Wynajmując mieszkanie stajemy przed zasadniczym problemem – czy podpisać umowę na czas określony czy nieokreślony. Obie mają swoje wady i zalety.

Czas nieokreślony

Jak sama nazwa wskazuje taka umowa nie zawiera terminu zakończenia stosunku najmu. Najemca i właściciel mogą – bez podania przyczyny – wypowiedzieć ją w każdym momencie. Muszą jednak dotrzymać terminów wypowiedzenia, a te nie mogą być krótsze niż ustawowe. A ten – jeśli płatność za mieszkanie jest comiesięczna – wynosi trzy miesiące. Teoretycznie taka sytuacja zabezpiecza interesy obu stron. Najemca ma czas, by na spokojnie poszukać nowego mieszkania, z kolei wynajmujący ma gwarancję, że jeszcze przez kilka miesięcy będzie dostawał pieniądze. Wydawałoby się, że sprawa jest załatwiona. Jednak problem pojawia się, gdy z jakichś powodów chcemy szybciej wyrzucić naszego lokatora z mieszkania.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów taka możliwość istnieje tylko w szczególnych przypadkach:

„ Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Nas oczywiście – w omawianej sytuacji najbardziej interesuje punkt 2 tego wyszczególnienia. Niestety z punktu widzenia właściciela mieszkania brzmi on absurdalnie. Po tym jak najemca nie zapłaci czynszu właściciel ma czekać pełne trzy miesiące, by następnie dać miesięczny termin wypowiedzenia. To oznacza ni mniej ni więcej tylko hodowanie dłużnika, który w efekcie przez blisko pół roku może żyć u nas za darmo.

Umowa na czas określony

Ta umowa co do zasady nie może być wypowiedziana przed terminem, ale tak jest tylko teoretycznie. Jej przewagą nad kontraktem bezterminowym jest już fakt, że w określonym czasie samoistnie wygasa, po drugie miesięczne wypowiedzenie oprócz przyczyn ustawowych wskazanych powyżej, może wystąpić też z innych powodów. W orzecznictwie w tej sprawie przyjęło się akceptować możliwość wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. Oczywiście dobrze jest poza tak ogólnym sformułowaniem móc tę przyczynę wskazać, dlatego zawsze dobrze jest mieć jakieś alibi. Jednak ważną przyczyną z punktu widzenia wynajmującego mogą być najróżniejsze rzeczy – np. konieczność sprzedaży mieszkania z powodu przeprowadzki, trudnej sytuacji materialnej itp. W najgorszym razie, jeśli najemca nie zaakceptuje naszej przyczyny wypowiedzenia, pozostanie mu droga sądowa.

Właściciel natomiast zyskuje mocny argument, pozwalający mu przerwać toksyczną relację najmu. Jeśli więc lokator nie płaci czynszu, mamy możliwość po kolejnym miesiącu wyrzucić go z mieszkania (oczywiście formalnie „z ważnych przyczyn”). W takim wypadku tracimy tylko miesięczny czynsz, a drugi pokrywamy z kaucji. Jest to zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż hodowanie dłużnika, który może jeszcze nie chcieć opuścić lokalu. Niestety polskie prawo w zakresie najmu daje lokatorowi niemal bezkarność i powoduje, że toksyczna relacja, zanim pozbędziemy się go z domu może trwać latami. Przez ten cały czas – zwłaszcza jeśli mamy mieszkanie na kredyt – możemy nabawić się naprawdę poważnych problemów finansowych. Najlepszym rozwiązaniem jest najem okazjonalny, ale jeśli nie wybraliśmy tej formy, warto zdecydować się na umowę na czas określony.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN