Przypomnijmy, że na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, w tym roku minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF co prawda daje bankom możliwość kredytowania z niższym wkładem, jednak nic za darmo. Klient w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym, skąd wziąć tak duże pieniądze. Jeśli założymy, że statystyczny Kowalski szuka 60 metrów kwadratowych w Warszawie, gdzie wg GUS transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, to koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy!

W Krakowie, przy aktualnych stawkach za mieszkania używane (5820/mkw.), na poszukiwane mieszkanie wyda 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Na tym tle bardzo korzystnie wypada Łódź, która wyróżnia się wyjątkowo niskimi cenami mieszkań. Ceny transakcyjne lokali używanych wg NBP (dane za III kw. 2016) wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

Jak Polacy radzą sobie z rosnącym wkładem?

Na razie kwestia rosnącego stopniowo wkładu własnego nie przełożyła się w sposób widoczny na akcję kredytową i popyt, jednak prawdziwym testem będzie rok obecny, gdy minimalny wkład ma już 20 proc. Z danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że ciągle największy odsetek udzielanych kredytów to te z najniższym wkładem, ale też sukcesywnie rośnie udział zobowiązań, gdzie wkład finansowy kredytobiorcy jest większy.

Wg raportu za III kw. 2016 około 46 proc. udzielonych kredytów w analizowanym okresie miało wkład nie większy niż 20 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to jednocześnie, że ponad połowa wszystkich udzielonych kredytów dotyczyła zobowiązań, gdzie pieniądze klienta stanowiły więcej niż 20 proc. ceny mieszkania. Te wyniki wskazują, że Polacy przystosowują się do nowych wymogów. Jeszcze kilka lat temu odsetek kredytów z najniższym możliwym wkładem przekraczały 50 proc., jednak jak mówiliśmy – prawdziwym barometrem w tym zakresie będą dane tegoroczne. Warto zaznaczyć też, że zbliża się nieuchronny koniec programu MDM, który pomagał klientom uzyskać pożądane środki.

Wkład nie tylko w gotówce

Skąd wziąć wkład własny? Przede wszystkim zaznaczmy, że nie musi być to tylko gotówka. Rolę wkładu pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Oczywiście banki z pocałowaniem w rękę przyjmą dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości. Wpis hipoteki na kolejnym mieszkaniu czy gruncie może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Uzyskanie środków finansowych

Jeśli nie mamy dodatkowego zabezpieczenia ani kapitału pozostaje nam pomyśleć o pożyczce, jednak trzeba koniecznie wykluczyć zaciągnięcie kredytu na wkład własny. Byłoby to niemądre rozwiązanie. Przede wszystkim dlatego, że każde zobowiązanie finansowe uderza w naszą zdolność kredytową, więc w efekcie moglibyśmy później mieć problem z uzyskaniem odpowiednio wysokiego kredytu, na którym przede wszystkim nam zależy. Po drugie ewentualny kredyt na wkład byłby kredytem konsumpcyjnym, a więc najdroższym z możliwych na rynku, z oprocentowaniem znacznie wyższym niż przy kredytach mieszkaniowych.

Pozostaje więc zdobyć kapitał z innych źródeł. Jak? Można powiedzieć, że standardowy sposób to po prostu oszczędzanie, ale przy polskich zarobkach oznacza to odkładanie przez całe lata. Inny pomysł np. pożyczka w kręgu znajomych czy rodziny. Warto zwłaszcza pogodzić się z rodziną. Pożyczka w kręgu najbliższych członków rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Możliwe jest jednak również zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. Warunkiem jest tutaj udokumentowanie wpływu pieniędzy na rachunek bankowy i złożenie w terminie 14 dni deklaracji podatkowej.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN