firm obsługujących biznes, z obszaru outsourcingu, BPO/SSC, a także sektora IT. Duża liczba studentów, gości zagranicznych, rozwinięta oferta kulturalna i rozrywkowa – wszystko to dodatkowe atuty dolnośląskiej stolicy, które przyciągają kapitał.
Prawdopodobnie w ciągu roku/dwóch lat zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych we Wrocławiu przekroczą milion metrów kwadratowych. Obecnie wynoszą niecałe 850 tys. mkw., ale w budowie pozostaje około 120 tys. mkw. W zeszłym roku (dane Colliers International) nowa podaż uplasowała się na rekordowym poziomie 139 tys. m2, co stanowi wzrost o 57% w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano 15 projektów.

Deweloperzy we Wrocławiu najczęściej budują w centrum oraz na Muchoborze i Fabrycznej, czyli w rejonie, który ma status dzielnicy biznesowej miasta.

- Stawki za dobrze zlokalizowane lokale w centrum Wrocławia wynoszą obecnie około 50 - 70 zł/mkw. Najwyższe wyceny uzyskuje Stare Miasto i Fabryczna, popularną lokalizacją są też Krzyki/Borek ze względu na udogodnienia komunikacyjne – bliskość autostrady i obwodnicy miasta – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Czynsz najmu w biurowcu klasy A w okolicach Placu Jana Pawła II, a więc kilkaset metrów od Rynku wynosi 65 zł miesięcznie za metr. Za lokal biurowy w odrestaurowanej kamienicy na Starym Mieście trzeba będzie zapłacić 100 zł miesięcznie od metra kwadratowego. Jest to jednak górny pułap cenowy.

W bardziej oddalonych częściach miasta – na Gądowie, Fabrycznej czy Krzykach przeciętne czynsze kształtują się na poziomie 40 – 50 zł. W dzielnicach peryferyjnych i starszych obiektach biurowych stawki spadają do poziomu około 30 – 35 zł.

Kraków - drugi co do wielkości gigant rynku wtórnego lokali biurowych i komercyjnych na wynajem

Drugi rynek biurowy w Polsce, który – podobnie jak Wrocław, przyciąga inwestorów dobrze rozwiniętym sektorem BPO/SSC oraz IT. Kraków to też wiodący ośrodek akademicki w kraju oraz jedno z miast najchętniej odwiedzanych przez turystów.
Krakowski rynek biurowy cechuje się dużym rozproszeniem. Brak tu typowych biznesowych dzielnic, natomiast zabudowa o charakterze komercyjnym w centrum jest ograniczona ze względu na tkankę zabytkową. Najwięcej projektów obecnie powstaje w centrum oraz na południu miasta. Wśród inwestycji realizowanych warto wskazać na m.in. High5ive, Kotlarska 11, Zabłocie Business Park, Equal Business Park.

- Czynsze za atrakcyjne powierzchnie krakowskie wynoszą przeciętnie około 50 – 55 zł. Mowa o nowoczesnych lokalach biurowych, w nowych obiektach, wyróżniających się także dobrą lokalizacją, dostępnością w okolicy usług, infrastruktury czy terenów zielonych – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowa oferta: 12,5 euro miesięcznie za metr kwadratowy to czynsz najmu lokali biurowych w nowoczesnym obiekcie klasy A, zlokalizowanym na krakowskich Czyżynach. Lokalizacja cechuje się bliskością centrum handlowego, licznych punktów usługowych i gastronomicznych oraz największego parku w Krakowie, czyli Parku Lotników Polskich.

Podobnie, jak we Wrocławiu, Kraków prawdopodobnie w ciągu najbliższego roku będzie dysponował prawdopodobnie milionem metrów kwadratowych nowoczesnych biur. W zeszłym roku nowa podaż wyniosła blisko 150 tys. mkw. Wszystko to oznacza, że ponad 20 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych dostępnych w Polsce przypada właśnie na Kraków.

Największy rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce - poznaj oferty lokali biurowych na wynajem w Warszawie

To największy rynek nieruchomości w Polsce, zarazem mieszkaniowych, jak i komercyjnych, który pod względem skali bije na głowę każde miasto regionalne, także dwa największe po stolicy ośrodki, czyli Kraków i Wrocław.

Obecnie całkowite zasoby biurowe Warszawy to około 5 mln metrów kwadratowych (na 9 mln mkw. w całym kraju). W 2016 roku nowa podaż powierzchni biurowych w stolicy wyniosła (dane Colliers International) 407 tys. mkw. biur, natomiast w budowie pozostawało ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych. Z informacji Colliers wynika, że ubiegłoroczna podaż była aż o 54 proc. wyższa od średniorocznych poziomów z ostatnich 10 lat. Warszawa jest jednym z wiodących rynków biurowych w Europie Środkowo – Wschodniej. Tutaj też czynsze za biura są najwyższe, mimo dosyć dużego poziomu pustostanów. Ostra konkurencja o najemców sprawia, że nieruchomości biurowe szybko się starzeją. Jak napisano w raporcie Colliers International za zeszły rok: „Stare budynki w dobrych lokalizacjach zastępowane są nowymi projektami, jak zrealizowany w minionym roku Q22, planowany projekt biurowy w miejscu budynku Ilmet, Universalu czy Rotundy. Zainteresowaniem najemców cieszą się również przebudowy starszych budynków tj. Spektrum Tower, czy częściowe modernizacje jak w przypadku budynków Warsaw Trade Tower, Warsaw Financial Center, Atrium Tower”.

- Na rynku wtórnym lokali biurowych ceny za najlepiej zlokalizowane, nowoczesne biura w ścisłym centrum Warszawy potrafią sięgać nawet 30 euro miesięcznie za metr kwadratowy – podkreśla Leszek Michnika, prezes Grupy WGN.

Przykładowe lokalizacje i czynsze:
- Aleja Jana Pawła II, Śródmieście/Wola, lokal o pow. 158 mkw. – stawka: 14 eur/mkw.
- Anielewicza, Muranów, lokal o pow. 32 mkw. – stawka: 23 eur/ mkw.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN