Wg ostatnich informacji Głównego Urzędu Statystycznego w Polsce średnia cena ziemi rolnej wynosi 40 236 zł za hektar. Tyle kosztowała ziemia w IV kw. 2016 i wobec wcześniejszego kwartału odnotowano jedynie minimalny spadek cen – o kilkadziesiąt zł na hektarze. W III kw. 2016 przeciętne stawki wynosiły 40264 zł/ ha. W IV kw. ubiegłego roku tylko w dwóch województwach cena w porównaniu do danych ubiegłorocznych spadła – kujawsko-pomorskim i opolskim. W pozostałych województwach wzrosła. Obecnie najdroższą ziemię ma Wielkopolska, z cenami hektara wynoszącymi 54 tys. zł.

Takie informacje mogą zaskakiwać biorąc pod uwagę sygnały płynące od notariuszy i pośredników nieruchomości. Po przyjęciu nowej ustawy o obrocie ziemią, transakcji jest jak na lekarstwo. Z drugiej strony na silnie regulowanym rynku zdarzają się sytuacje nietypowe – np. znaczne wzrosty cen gruntów, które mogą być sprzedane – np. zostały wcześniej odrolnione bądź mają zgodę na transakcję.

Ile kosztuje ziemia?

Z danych pośredników WGN wynika, że w obrocie są głównie działki wyłączone spod rygorów ustawowych, a więc o powierzchni 0,3 ha., chyba że zabudowane o powierzchni do 0,5 ha lub takie, które w planie miejscowym/studium są przewidziane pod cele nierolnicze, lub przed wejściem w życie przepisów uzyskały warunki zabudowy.

Najdroższa pozostaje ziemia rolna w dużych miastach – pod inwestycje deweloperskie. Co prawda, wbrew oczekiwaniom niektórych ekspertów nie obserwujemy na razie znaczących wzrostów cen takich gruntów, choć trzymają one wysoką wartość. Niewykluczone, że ceny takich działek wzrosną w przyszłości, na razie bowiem inwestorzy korzystają z gruntów zebranych wcześniej w swoich bankach ziemi. Z kolei w mniejszych miastach, gdzie deweloperzy budują mało, należy spodziewać się spadku cen gruntów rolnych.

Za ile można kupić grunt inwestycyjny w wiodących metropoliach?

W Krakowie grunt rolny o pow. 1500 mkw. w lokalizacji Wola Justowska został wyceniony na 2,4 mln zł, co daje stawkę wynoszącą 1600 zł/ mkw. Średnia dla tego miasta wynosi natomiast ok. 300 – 400 zł. Pod Wrocławiem za tereny przeznaczone po zabudowę mieszkaniową, usługową lub siedliskową trzeba płacić powyżej 200 zł/ mkw. Podobne stawki dotyczą dobrze położonych gruntów wokół innych wiodących metropolii – Warszawy, Poznania czy Gdańska.

Co się zmieniło?

Nowe przepisy miały zneutralizować wykup polskiej ziemi przez obcokrajowców. Rynek został otwarty w maju, jednak wcześniej weszła w życie nowa ustawa. Warto zaznaczyć, że jej uregulowania nie są wcale niczym wyjątkowym na tle systemów funkcjonujących w innych państwach. Wiele krajów Zachodu ma dużo bardziej restrykcyjne przepisy.

Przypomnijmy podstawowe zasady nowego prawa. Ustawa wprowadza szereg obostrzeń w obrocie ziemią rolną. Z obrotu wyłączone na 5 lat zostały grunty skarbu państwa i agencji rolnych. W obrocie prywatnym grunty może kupić tylko tzw. rolnik indywidualny, czyli osoba, która jest „właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.” [art. 6 ust.1].

Spod rygorów ustawowych wyłączonych jest kilka rodzajów nieruchomości. Chodzi o grunty rolne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/ ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy na inne cele niż rolnicze. Z rygorów ustawowych wyłączone są też działki mniejsze niż 0,3 ha, oraz takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Sposobem na sprzedaż może być też uzyskanie odpowiedniej zgody z Agencji Nieruchomości Rolnych.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN