Ostatnia seria cięć stóp procentowych, która zakończyła się rekordowo niskim poziomem stopy referencyjnej NBP (1,5 proc.) miała swój początek w maju 2012, gdy podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła 4,75 proc. Od tamtego momentu ruszyła seria cięć. W listopadzie 2012 RPP zdecydowała się zmniejszyć ją o 0,25 proc. Później sukcesywnie były dalsze cięcia, które od marca 2015 zaowocowały rekordowo niską stopą procentową – 1,5 proc.

Jak wzrost stóp procentowych przełożyłby się na raty naszych kredytów? Orientacyjnie szacuje się, że przy obecnym poziomie oprocentowania każdy wzrost stóp procentowych o 0,25 proc. to wzrost raty od kredytu na 100 tys. zł na 30 lat - o około 15 zł.

Nie wydaje się to wiele, jednak stopy mają, gdzie rosnąć. Pamiętajmy, że cięcia były najgłębsze w historii. Co prawda klienci nie muszą się obawiać terapii szokowej, ale z szacunków wynika, że jeśli stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 r. , rata modelowego kredytu wzrosłaby o około 40 proc.

Wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016) średnie oprocentowanie kredytu pod koniec ubiegłego roku wynosiło 3,83 proc. (WIBOR 3M plus 2,10 proc. marży). Jeśli przyjąć, że z takim oprocentowaniem statystyczny Kowalski zadłużyłby się na 200 tys. zł, jego miesięczna rata wynosiłaby około 900 zł. Pod koniec 2012 r. wskaźnik WIBOR 3M wynosił jednak 4,6 proc. Przy takim oprocentowaniu rata równa w kredycie na 30 lat na 200 tys. zł wzrośnie o około 400 zł, a więc o około 44 proc! Jeśli ktoś ma kredyt rzędu 300 tys. zł, to jego miesięczna rata przekroczyłaby już 2000 zł.

Gorzej w domowych finansach, gorzej z wynajmem

Co prawda niedawno członkowie Rady Polityki Pieniężnej deklarowali, że nie będzie podwyżek stóp procentowych w tym roku, jednak ich stanowisko może się zmienić, w obliczu danych o inflacji. W listopadzie ubiegłego roku zakończył się w Polsce trwający 28 miesięcy czas niskich cen – czyli deflacja.
Najwyższy miesięczny spadek cen odnotowano w lutym 2015 roku – wyniósł on 1,6 %. Deflacja była jednym z powodów utrzymywania rekordowo niskich stóp procentowych, ale wszystko co dobre dla kredytobiorców, kiedyś się kończy.

Obecnie po deflacji nie ma śladu, a ceny rosną szybko. W styczniu tego roku wzrost był najwyższy od grudnia 2012 r. W ujęciu miesięcznym wzrósł o 0,4%, zaś w ujęciu rocznym o 1,8%. W lutym odnotowano dalszy wzrost inflacji – o 2,2 proc. rok do roku.

"Największy wpływ na ukształtowanie się wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych na tym poziomie miały w tym okresie [m/m] wyższe ceny żywności (o 1,1 proc.) oraz w zakresie rekreacji i kultury (o 0,9 proc.), które podniosły wskaźnik o 0,24 pkt proc i o 0,07 pkt proc. Niższe ceny odzieży i obuwia (o 1,8 proc.) obniżyły wskaźnik o 0,1 pkt proc." - napisano w komunikacie GUS.

Jeśli kolejne miesiące przyniosłyby takie dane, realna stała by się podwyżka stóp procentowych, a więc i rat kredytów – jeszcze w tym roku.

Uderzenie w domowy budżet, zdolność kredytową i rentowność najmu

Niskie stopy procentowe w dużym stopniu odpowiadają za ostanią koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Tanie kredyty zwiększają naszą zdolność kredytową. Z raportu NBP za IV kw. 2016 wynika, że od 2012 roku, czyli od momentu kiedy zaczęła się seria cięć stóp procentowych, rośnie dostępność kredytów mieszkaniowych. Obecnie maksymalny możliwy kredyt, przy założeniu że po spłacie raty kredytobiorca będzie dysponował dochodem na poziomie minimalnej pensji wynosi w Warszawie około 450 tys. zł. (w 2012 r. był o ponad 100 tys. zł niższy), we Wrocławiu – około 270 tys. zł, a w Krakowie około 330 tys.

Koniunkturę nakręcają również zakupy inwestycjne – z myślą o rynku najmu. Niskie raty kredytów mogą być regulowane przychodami z czynszów.
To wszystko pod wpływem potencjalnej podwyżki stóp będzie się zmieniać. Pokazaliśmy już na początku tekstu jakie przełożenie na ratę może mieć decyzja o zwiększeniu podstawowej stopy referencyjnej. Co zrobić w takiej sytuacji? Najlepszym rozwiązaniem jest budowanie poduszki finansowej – czyli odkładanie „nadwyżki” raty w okresie niższych stóp – choćby po to, by kredyt nadpłacić, a jeśli nie to po prostu zbudować oszczędności na gorszy czas.

Przy potencjalnej serii podwyżek stóp w trudnej sytuacji znajdą się osoby, które wynajmują swoje mieszkania. Tak postąpiło wielu właścicieli, którzy kupowali na kredyt nieruchomości w latach 2006 – 2008, czyli na tzw. górce cenowej. Po głębokich spadkach cen, ich mieszkania mogą być obecnie mniej warte niż wynosi kredyt do spłacenia. Ponieważ są niezbywalne bez realizacji straty, jedynym ratunkiem dla takich właścicieli jest wynajem, jednak podwyżka stóp sprawi, że zwrot z takich nieruchomości będzie się zmniejszał. Ratunek w postaci podwyżki czynszu może natomiast sprawić, że oferta przestanie być konkurencyjna cenowo.

Oczywiście taki czarny scenariusz nie musi się ziścić, a jeśli nawet – nie stanie się to w przeciągu kilku miesięcy, czy nawet roku. Ewentualny powrót stóp procentowych do poziomu z 2012 r. to perspektywa kilku lat.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN