Można zakładać, że oferent wystawił cenę z górką, więc siłą rzeczy daje możliwość lekkiej zniżki. Wiele zależy od sytuacji sprzedawcy. Kupujący powinien więc kierować się psychologią, wyczuć na czym zależy drugiej stronie. Jeśli np. spieszy mu się, być może ma trudniejszą sytuację finansową i potrzebuje kapitału, dobrym wabikiem będzie oferta kupna „z miejsca”, czyli z załatwieniem formalności od razu – ale po nieco niższej cenie.

Oczywiście – jak wspomnieliśmy powyżej dobrze jest mieć wiarygodny powód niższej propozycji cenowej. Tym z pewnością będą różne mankamenty nieruchomości. Co można wskazać?

Brak balkonu, piwnicy, miejsca postojowego

Jeśli nieruchomość nie ma tych powierzchni dodatkowych, jest to jak najbardziej argument za obniżeniem ceny – i to znacznym. Każde z tych pomieszczeń jest warte po kilkadziesiąt tysięcy złotych. Na rynku pierwotnym balkony są już w zasadzie standardem. Z kolei brak piwnicy to bardzo realny problem, który może wymagać konieczności wynajęcia od kogoś komórki, schowka itp. Wszystko to powinno być pretekstem negocjacyjnym.

Wady techniczne nieruchomości

Oczywiście niższej ceny powinniśmy się domagać, gdy mieszkanie ma widoczne wady i wymaga remontu. Takie nieruchomości z założenia powinny być tańsze i sprzedawane jako mieszkania do remontu. Chodzi o poważne uchybienia – np. instalacje do wymiany, wilgoć itp. W takiej sytuacji powinniśmy negocjować cenę, nawet jeśli zaproponowana przez zbywcę jest już obniżona. Sprzedający mieszkania do remontu często mają świadomość, że nieruchomość będzie im ciężej zbyć, stąd są skłonni do negocjacji.

Mieszkanie o niższym standardzie – do odświeżenia

Innym powodem do targów może być ogólny standard nieruchomości. Nawet jeśli lokal nie ma ewidentnych wad i jest jako tako utrzymany, możemy zaproponować niższą cenę, gdy po prostu dawno nie był odświeżany. Jeśli np. kafelki w łazience są starego typu, drzwi i okna – również, daje nam to pretekst negocjacyjny. Kupno wiąże się przecież z automatycznym nakładem finansowym.

Wady lokalizacji

Niższą cenę może uzasadniać niewygodna lokalizacja – np. oddalona od centrum miasta, z niewielką liczbą dogodnych połączeń autobusowych, bez wystarczającej liczby sklepów w okolicy, czy placówek oświatowych. Podobnie, gdy w otoczeniu mamy kłopotliwe sąsiedztwo, np. budynki z mieszkańcami nie cieszącymi się dobrą opinią, głośny lub trujący zakład przemysłowy itp. Można domagać się obniżenia ceny również ze względu choćby na brak zieleni w otoczeniu czy nieatrakcyjny widok z okna.

Złe ustawienie i rozplanowanie nieruchomości

Przyczynkiem negocjacyjnym może być złe zorientowanie mieszkania względem stron świata. Jeśli np. okna mamy skierowane na zachód, oznacza to, że popołudniowe mocne słońce będzie wpadać do pomieszczenia. Taki stan rzeczy będzie męczący zwłaszcza latem, gdy mieszkanie będzie się nagrzewać. Zdecydowany minus to również okna na północ. W takiej sytuacji w naszym mieszkaniu będzie mało światła. Mieszkanie na czwartym piętrze, czteropiętrowego budynku oznacza z kolei ryzyko, że latem w pomieszczeniach będzie „piekarnik” od nagrzewającego się dachu. Wiele zależy od termomodernizacji budynku.

Inna grupa argumentów jest związana z rozplanowaniem nieruchomości. Jeśli lokal ma wąski, nieustawny przedpokój czy np. ślepą kuchnię – będą to oczywiste mankamenty. Podobnie, gdy jeden z pokojów jest przechodni. Zmniejsza to komfort zamieszkiwania i obniża wartość nieruchomości pod rynek najmu. Jedno z pomieszczeń zapewne nie zostanie wynajęte.

Zły stan budynku

Jeśli części wspólne są w opłakanym stanie może to negatywnie świadczyć o sąsiedztwie. Warto wtedy generalnie dobrze zastanowić się nad zakupem. Inny problem to wysokość np. funduszu remontowego. Nawet jeśli aktualnie jest niski, w perspektywie zapewne wzrośnie, by przeprowadzić niezbędne prace. Poza tym generalnie zły stan budynku, klatek schodowych itp. obniża wartość nieruchomości. Więc i ten argument jest absolutnie uzasadniony.

Więcej utargujesz na rynku wtórnym

Dane na temat średnich cen nieruchomości i różnic między cenami ofertowymi i transakcyjnymi potwierdzają, że chętniejsi do negocjacji są sprzedający mieszkania używane. Z informacji NBP na temat średnich cen nieruchomości w miastach wojewódzkich wynika, że firmy deweloperskie sprzedając mieszkania nowe nie są skłonne do obniżek. Różnice między cenami ofertowymi transakcyjnymi wynoszą maksymalnie 200 – 300 zł.

W Warszawie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych zaledwie o 100 zł (7800 – 7700). We Wrocławiu różnica wynosi nieco ponad 150 zł (6330 – 6160), a w Krakowie nieco ponad 200 zł (6520 – 6300). Na rynku wtórnym różnice cen w ofercie i transakcji są dużo większe. Przykładowo – wg NBP w Warszawie wynoszą one aż 1500 zł/ mkw. (8800 – 7300). We Wrocławiu jest to 700 zł (6000 – 5300), a w Krakowie 1000 zł (6800 – 5800). Jak więc widzimy, kupując mieszkanie używane można liczyć na to, że uda się sporo utargować.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN