Kodeks ma być całościowym aktem prawnym, ujmującym wszystkie kwestie związane z procesem inwestycyjnym – zarówno dla inwestorów indywidualnych jak i deweloperów i dużych obiektów. Nowe przepisy mają też m.in. uregulować kwestię planowania przestrzennego.


Wszystko po to, by „zebrać do kupy” przepisy rozsiane po różnych aktach prawnych - kodeksu cywilnego, Prawa Budowlanego, ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, część przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami.


Jakie są cele rewolucyjnych zmian? Oprócz ujednolicenia przepisów, także chodzi o przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na wszystkich poziomach planowania, aby przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej należały do rzadkości. Zyskać na transparentności mają także inwestycje publiczne – zarówno w kwestii ich lokalizacji, jak i realizacji. Tak przynajmniej zapewnia Ministerstwo Infrastruktury.

Jak jest obecnie?

Projektowane zmiany obejmują szereg aspektów, my jednak skupimy się przede wszystkim na sprawach istotnych dla zwykłego Kowalskiego – przede wszystkim związanych z budową domu jednorodzinnego.

Przypomnijmy, że obecnie – po zmianach w prawie budowlanym – mamy dwie możliwe ścieżki załatwiania formalności w tej sprawie. Dłużej trwające i wymagające większej liczby zgód i dokumentów – pozwolenie na budowę, oraz krótsze – zgłoszenie budowy.

To drugie jednak nie obejmuje takich inwestycji jak budowa bliźniaka czy szeregowca. Zgłosić możemy więc albo obiekty mniejsze albo budowę domu wolno-stojącego.



Inwestor musi dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego, zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego oraz oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Dokumentów dodatkowych, potrzebnych do załatwienia sprawy jest mniej niż w ścieżce z pozwoleniem. Zgłaszając budowę nie trzeba m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej.

Zgłoszenie budowy jest szybsze. Jeśli urząd nie zareaguje w ciągu 30 dni, oznacza to, że sprawa uzyskała tzw. milczącą zgodę.

Jeśli załatwiamy sprawę poprzez pozwolenie na budowę, odpowiedni organ ma 60 dni na jego wydanie. W praktyce jednak wielu inwestorów nadal woli przeprowadzać formalności na zasadzie pozwolenia. Jest bardziej elastyczne na późniejszym etapie, kiedy prace już trwają. Jeśli zmieni się coś w stosunku do pierwotnego projektu, wystarczy uzyskać pozwolenie zastępcze. W wariancie ze zgłoszeniem budowy trzeba będzie od początku załatwiać wszystkie formalności, z nowym projektem.

Zgoda inwestycyjna

Po zmianach, które chce przeprowadzić rząd pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy zostanie zastąpione przez tzw. zgodę inwestycyjną. Tę wyda starosta powiatowy lub wojewoda w ciągu maksymalnie 30 dni, a milczącą zgodę będzie można uzyskać w 14 dni. Inwestor, chcąc postawić dom, właśnie w starostwie złoży wszystkie dokumenty. Nowa decyzja zastąpi szereg dotychczasowych, wydawanych przez różne organy: pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o podziale nieruchomości.

Tak ma wyglądać procedura w przypadku budowy domów jednorodzinnych. Stopień skomplikowania formalności będzie uzależniony od kategorii obiektu, który ma być postawiony. Będzie ich 6. Pierwsze trzy dotyczą inwestycji realizowanych zazwyczaj samodzielnie przez inwestora indywidualnego, czyli są istotne dla tzw. zwykłego Kowalskiego. Pierwsza dotyczy zakresu prac, które dziś nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia budowy, druga dotyczy mały obiektów, które wymagają zgłoszenia – np. garażu do 35 mkw. a trzecia odnosi się do budownictwa jednorodzinnego. Mowa o budynkach o stosunkowo niewielkich gabarytach i skomplikowaniu technicznym, ale wymagających pozwolenia na budowę. Wyższe kategorie dotyczą nieruchomości większych – inwestycji komercyjnych, obiektów infrastrukturalnych i użyteczności publicznej.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN