W posumowaniu raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016 uznano za realny dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 do poziomu 175 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych. W całym 2016 roku banki udzieliły 178 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61% w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45% w ujęciu wartościowym w porównaniu do 2015 roku.

Dalsze osłabienie akcji kredytowej wg ekspertów będzie skutkiem przede wszystkim wzrostu stóp procentowych. „ Prognozowany wzrost stóp procentowych przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. Z drugiej jednak strony, może być impulsem do przyspieszenia decyzji poddania się weryfikacji zdolności kredytowej jeszcze przy niskich kosztach kredytu (…)” - napisano we wstępie do raportu. Taki scenariusz oznacza oczywiście również i spadek koniunktury na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy mają za sobą ponad 2 lata świetnej koniunktury, jednak rekordowa podaż - wybudowano 162 727 nowych mieszkań, czyli o 10% więcej niż w roku 2015. Rozpoczęto też budowę 173 932 lokali (o 3% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 211 565 mieszkań (więcej o 12%) - może poskutkować negatywnym zjawiskiem nadpodaży.

Ile kosztował kredyt?

Dobrą wiadomością dla kredytobiorców jest fakt, że kredyty mocno nie drożeją. To się oczywiście może zmienić w związku z realną podwyżką stóp. Na koniec roku wg Amron Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w grudniu 2016 roku wyniosła 2,10%, co oznacza wzrost o 0,09 p.p. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,83%, czyli wzrosło zaledwie o 0,02 p.p. w odniesieniu do września ubiegłego roku, natomiast w porównaniu do stycznia 2016 roku – o 0,10 p.p.

Warszawa największym rynkiem kredytowym kraju

Z raportu wynika, że aż ponad 40 proc. kredytów mieszkaniowych przyznanych w 2016 roku, to te udzielone w Warszawie. Na drugim miejscu uplasowała się aglomeracja katowicka z wynikiem nieco ponad 6 proc.

Na warszawskim rynku najpopularniejsze są mieszkania małe (ta sama tendencja dotyczy całej Polski), W w IV kwartale 2016 roku największy udział w strukturze obrotu miały lokale o powierzchni od 45 do 55 m2 – 26,18%, co oznacza wzrost o 1,06 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Ponad 20 proc. kupionych mieszkań na rynku warszawskim to te o powierzchni do 45 mkw., natomiast ponad 15 proc. to lokale o metrażach od 55 do 65 mkw. Kolejne 10 proc. dotyczy mieszkań o powierzchniach od 65 do 75 metrów kwadratowych. Reszta przypada na pozostałe metraże.

Jak zadłużał się statystyczny Kowalski?

Kredyt na nieco ponad 230 tys. zł, na okres od 25 do 35 lat – to przeciętne zobowiązanie polskiego kredytobiorcy. Kredyty walutowe stanowią obecnie zaledwie niecałe 2 proc. całego portfela.

Cieszy natomiast niewielki, ale jednak wzrost wysokości wkładu własnego, który przynoszą do banków Polacy. Co prawda nadal najpopularniejsze są kredyty ze wskaźnikiem LtV powyżej 80% (wkład własny mniejszy niż 20 proc.), ale w okresie od października do grudnia 2016 roku ich udział wyniósł 45,34% portfela nowo udzielonych kredytów, co oznacza spadek o 0,77 p.p. w porównaniu do III kwartału 2016 roku. Spadł również udział kredytów z LtV od 50 do 80% – o 0,45 p.p. Dane Amron – Sarfin potwierdzają natomiast rosnący udział zakupów gotówkowych lub „prawie gotówkowych” na rynku. Na popularności zyskały kredyty mieszkaniowe z wkładem własnym powyżej 70% – ich udział w IV kwartale 2016 roku wyniósł 13,06%, czyli więcej o 1,29 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału).

Przypomnijmy, że co prawda od stycznia 2017 obowiązuje już 20 proc. wkład własny kredytów, ale większość banków ma w swojej ofercie nadal kredyty z niższym wkładem, za to obwarowane wyższą marżą lub koniecznością wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN