Czas „żniw” dla deweloperów trwał ponad dwa lata. Firmy notowały świetną sprzedaż. Wszystko z powodu kilku czynników, które nakręcały koniunkturę. W najbliższym okresie jednak sytuacja dosyć poważnie się zmieni, co może przełożyć się na słabnący popyt.

Po pierwsze: rekordowo niskie stopy procentowe. Przypomnijmy, że podstawowa stopa NBP wynosi obecnie 1,5 proc. Seria cięć stóp od wysokości 4,75 rozpoczęła się w 2012 roku. Niskie stopy procentowe oznaczają oczywiście niższe raty kredytów i wyższą zdolność kredytową. Wiele jednak wskazuje na to, że czas tanich kredytów zbliża się ku końcowi. Po około dwóch latach deflacji, ceny w Polsce znów rosną i to szybko. W styczniu 2017 inflacja wzrosła do poziomu 1,8 proc. Co prawda na razie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podwyżkę stóp i zapowiada, że do końca tego roku jej nie będzie, to jednak w obliczu danych inflacyjnych może zmienić stanowisko. Jeśli nie, wydaje się, że stopy zaczną rosnąć od przyszłego roku.

Po drugie: bardzo ważnym czynnikiem, który wzmagał popyt na mieszkania, był program Mieszkanie dla Młodych. MDM po zmianach ustawowych od jesieni 2015 r. sukcesywnie zyskiwał na popularności, zwłaszcza w kontekście rosnącego wkładu własnego kredytów. Przypomnijmy, że ciągle jeszcze obowiązująca forma wsparcia polega na dopłatach do wkładu, jest to więc dla klientów wymierne ułatwienie. Program MDM miał istotny udział w akcji kredytowej banków, a więc w dużej mierze przekładał się na wyniki sprzedażowe. Wg Amron – Sarfin (raport za IV kw. 2016) w ciągu trzech lat jego funkcjonowania za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono 76 160 wniosków na kwotę dofinansowania 1,928 mld zł. W okresie od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2016 roku w ramach Programu podpisano 74 759 umów kredytowych o wartości 13,151 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,888 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016.
Jednak także i to koło zamachowe koniunktury na rynku pierwotnym wkrótce przestanie działać. Pieniądze z MDM są na ukończeniu. Już wyczerpała się pula na ten rok. Prawdopodobnie do maja – czerwca skończy się pierwsza transza dopłat na rok przyszły, a w pierwszym kwartale 2018 r. skończą się wszystkie pieniądze na dopłaty, co będzie oznaczało definitywny koniec MDM.
Klienci więc będą musieli sobie sami radzić z zapewnieniem finansowania, w obliczu coraz trudniejszych warunków kredytowych. Nowy program, który zastąpi MDM, a więc Mieszkanie Plus, jest oparty na zupełnie innych zasadach. Rządzący stawiają na budowę tanich mieszkań pod wynajem z opcją wykupu po latach oraz promocję oszczędzania na cele mieszkaniowe, w ramach specjalnych kont z prowizją dopłacaną przez państwo. Mieszkanie Plus zbiera bardzo pozytywne recenzje, jednak jego skutki będą odczuwalne najwcześniej dopiero za kilka lat. Na razie więc klienci de facto pozostaną bez żadnej realnej pomocy.

Po trzecie: Koniec MDM zbiega się w czasie z rosnącymi obostrzeniami kredytowymi ze strony banków. Przypomnijmy, że na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego obowiązujący obecnie minimalny wkład własny kredytów hipotecznych wynosi 20 proc. Przyjmując aktualne ceny dla największych rynków oznacza to, że by móc kredytować się w zakupie 50 – metrowego mieszkania w Warszawie, przeciętny obywatel będzie potrzebował około 80 tys. zł. W miastach takich jak Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto będą to kwoty rzędu ponad 60 tys. Dopłata w MDM nie wystarcza już zazwyczaj na pokrycie wkładu. Należy dodać również, że kupujący nowe mieszkanie, kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych wyda na jego wykończenie. Minimalny – 20 – procentowy wkład może znacznie ograniczyć popyt na mieszkania finansowane kredytem, czyli uderzyć generalnie w rynek pierwotny. Co prawda banki nadal mają w ofercie kredyty z niższym wkładem, ale zazwyczaj mają one podwyższone marże, lub uzależnione są od ubezpieczenia niskiego wkładu, czyli są po prostu droższe.

Po czwarte: zakupy przez ostatnio dosyć mocno były wspierane przez dobrą koniunkturę na rynku najmu. Inwestorzy częściej dokonywali kupna za gotówkę, decydując się na wyjęcie kapitału z innych, mniej opłacalnych instrumentów. Jak napisano w podsumowaniu ostatniego raportu Amron – Sarfin: Rentowność z najmu – zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6% – zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe i jest w znaczący sposób odpowiedzialna za rekordowy popyt na warszawskim rynku pierwotnym. Zarówno w części transakcji finansowych gotówką, jak również tych realizowanych z udziałem kredytu hipotecznego. Wg ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego (za III kw. 2016) zakupy gotówkowe stanowiły 65 proc. wartości całości transakcji na rynku mieszkaniowym 7 największych miast w analizowanym okresie. Wyniosły one blisko 3,5 mld zł. Wydaje się, że akurat koniunktura na rynku najmu może być w kolejnych latach tym czynnikiem, który nadal będzie pozytywnie oddziaływał na mieszkaniówkę i kreował popyt, zwłaszcza że w obliczu obostrzeń kredytowych zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem będzie rosło.

Po piąte: zwiększająca się siła nabywcza obywateli na rynku mieszkaniowym. Dane statystyczne wskazują wyraźnie, że tzw. przeciętny Kowalski może sobie obecnie pozwolić na zdecydowanie więcej powierzchni mieszkania z własnej pensji. Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za IV kw. 2016) możliwości nabywcze Polaków znacznie wzrosły. W Katowicach z przeciętnej pensji można już kupić ponad metr kwadratowy własnego mieszkania. W 2007 roku zarobki na tym rynku pozwalały na zakup nieco 0,68 mkw. We Wrocławiu siła nabywcza kupujących przez 10 lat wzrosła blisko o 100 proc. W 2007 roku średnia pensja na tym rynku pozwalała na zakup tylko 0,35 mkw. Obecnie jest to już 0,61. W Warszawie 10 lat temu można było z przeciętnych zarobków kupić 0,37 mkw. własnego mieszkania, dziś – 0,55. Podobny wzrost dotyczy także Krakowa, natomiast w Łodzi możliwości nabywcze kupujących wzrosły z 0,53 mkw. do 0,81.

Po szóste: Ceny mieszkań – mimo rosnącego popytu pozostają stabilne. To sytuacja znacząco odmienna od hosssy na tym rynku z lat 2006 – 2008, kiedy to popyt znacznie przewyższał podaż i tak nadmuchana została bańka cenowa. 10 lat temu mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc, przyspieszając decyzje zakupowe klientów, wzmagane jeszcze przez pośredników kredytowych. Później niestety szybko okazało się, że ceny mieszkań nie będą wiecznie rosły. Bańka pękła, a nieruchomości znacznie straciły na wartości, w niektórych sytuacjach nawet o 30 – 40 proc. Obecnie firmy deweloperskie dbają, by nie „przegrzać”. Ceny nie rosną głównie dzięki równowadze popytu i podaży, nie bez wpływy jest również program MDM ze swoimi limitami cenowymi. W każdym razie na głównych rynkach stawki rok do roku różnią się między sobą nie więcej niż o 200 – 300 zł za metr kwadratowy. Przykładem może być tutaj choćby Warszawa. Wg NBP - w IV kw. ubiegłego roku przeciętne ceny transakcyjne na tym rynku za mieszkania nowe wynosiły 7600 zł/mkw. W czwartym kwartale 2015 r. było to 7400 zł, a rok wcześniej 7300. Oznacza to, że ceny mieszkań stołecznych w ciągu dwóch lat wzrosły średnio zaledwie o 300 zł na metrze, a jest to i tak spory wzrost w porównaniu do innych ośrodków. W Poznaniu ceny praktycznie się nie zmieniły. Pod koniec 2014 roku za metr kwadratowy mieszkania nowego płaciło się tam 6200 zł. Taki sam poziom cen obowiązywał pod koniec ubiegłego roku. W Katowicach ceny w ciągu dwóch lat wzrosły zaledwie o 100 zł – z 4900 zł/ mkw. do 5000 zł. W Łodzi wzrost był na poziomie 200 zł – z 4650 do 4850 zł. W Szczecinie ceny mieszkań przez cały ten okres praktycznie się nie zmieniły i wynoszą 4800 zł. Wzrostu nie odnotowano też w Opolu. Tu średnie stawki za mieszkania nowe wynoszą 4600 zł. Natomiast wśród największych rynków mieszkaniowych największy wzrost stawek na rynku pierwotnym za mieszkania nowe odnotowano w Krakowie i Gdańsku. W NBP w obu tych miastach nieruchomości mocno drożały – w ciągu 2 lat o około 700 zł/ mkw. - z 5700 do 6400 zł. Nie zmienia to jednak ogólnego obrazu – ceny mieszkań od deweloperów przez dłuższy okres pozostawały stabilne i to mimo rosnącego popytu.

Całość powyżej wymienionych czynników przekładała się na kilkuletni okres wysokiej koniunktury na mieszkaniowym rynku pierwotnym, cechujący się rosnącym popytem, świetnymi wynikami sprzedażowymi i rosnącą podażą. Wg firmy badawczej REAS w 2016 r. na głównych rynkach kraju deweloperzy sprzedali ponad 62 tysiące mieszkań, co stanowi wynik rekordowy, lepszy aż o 20 proc. od wyniku z 2015 r., który również był rekordowy. Dla porównania, w 2013 r., gdy nie funkcjonował żaden program pomocowy na rynku mieszkaniowym, firmy deweloperskie sprzedały tylko około 36 tysięcy lokali.

O trwających żniwach w branży deweloperskiej, świadczą też wyniki spółek notowanych na GPW. Z opublikowanych niedawno danych wynika, że w całym ubiegłym roku deweloperzy giełdowi sprzedali 25,7 tys. mieszkań, a więc o 15 proc. więcej niż w 2015 r. Trzy spośród 17 spółek deweloperskich, notowanych na GPW, poprawiły sprzedaż aż o ponad 50 proc., natomiast kolejne sześć o blisko 30 proc. Pobito też roczny rekord w liczbie sprzedanych lokali. Firma Murapol zbyła w ciągu 12 miesięcy ponad 3000 mieszkań.

Budują jak na drożdżach

Rekordowe są także dane dotyczące podaży. Wg Głównego Urzędu Statystycznego w okresie od stycznia do grudnia 2016 inwestorzy oddali w naszym kraju ponad 78 tysięcy nowych mieszkań. Stanowi to wynik aż o 25,7 proc. wyższy od danych z 2015 roku, które również był rekordowe i wyższy o 5,7 proc. w porównaniu do roku wcześniejszego.

Równocześnie przez cały 2016 rok firmy uzyskały pozwolenie na budowę ponad 106 tysięcy mieszkań, co stanowi wynik o blisko 10 proc. lepszy niż rok wcześniej. Czy to oznacza, że branża nie obawia się pogorszenia koniunktury w związku z trudniejszymi warunkami kredytowania i bliskim końcem programu MDM.

- O tym, że takie obawy istnieją świadczy liczba budów rozpoczętych. Dotychczas dynamika nowych inwestycji była wysoka. Teraz obserwujemy, że zaczyna hamować – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

W 2016 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 85 tysięcy mieszkań, co stanowi spadek o 1,2 proc. w stosunku do wyniku rok wcześniej, który z kolei był o 24,1 proc. wyższy niż ten z 2014 r.

- Dotychczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto rosła szybko. Obecne dane dotyczące uzyskanych pozwoleń na budowę, co prawda nadal wskazują, że w branży panuje optymizm, ale dynamika nowych inwestycji słabnie, co może również oznaczać, że deweloperzy antycypują osłabienie koniunktury i chcą dostosować do niej podaż, tak by uniknąć zjawiska nadpodaży – komentuje Leszek Michniak.

Nadpodaż? Raczej nie w tym roku

Czy widmo nadpodaży jest realne? Eksperci i uczestnicy rynku potwierdzają. Świadczyć o tym może lekkie hamowanie nowych inwestycji. Jak już wspomnieliśmy – kilka najważniejszych czynników kreujących dotychczasowy popyt w najbliższej przyszłości przestanie działać.
Prawdopodobnie popyt na mieszkania będzie sukcesywnie malał w trakcie roku, jednak ewentualna nadpodaż spowodowana wyraźnym spadkiem popytu może wystąpić dopiero w roku przyszłym. Póki co rynek jest jeszcze rozgrzany. Ciągle funkcjonuje program MDM. Na razie też nie widać mocnego wpływu wyższego wkładu własnego na popyt. To wszystko może się jednak zmienić w 2018 r., gdy do negatywnych czynników dołączą rosnące stopy procentowe – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.
Podobne wnioski płyną ze strony sektora bankowego, choć są one nieco radykalniejsze. Wg twórców raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016 realny jest już w tym roku wzrost stóp procentowych, co uderzy nie tylko w zdolność kredytową i zakupy na indywidualne cele mieszkaniowe, ale też zmniejszy atrakcyjność inwestowanie pod wynajem.

Wg REAS niekorzystne zmiany w zakresie zdolności kredytowej oraz spowodowane MDM będą odczuwalne najpełniej w 2018 i 2019 r. „Rok 2017 będzie przebiegał pod znakiem nadal wysokiej podaży, powoli zmniejszającego się popytu i rosnącej oferty. Pomimo rosnącej inflacji, trudno w takiej sytuacji będzie myśleć o wzroście cen” - napisano w podsumowaniu raportu REAS za IV kw. 2016.

Prawdziwym „testem” dla rynku pierwotnego mieszkań będzie więc rok przyszły, kiedy już w pełnym zakresie wystąpią negatywne czynniki, uderzające w popyt na nowe lokale. Wtedy też, przy podobnym jak obecnie froncie inwestycyjnym, może się pojawić nadpodaż, a ceny mieszkań mogą znaleźć się pod presją spadkową.

Klienci w średnim wieku zamiast młodych?

Rynek mieszkaniowy sukcesywnie się przeobraża w zakresie oferty i grup docelowych. Ogromny wpływ na popyt i ofertę mają tendencje demograficzne. Wiele wskazuje na to, że w najbliższych latach grupą, która o wiele mocniej niż dotychczas będzie wpływać na koniunkturę będą ludzie wchodzący w wiek średni, a więc osoby urodzone podczas drugiego boomu demograficznego w okresie powojennym, czyli w latach 80' ubiegłego wieku.
Z piramidy demograficznej Polski z roku 2016 wynika, że osoby w wieku 30 – 34 lata stanowią największy odsetek w populacji W tym przedziale wiekowym jest ponad 4 proc. kobiet i podobny odsetek mężczyzn. Tylko nieznacznie mniejsza grupa to ludzie w wieku 34 – 39 lat.

Jest spora szansa, że ci ludzie zastąpią młodych absolwentów jako grupę najbardziej kreującą popyt na mieszkania. Stanie się tak z kilku powodów. Po pierwsze: liczba ludzi młodych w naszym kraju spada. Obecnie osoby w przedziale wiekowym 20 – 24 lata stanowią około 6 proc. społeczeństwa, natomiast młodzież w wieku 15 – 19 lat – około 5 proc.

Po drugie: ludziom wchodzącym w dorosłe życie coraz ciężej będzie kupić mieszkanie na tzw. start. Ich zdolność kredytowe po wzroście wkładu własnego i wzrostach stóp procentowych będzie maleć. Należy się więc spodziewać, że tacy klienci, którzy dotychczas korzystali najintensywniej z dopłat MDM (głównie brali je tzw. single) będą w nowej sytuacji raczej odbiorcami oferty na wynajem.

Z kolei ludzie wchodzący w wiek średni, najliczniejsi w populacji, zazwyczaj dysponują już kapitałem i zdolnością kredytową pozwalającą realizować kolejne plany i aspiracje mieszkaniowe. Często też mają już własne nieruchomości, które mogą być zabezpieczeniem albo przedmiotem obrotu. To właśnie „średniolatkowe” decydujący się na kupno nowego, większego mieszkania, budowę domu, lub zamianę nieruchomości na inną, będą jedną z najważniejszych grup odbiorców dla deweloperów i mogą w dużej mierze „ratować” popyt. Podobnie ma się rzecz z seniorami. Liczba osób starszych w naszym kraju szybko rośnie. Firmy deweloperskie coraz częściej przygotowują ofertę dedykowaną takim klientom – chodzi o domy senioralne, mieszkania dostosowane dla osób starszych itp.

Podsumowanie

Po kilku dobrych latach rynek pierwotny mieszkań wchodzi w trudniejszy okres. Niekoniecznie jednak będzie to oznaczało wyraźne tąpnięcie na rynku. Przy mądrej polityce firmy deweloperskie unikną nadpodaży dostosowując podaż do zapotrzebowania.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN