Pod względem wysokości czynszów oczywiście zdecydowanie dominuje Warszawa. Do najdroższych lokalizacji należą Śródmieście, bliska Wola czy Mokotów. W tych rejonach stolicy czynsze najmu przekraczają nawet 60 zł/ mkw. Przykład na podstawie ofert WGN: czynsz za 46 – metrowe mieszkanie zabytkowej kamienicy na Woli wynosi 3000 zł miesięcznie, co daje stawkę rzędu 65 zł/mkw./mies. Na Śródmieściu ceny mogą sięgać nawet 70 zł/mkw. za miesiąc.

Wśród tańszych lokalizacji wymienimy bardzie oddalone rejony miasta – m.in. Bemowo, Targówek, Bielany. Tam czynsze wynoszą średnio około 40 – 45 zł/mkw. miesięcznie.

Kraków i Wrocław to miasta o zbliżonych cenach najmu, poza Warszawą najdroższe wśród największych ośrodków w kraju. Najwyższe wyceny uzyskują oczywiście lokalizacje centralne. W Krakowie są to m.in. Stare Miasto, Krowodrza, Grzegrzółki, Kazimierz. W tych rejonach miasta czynsze mogą sięgać nawet około 50 zł/mkw. Wynajem 220 – metrowego luksusowego apartamentu w kamienicy na Starym Mieście to koszt blisko 9 tys. zł miesięcznie. Za 50 mkw. w lokalizacji Wola Duchacka trzeba będzie natomiast zapłacić około 2 tys. zł.

We Wrocławiu, oprócz ścisłego centrum, wysokie wyceny uzyskują także Krzyki, bliska Fabryczna, Zacisze, rejon placu Grunwaldzkiego. Niecałe 40 mkw. na Krzykach, które są jedną z droższych lokalizacji w mieście to koszt rzędu 1600 zł miesięcznie. Na blokowiskach można znaleźć mieszkania tańsze. 64 – mkw. na Nowym Dworze zostanie wynajęte za około 2000 zł, co daje czynsze najmu na poziomie około 30 – 33 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Do najtańszych lokalizacji należą dzielnice peryferyjne – m.in. Psie -Pole, Zakrzów czy Leśnica.

Rentowność najmu

Szacowana rentowność najmu w wiodących lokalizacjach wynosi obecnie około 4,5 – 6 proc. To znacznie więcej, niż w przypadku takich produktów jak lokaty czy obligacje. Dobra koniunktura na rynku najmu podyktowana jest kilkoma czynnikami: należą do nich stabilne ceny mieszkań, ciągle rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.

W wiodących miastach – oprócz studentów, popyt zapewniają pracownicy, w tym rosnąca rzesza przybyszów z Ukrainy.

Porównanie opłacalności najmu wobec innych instrumentów finansowych, znajdziemy w ostatnim raporcie NBP za IV kw. 2016. W podsumowaniu raportu napisano: „Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Wykres 1. Opłacalność najmu wobec innych form inwestowania (wykres z raportu NBP za IV kw. 2016)

O dobrej koniunkturze na rynku najmu świadczy pośrednio wzrost wartości zakupów mieszkań za gotówkę. Wskazuje on na to, że inwestorzy wyciągają kapitał z alternatywnych form inwestycyjnych i lokują go w nieruchomościach. Ze wspomnianego raportu NBP wynika, że w ostatnim kwartale minionego roku, kupujący w 7 wiodących miastach wydali na zakupy za gotówkę na rynku pierwotnym ponad 3,6 mld zł, co stanowiło 65 proc. całej wartości transakcji w omawianym okresie. Od ostatniego kwartału 2012 procentowy udział zakupów gotówkowych zwiększył się o 9 proc., natomiast kwotowo wzrost ten przekroczył ponad 100 proc. W IV kw. 2012 inwestorzy wydali 1,6 mld zł.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN