Nowa ustawa ma zastąpić obecne prawo budowlane i uregulowania z jeszcze kilku innych aktów prawnych. Wedle zapowiedzi rządowych zostanie przyjęta jeszcze w tym roku. Poza usprawnieniem samego procesu inwestycyjnego ma zmienić całą procedurę i przyspieszyć proces uchwalania planów miejscowych.

Jak jest obecnie? Zanim to wyjaśnimy, kilka zdań o tym, czym w ogóle jest plan miejscowy zagospodarowania. To dokument prawa miejscowego, przyjmowany przez gminy. Kształtuje on ład przestrzenny w gminie, określając co w danym miejscu można wybudować, jaka zabudowa ze względu na przeznaczenie i rodzaj działalności są przewidziane dla danego terenu czy też wreszcie – czy w okolicy szykują się inwestycje infrastrukturalne, np. drogowe, które mogą być podstawą do wywłaszczenia. Z planu dowiemy się też jakie sąsiedztwo nas może czekać – czy np. domki jednorodzinne, czy zakłady produkcyjne.

Brak planu zwiększa niepewność inwestycyjną, może nawet generalnie stopować inwestycje. Z tym problemem mamy do czynienia choćby w kontekście nowych uregulowań dotyczących obrotu ziemią. Przypomnijmy, że po wejściu w życie nowej ustawy możliwość kupna takiego gruntu przez osobę nie będącą rolnikiem jest bardzo niewielka. Spod rygorów ustawowych wyłączone zostały te grunty, które mają przeznaczenie nierolne – określone w planie. Niestety niewystarczająca liczba tych ostatnich sprawia często, że ziemia która tylko teoretycznie jest rolna, nie może być sprzedana. A chodzi często o dobrze położone grunty w granicach miast, idealne pod zabudowę mieszkaniową czy komercyjną.

Obecnie zaledwie około 30 proc. powierzchni Polski ma plany miejscowe. To ciągle mało. Co prawda gminy zdają sobie sprawę, że uchwalanie planów jest w ich interesie, jednak z drugiej strony równocześnie ograniczają one późniejszą możliwość dysponowania terenem. Krótko mówiąc potrzebna jest w tym zakresie konsekwencja i jasna strategia samorządu. Z tym bywa różnie. Co prawda niektóre gminy mają ponad 50 proc. powierzchni objętej planami, w innych jest to jednak tylko kilkanaście proc. Problem to nie tylko brak wizji dotyczącej organizacji przestrzeni, ale i długa procedura. Rozpoczyna ją uchwała gminy o podjęciu prac nad planem miejscowym dla jakiegoś obszaru. Następnie pojawia się w tej sprawie ogłoszenie wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. W ogłoszeniu podany jest termin, w którym można składać wnioski do planu. Mogą to zrobić zarówno osoby fizyczne jak i stowarzyszenia oraz inne organizacje.

Na 7 dni przed wyłożeniem do publicznego wglądu, gmina ogłasza zakończenie prac nad planem. Projekt przez 21 dni pozostaje ogólnodostępny. Do 14 dni po prezentacji można składać do niego pisemne uwagi. Czy zostaną uwzględnione? Niestety nie ma w tym zakresie żadnych uregulowań. Tak jak już wspomnieliśmy – w polskich warunkach najczęściej wygrywa ten, kto ma najróżniejsze koneksje, jest wystarczająco liczny bądź głośny.

Plany uproszczone

Kodeks urbainstyczno – budowlany zakłada możliwość przyjmowania dla niektórych obszarów tzw. planów uproszczonych. Natomiast na obszarach nie objętych planami mają zniknąć decyzje o warunkach zabudowy. O możliwości inwestowania na takim terenie ma przesądzać tzw. zgoda inwestycyjna, a podstawową wytyczną będzie dokument wyższego rzędu – obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Po zmianach ustawowych ma on się nazywać programem rozwoju przestrzennego gminy. Ma uzyskać wyższą rangę i być bardziej szczegółowy. Plany miejscowe zagospodarowania będą musiały pozostawać z nim w zgodzie. Program rozwoju przestrzennego będzie przyjmowany na początku kadencji samorządowej.

Inna zmiana to uregulowanie relacji gmina – inwestor. Do tej pory nie do końca są one jasne – stąd np. problemy z realizacji infrastruktury drogowej na nowych osiedlach. Teraz ma to zmienić umowa urbanistyczna podpisywana między samorządem a deweloperem. W zamian za uchwalenie planu miejscowego, zgodnie z oczekiwaniami firmy, ta ma realizować istotnej z punktu widzenia samorządu inwestycje – takie jak m.in. okoliczne drogi.

Z punktu widzenia inwestora niebagatelne znaczenie ma również oczywiście usprawnienie samego procesu uzyskiwania zgody na budowę. Zamiast zgłoszenia budowy czy uzyskania pozwolenia inwestor po złożeniu wszystkich dokumentów w jednym miejscu ma uzyskać tzw. zgodę inwestycyjną Wyrazi ją starosta powiatowy lub prezydent miasta na prawach powiatu, ewentualnie wojewoda przy bardziej skomplikowanych i większych budowach. Nowa decyzja zastąpi szereg dotychczasowych, wydawanych przez różne organy: pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o podziale nieruchomości. Uzyskanie tzw. milczącej zgody będzie możliwe już po 14 dniach, a zgoda w formie decyzji maksymalnie po 30.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN