Spis treści:
Ogólna kondycja rynku apartamentów w Polsce
Podwyższony standard, apartament a apartament luksusowy
Ile kosztują polskie apartamenty?
Nieruchomości luksusowe w Łodzi, Szczecinie i Katowicach
Rynek luksusu we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie

Sprzedaż apartamentów w Polsce: ogólna kondycja rynku nieruchomości luksusowych

Dziwić może ujęcie tego ostatniego miasta w grupie mniejszych rynków, podczas gdy mowa o ośrodku mającym blisko 700 tys. mieszkańców. Mimo to jednak Łódź należy do mniejszych rynków mieszkaniowych, na pewno jeśli chodzi o wartość i skalę realizacji projektów – m.in. tych z najwyższej półki. O tym więcej w dalszej części tekstu. Na razie zajmijmy się ogólnym opisem rynku nieruchomości luksusowych w Polsce.

Ciekawe podsumowanie na ten temat znajdziemy w raporcie REAS i KPMG z 2015 roku. Wg jego twórców polski rynek apartamentów jest młody. Jego pierwociny zaczęły kształtować się w połowie lat 90’ ubiegłego wieku w Warszawie, gdzie głównym „motorem napędowym” byli przedstawiciele nowej elity biznesowej, artystycznej i politycznej a także zamożni rodacy, którzy wrócili z zagranicy. Dominowały jednak wówczas głównie transakcje najmu, natomiast rynek pierwotny apartamentów w ogóle nie był rozwinięty. Dopiero po 2000 roku zaczęły powstawać pierwsze realizacje.

Dynamiczny rozwój sektora apartamentowego ( i ogólnie budownictwa deweloperskiego) przypadał na lata 2006-2008. Był to okres, gdy na polski rynek szerzej napłynął kapitał zagraniczny, który zaczął realizować szereg inwestycji, także zagraniczni nabywcy na rynku nieruchomości szerzej dokonywali transakcji m.in. o charakterze spekulacyjnym w Polsce. W tamtym okresie zaczęły wyrastać obecne ikony rynku luksusowych apartamentów w naszym kraju – m.in. Złota 44 w Warszawie czy Sky Tower we Wrocławiu. Równocześnie jednak był to okres nadmuchania bańki cenowej, który poskutkował tym, że stawki rosły wyjątkowo dynamicznie. Na rynku pojawiało się wiele projektów przewartościowanych, które tylko udawały naprawdę luksusowe realizacje. Po pęknięciu bańki cenowej, czekała je mocna przecena.

Od 2009 roku rynek mieszkaniowy ustabilizował się. Od tego czasu rośnie. Ostatnie 2 lata były okresem bardzo wysokiej podaży i świetnej sprzedaży projektów deweloperskich.

Autorzy raportu REAS i KPMG oceniają wartość polskiego segmentu najbardziej prestiżowych apartamentów na około pół miliarda złotych. Jak napisano w podsumowaniu raportu: Rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych w Polsce znajduje się jeszcze w fazie rozwoju, a w porównaniu z Europą Zachodnią cechuje go relatywnie niski poziom cen oraz stosunkowo mała liczba lokali o prawdziwie luksusowym charakterze. Jednak sytuacja ta ulega zmianie. W ostatnich latach zrealizowano kilka prestiżowych inwestycji, zwłaszcza w segmencie luksusowych apartamentów. Kolejne projekty są w fazie planowania lub w budowie, a w kilkuletniej perspektywie wartość rocznych transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w Polsce powinna przekroczyć 500 mln zł. Popyt na ekskluzywne lokale mieszkalne rośnie, a rynek ma dobre perspektywy rozwoju.

Z badań wynika, że najbardziej prestiżowych nieruchomości mieszkalnych sprzedaje się w Polsce około 160 – 180 rocznie. Obejmują one zaledwie 1 proc. wszystkich transakcji w największych miastach w kraju. Eksperci przewidują jednak, że w ciągu kilku lat liczba sprzedawanych rocznie mieszkań o cenach przekraczających 17 tys. zł/mkw. powinna przekroczyć 250.

Cały segment apartamentowy w naszym kraju stanowi natomiast około 5 proc. budownictwa deweloperskiego.

Podwyższony standard, apartament a apartament luksusowy - charakterystyka nieruchomości

Autorzy raportu KPMG i REAS proponują następującą typologię budownictwa mieszkaniowego z wyższej półki: najniżej w tym zestawieniu, jeśli chodzi o ceny, jakość i prestiż znajdują się tzw. mieszkania o podwyższonym standardzie, następnie są apartamenty, a najwyższą klasę nieruchomości stanowią apartamenty luksusowe.

Poniżej krótka charakterystyka każdego z segmentów.

1. Mieszkania o podwyższonym standardzie - są to nieruchomości wyższej klasy od tzw. segmentu popularnego, czyli tanich mieszkań dla „zwykłego Kowalskiego”. Mieszkania o podwyższonym standardzie powinny więc być wykonane z lepszych materiałów (pojawiają się materiały naturalne: kamień, wyższej jakości drewno itp.), to samo dotyczy budynków i części wspólnych a także elementów małej architektury. Lokale muszą być wyposażone w balkony lub loggie, a na wyższych piętrach – tarasy, powinny mieć też nieco podwyższone sufity. Oferta o podwyższonym standardzie częściej przewiduje opcję wykończenie pod klucz. Pojawiają się materiały naturalne – kamień, drewniana stolarka okienna itp. Częściej też klient ma możliwość wpływania na projekt i rozkład pomieszczeń w swoim mieszkaniu. Budynki powinny wyróżniać się względnie dobrą lokalizację, a więc w zabudowie śródmiejskiej, stosunkowo niedaleko ścisłego centrum miasta. Pożądane cechy to atrakcyjne otoczenie, bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych, dobre skomunikowanie z resztą miasta, bliskość sklepów, żłobka, przedszkola, oferty rozrywkowej itp. Standardem budynków wielorodzinnych w tym segmencie powinny być nowoczesne rozwiązania gwarantujące wygodę i bezpieczeństwo. Mowa choćby o parkingach podziemnych z windą z poziomu parkingu, oczywiście w grę wchodzi monitoring, ochrona itp.
2. Apartamenty – podstawową cechą apartamentu powinna być jego wielkość. Ponieważ apartament to po prostu wygodne, duże mieszkania, musi mieć on powierzchnie przynajmniej około 80 – 90 mkw. Inna typowa cecha, zwiększająca wrażenie przestronności, to wysokie sufity, a w obszarze rozplanowania powierzchni - przestronny salon, ale także dodatkowe pomieszczenia dedykowane różnym aktywnościom – np. salonik telewizyjny, pracownia, biuro itp. Oczywiście apartament wyróżnia użycie materiałów wysokiej jakości i staranność wykończenia oraz udogodnienia dotyczące bezpieczeństwa i wygody (wymienione w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie). Osiedle apartamentowe powinno być wyposażone w całodobową ochronę , monitoring, recepcję. Poza wysoką jakością wykonania, dużą dbałością o zieleń i małą architekturę, powinno oferować dodatkowe miejsca relaksu – np. siłownię czy saunę. Apartamenty powinny też wyróżniać się dobrą lokalizacją – jeśli nie centralną, to w otoczeniu zieleni, atrakcyjnych terenów rekreacyjnych itp.
3. Apartamenty luksusowe – W tym wypadku chodzi po prostu o najbardziej prestiżowe, unikatowe i najdroższe nieruchomości. Wyróżnia je nie tylko luksus, ale też niebanalny wygląd, świetna lokalizacja, rozpoznawalność. Przykładami mogą być np. Sky Tower we Wrocławiu czy Złota 44 w Warszawie. Chodzi więc o ultra-nowoczesne i luksusowe nieruchomości dedykowane najbogatszym klientom. W takich apartamentach standardem powinien być cały szereg rozwiązań technologicznych gwarantujących wygodę (systemy inteligentnego domu itp.) oraz dodatkowych usług – concierge, housekeeping itp.

Obowiązkowy wyróżnik najbardziej luksusowych apartamentów to świetna, unikalna lokalizacja – zazwyczaj w centrach miast, nad samym morzem (np. Sea Towers w Gdyni), czy w sąsiedztwie zabytków (np. Angel Wawel). Z lokalizacją wiążą się piękne panoramy i widoki, które powinny oferować tarasy takich nieruchomości, oczywiście z penthouse’ami na najwyższych kondygnacjach.

Ile kosztują polskie apartamenty?

Ceny tych najbardziej luksusowych zaczynają się od przynajmniej miliona złotych. Wg twórców raportu przeciętne ceny mieszkań o podwyższonym standardzie zaczynają się od 6 tys. zł/mkw. w miastach regionalnych i 8 tys. zł w Warszawie, apartamenty kosztują od 10 tys. w ośrodkach regionalnych i 12 tys. w stolicy, natomiast luksusowe apartamenty w miastach regionalnych „zaczynają się” od cen na poziomie 15 tys. zł. W Warszawie jest to minimum 17 tysięcy.

Mniejsze rynki apartamentowe - nieruchomości luksusowe w Łodzi, Szczecinie i Katowicach

Zanim przejdziemy do analizy sytuacji na rynku luksusu mieszkaniowego w wiodących miastach kraju, skupimy się na wybranych stolicach województw, które są rynkami drugorzędnymi jeśli chodzi nie tylko o wielkość, ale o skalę i liczbę obiektów apartamentowych.

1. ŁÓDŹ. Pozornie zaskoczeniem może być zakwalifikowanie do tej grupy miasta Łódź, które jest jednym z największych miast w Polsce, z liczbą mieszkańców bliską 700 tysięcy. Równocześnie jednak jest to jedno z tańszych miast regionalnych, jeśli chodzi o ceny mieszkań, a te wskazują na siłę rynku i wartość lokalizacji. Wg danych NBP za IV kw. 2016 nowe mieszkania w Łodzi kosztują aktualnie około 4800 zł/mkw., natomiast średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą zaledwie 3400 zł za metr. Rynek pierwotny apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie jest w Łodzi niewielki. Nie spotykamy tu żadnej inwestycji, która klasyfikowałaby się do przedziału apartamentów luksusowych – na poziomie takich prestiżowych projektów jak warszawski Cosmopolitan czy Angel Wawel. Na rynku pierwotnym najdroższe nieruchomości o podwyższonym standardzie wyceniane są na około 6000 - 6500 zł/ mkw. Na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują apartamenty w świetnie położonych kamienicach na Śródmieściu. Za 120 – metrową nieruchomość zlokalizowaną w kamienicy z 1920r. blisko dworca Łódź Fabryczna trzeba będzie zapłacić ponad 700 tysięcy złotych.
2. SZCZECIN. To miasto w północno – zachodniej Polsce, choć nie jest wiodącym rynkiem nieruchomości, cechuje się szybkim rozwojem – zarówno jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne (biura, magazyny) jak i mieszkaniowe, przybywa nowych, ciekawych realizacji. Szczecin sporo zyskuje na bardzo dobrej lokalizacji i rozbudowie infrastruktury drogowej oraz sieci połączeń drogą morską i lotniczą. Wg danych NBP nowe mieszkania w Szczecinie kosztują obecnie 4800 zł/mkw., mieszkania używane są o około 1000 zł na metrze kwadratowym tańsze. Do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych w tym mieście należą na pewno Stare Miasto, Pogodno i Jasne Błonia. Ceny prestiżowych nieruchomości mieszkalnych sięgają 8 – 10 tysięcy złotych/ mkw. Dotyczy to jednak niewielkiej liczby najbardziej prestiżowych nieruchomości. Na rynku pierwotnym wśród realizacji apartamentowych i o podwyższonym standardzie warto wskazać m.in. na inwestycję Mariacka, w świetnej lokalizacji na Starym Mieście. Ceny za 75 metrowe apartamenty przekraczają tam pół mln. zł. Na rynku wtórnym stawki mogą sięgać nawet i 10 tys. zł od metra. Tyle właśnie wynosi cena za luksusowy apartament z tarasem na 15 piętrze 17 piętrowego budynku na pograniczu Warszewa i Osiedla Książąt Pomorskich.
3. KATOWICE – to największe miasto drogiego po Warszawie rynku mieszkaniowego w Polsce, czyli konurbacji górnośląskiej, której liczbę mieszkańców szacuje się na 1,5 mln osób. Katowice, podobnie jak Szczecin, choć nie mogą się pochwalić żadną naprawdę prestiżową nieruchomością luksusową, cechuje szybki rozwój w tym segmencie. Wśród inwestycji deweloperskich o podwyższonym standardzie i apartamentowych warto wskazać na Ligota Park firmy ATAL oraz projekt Dębowe Tarasy. Na rynku wtórnym ceny najdroższych apartamentów mogą wynosić nawet od 8 do 10 tys. zł za metr. Przykład: 63 metrowe mieszkanie na osiedlu Cztery Wieże zostało wycenione na blisko 8500 zł/mkw.

Wiodące rynki luksusu - charakterystyka apartamentów we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie

Rynek apartamentów we Wrocławiu

To tu powstała jedna z najbardziej prestiżowych nieruchomości mieszkalnych w Polsce czyli wieżowiec Sky Tower firmy LC Corp, gdzie ceny brutto wynoszą około 15 tys. zł za metr. Rynek luksusu we Wrocławiu szybko się jednak powiększa. Niedawno na mapie takich obiektów pojawił się kompleks OVO Wrocław, zlokalizowany zaledwie kilkaset metrów od rynku. Obiekt ten, wyróżnia niepowtarzalna, opływowa bryła z corianu. Kompleks mieści w sobie hotel Double Tree by Hilton, powierzchnie biurowe oraz apartamenty i penthouse’y. Ceny sięgają 20 tys. zł/mkw. Niektóre udogodnienia dla mieszkańców to m.in. fitness, centrum SPA, wewnętrzne patio, obsługa concierge.

Wśród prestiżowych realizacji można również m.in. apartamenty Zielona Etiuda, czyli kompleks willi apartamentowych na południu miasta (dzielnica Krzyki). Wśród inwestycji o podwyższonym standardzie są także projekty rewitalizacji i adaptacji kamienic. Przykładem takiej realizacji mogą być zabytkowe kamienice Piłsudskiego 89 i 91 wyremontowane przez firmę i2 Development. Budynki, które powstały jeszcze w XIX wieku przeszły gruntowne rewitalizacje, uzyskując prestiżowy charakter nowoczesności z zachowaniem charakteru retro i stylem dla nich charakterystycznym – a więc neoklasycyzmu i neorenesansu. Wrocławscy deweloperzy wykorzystują też dawną architekturę komercyjną – powstają prestiżowe osiedla loftowe, takie jak m.in. Lofty Platinum firmy Archicom czy też Bulwar Staromiejski i2 Development.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, oczywiście cenowo najdroższe pozostaje Stare Miasto. Luksusowy apartament bezpośrednio na płycie rynku, w zabytkowej kamienicy, to wydatek rzędu 12 – 15 tys. zł/mkw. W okolicach Rynku mieszkania o wysokim standardzie uzyskują wyceny na poziomie 8 – 10 tys. zł od metra kw.

Nieruchomości luksusowe w Krakowie

To drugi po Warszawie rynek luksusu mieszkaniowego w Polsce. Do najdroższych lokalizacji zalicza się: Stare Miasto, Krowodrza i Kazimierz. Wśród inwestycji w segmencie najbardziej luksusowym koniecznie należy wymienić projekt apartamentów Angel Wawel, gdzie 700 – metrowy apartament królewski wyceniono na 20 mln zł. Inwestycja, która obejmowała odnowienie zespołu budynków klasztornych, ufundowanych w XVI wieku siostrom koletkom, to pięciopiętrowy budynek, mieszczący 223 apartamenty.
Na rynku pierwotnym luksusu na uwagę zasługują także m.in. Pałac Dunajewskiego z cenami od 13,5 tys. zł/ mkw. oraz Browar Lubicz ze stawkami sięgającymi 12,5 tys. zł od metra kwadratowego.
Krakowski rynek wtórny mieszkań luksusowych koncentruje się – poza nowoczesnym budownictwem – na zabytkowych kamienicach w centrum i na Kazimierzu. Wśród ofert WGN są m.in. apartamenty na Kazimierzu sięgające cenowo nawet 20 tys. zł/ mkw. Standardowe ceny natomiast na Starym Mieście i w sąsiedztwie kształtują się na poziomie około 9 – 12 tysięcy zł/mkw.

Apartamenty w Warszawie

Na koniec przechodzimy do najdroższego i największego rynku mieszkaniowego w Polsce. Warszawę dzieli przepaść z resztą kraju. Wg NBP przeciętne ceny na rynku pierwotnym wynoszą tu obecnie około 7600 zł/mkw., na wtórnym około 7200 zł.

Jest to także bezsprzecznie wiodący rynek luksusu. To tu wyceny pozostają najwyższe – by wspomnieć o niektórych apartamentach Złotej 44, które wyceniano nawet na 65 tys. zł/mkw. Z raportu REAS i KPMG wynika, że około 2/3 mieszkań w Polsce, które kosztują przynajmniej 14 – 16 tys. zł, przypada właśnie na Warszawę.

Do preferowanych lokalizacji na rynku luksusu poza Śródmieściem należą również Powiśle a także Górny Mokotów, Stary Żoliborz, Saska Kępa i Wilanów. Oprócz Złotej 44, wśród prestiżowych nieruchomości są m.in. Cosmopolitan, Rezydencję Foksal, Tamkę 29, Piano House, Multico Residence czy Apartamenty przy Łazienkach Królewskich.

Ceny najdroższych projektów oscylują przeciętnie w przedziale 20 – 40 tys. zł za metr kwadratowy. Jeśli chodzi o rynek wtórny apartamentów, wysokie wyceny uzyskują zwłaszcza wyremontowane, przedwojenne kamienice w świetnych lokalizacjach. Takie inwestycje coraz częściej realizuje deweloperzy – nie tylko w segmencie mieszkaniowym. Wyremontowane kamienice mogą pełnić funkcje biurowe, hotelowe itp. Z danych analityków WGN wynika, że najdroższe mieszkania w kamienicach w centrum Warszawy kosztują powyżej 15 tys. zł/mkw.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN