Łódź to trzecie pod względem wielkości miasto w Polsce. Liczy obecnie blisko 700 tys. mieszkańców, jednak pod względem cen mieszkań, dzieli je przepaść od ośrodków konkurencyjnych. To oczywiście świetna wiadomość dla ludzi, którzy zamierzają kupić mieszkanie w Łodzi na własny użytek, jednak niekoniecznie dla inwestorów – bowiem świadczy o słabości lokalnego rynku mieszkaniowego i – pośrednio – o niepopularności lokalizacji.

Wg NBP (raport za IV kw. 2016) ceny transakcyjne nowych mieszkań w Łodzi kształtują się obecnie na poziomie 4850 zł/mkw. To mniej niż w porównywalnych wielkością ośrodkach. W Warszawie stawki przekraczają 7000 zł, w Krakowie wynoszą blisko 6500 zł, we Wrocławiu 6100 zł, a w Poznaniu 6300.

Jeszcze większa różnica dotyczy rynku wtórnego. Wg danych banku centralnego używane mieszkania w Łodzi średnio są wyceniane na zaledwie 3400 zł/mkw. To o ponad 50 proc. mniej, niż w Warszawie i o kilkadziesiąt procent niżej niż w innych wiodących miastach regionalnych. W stolicy stawki za używane mieszkania wynoszą 7200 zł, w Krakowie blisko 6000 zł, we Wrocławiu 5500, a w 5300 zł.

Z danych pośredników WGN wynika, że bez problemu można w Łodzi kupić mieszkanie w cenie metra nieprzekraczającej 3500 zł. 47 – metrowe mieszkanie w Widzewie to wydatek rzędu około 160 – 180 tysięcy złotych. 54 – metrowe mieszkanie w kamienicy w lokalizacji Polesie kosztuje około 160 tys. Tu stawka za metr to niewiele ponad 3100 zł.

Można spotkać jednak oferty jeszcze tańsze. Dotyczą one zazwyczaj dużych metrażów. 93 – metry w kamienicy w lokalizacji Widzew/Śródmieście kosztuje niecałe 240 tys. zł, co daje cenę metra wynoszącą 2570 zł/mkw. Niższe ceny – rzędu 2000 zł dotyczą już zazwyczaj mieszkań do remontu.

Do najdroższych lokalizacji należy Śródmieście. Tu stawki przeciętne kształtują się na poziomie około 4000 – 4500 zł. 45 – metrowy mały apartament w ścisłym centrum, w odremontowanej, zabytkowej kamienicy, wyceniono na 270 tys. zł. Daje to bardzo wysoką, jak na Łódź, cenę 6000 zł za metr, jednak są to zaledwie przeciętne ceny na rynkach takich jak Kraków czy Wrocław, a przecież mówimy o ścisłym centrum i wysokim standardzie.

Dlaczego tak tanio?

Z czego wynika spora różnica cen mieszkań w Łodzi i w innych ośrodkach porównywalnych wielkością? Ceny nieruchomości oddają popularność danej lokalizacji i wskazują na popyt. Jeśli stawki są niższe, oznacza to po prostu, że nieruchomości w tym miejscu nie cieszą się wzięciem. Łódź – choć jest dużym miastem – cierpi na problemy demograficzne. Liczba ludności spada.

Jeszcze w 1995 roku w woj. łódzkim mieszkało niemal 2,688 mln osób. Pod koniec 2014 roku ta liczba zmalała do niewiele ponad 2,5 mln osób. Sama Łódź w ciągu kolejnych 35 lat może stracić nawet około 200 tys. mieszkańców. Ich liczba „zejdzie” poniżej 500 tys.

Demografia ma niebagatelne znaczenie dla sytuacji na rynku nieruchomości i cen mieszkań. Nie chodzi jednak tylko o stosunek liczby zgonów do urodzeń, ale i migracje. Ceny będą niskie, jeśli miasto nie przyciąga nowych mieszkańców. Taki stan rzeczy stawia pod znakiem zapytania m.in. opłacalność inwestycji pod wynajem.
Łódź wydaje się przegrywać na tym polu rywalizację z miastami takimi jak Wrocław czy Kraków. Liczy się oferta kulturalna, rozrywka, atrakcje turystyczne, no i oczywiście rynek pracy. W Łodzi stopa bezrobocia wynosi obecnie około 8,5 proc. W miastach takich jak Poznań, Wrocław, Warszawa czy Kraków jest aktualnie niższa niż 3,5 proc…

Ten wskaźnik obok demografii tłumaczy wiele odnośnie cen mieszkań. O ile niskie ceny to z pewnością duża zaleta dla ludzi, którzy kupują na własny użytek, to już dla inwestorów oznaczają, że mieszkanie – przy utrzymujących się negatywnych tendencjach – nie będzie z czasem zyskiwać na wartości, a więc z ryzykiem realizacji straty.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN