Jest to o tyle trudne, że nakłady remontowe nie podnoszą automatycznie wartości nieruchomości o wartość prac. Nie można więc po prostu dodać sobie pieniędzy wyłożonych na wykończenie – to tak nie działa. Dlatego dobrze jest, by inwestor który znalazł nieruchomość w atrakcyjnej cenie, ale wymagającą nakładów finansowych, dysponował w miarę precyzyjnym biznes planem, uwzględniającym grupę docelową, do której będzie adresowana nieruchomość oraz ceny mieszkań i stawki najmu w okolicy. Inaczej łatwo przeinwestować albo niedoinwestować mieszkanie. W efekcie nieruchomość w atrakcyjnej cenie może okazać się inwestycyjną klapą.

Przykład: inwestor remontuje mieszkanie, nadając mu wysoki standard, liczy na określoną cenę, z górnego pułapu w mieście. Jednak lokal znajduje się w dzielnicy mało atrakcyjnej, gdzie ceny mieszkań są wyraźnie niższe. W takiej sytuacji jest mało prawdopodobne, by właściciel uzyskał pożądaną kwotę. Podobnie będzie z rynkiem najmu: warto zadać sobie pytanie, czy możemy liczyć na wysoki czynsz, podnosząc standard mieszkania do poziomu apartamentu, w sytuacji, gdy lokal znajduje się na dalekich peryferiach miasta?

Mieszkania do remontu pod inwestycje

Lokale wymagające nakładów finansowych są najczęściej wyraźnie tańsze od innych mieszkań w okolicy. To daje szansę inwestorowi względnie taniego wejścia do dobrej lokalizacji, oczywiście pod warunkiem dobrego skalkulowania kosztów prac i przyszłej wartości nieruchomości. Z danych pośredników WGN wynika, że jeśli lokal wymaga nakładów finansowych cena transakcyjna może być niższa nawet o kilkadziesiąt procent. Przykładowo – mieszkanie do remontu w centrum Wrocławia, w kamienicy, kilka minut spacerem do Rynku, wyceniono na 4900 zł/mkw. To wyraźnie niżej dla stawek przeciętnych dla tej lokalizacji, które wynoszą 6,5 – 7,5 tys. zł od metra. Tak więc poszukiwanie okazji może naprawdę się opłacać.

Często zdarza się, że atrakcyjne nieruchomości do remontu spotykamy nawet w centralnych lokalizacjach – np. w kamienicach. Bywa, że właściciele – czasem osoby starsze – nie mają sił i środków na przeprowadzenie koniecznych prac, a są zainteresowane szybkim spieniężeniem nieruchomości. Na takie właśnie okazje powinni polować inwestorzy.

Dobrze wycenić

Przede wszystkim trzeba dobrze skalkulować koszt prac remontowych, obecną a przede wszystkim przyszłą wartość nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy – wpompowanie określonych pieniędzy w mieszkanie nie oznacza automatycznie, że o tyle wzrośnie jego wartość. Osoba, która kupuje na kredyt dostanie część wiedzy na ten temat poprzez wycenę przeprowadzoną przez bank. Jeśli kupujemy samodzielnie, dobrze jest skorzystać z usług rzeczoznawcy. Warto przed decyzją o kupnie, a nawet przed oglądaniem nieruchomości, wiedzieć jaki standard po przeprowadzeniu generalnego remontu będzie nas interesował. Jeśli jest możliwość, dobrze wybrać się do oglądanej nieruchomości wraz ze specjalistą z branży remontowej/wykończeniowej. Oczywiście w tym celu należy dobrze zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości – w tym znać wady niewidoczne, takie jak stan poszczególnych instalacji.

W obiegu są najróżniejsze wyliczenia, ale ostatecznie wiele zależy od marży firmy wykończeniowej, ceny materiałów, skali remontu itp. Najdroższe części mieszkania to łazienka i kuchnia. Z pewnością cenę znacznie podwyższy też wymiana instalacji. Koszt kompleksowego wyremontowania w przeciętnym standardzie lokalu o powierzchni 50 mkw. można szacować na 30 – 50 tys. zł.

Kredyt mieszkaniowy z wykończeniem

Osoba, która nie posiada odpowiednich środków na prace remontowe, może ubiegać się o kredyt hipoteczny na ten cel. Może być on przyznany jako górka przy kredycie na zakup nieruchomości. Zabezpieczeniem takiego kredytu będzie przyszła wartość mieszkania, po przeprowadzeniu prac.

Liczy się wskaźnik LTV (loan to value), czyli wysokość pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, że wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% .Choć KNF w swoim stanowisku wskazuje, że wskaźnik LTV powinien być na odpowiednim poziomie już w momencie kupna nieruchomości, większość banków w praktyce przyjmuje do obliczenia LTV docelową wartość mieszkania, a to pozwala kredytować również koszty wykończenia.
By starać się o kredyt remontowy, należy spełnić jednak wiele formalności – przede wszystkim dysponować kosztorysem i harmonogramem prac, a nawet wskazać ich wykonawcę. Całość później musi być udokumentowana i trzeba z remontu się rozliczyć – m.in. pokazując faktury za materiały budowlane i zdjęcia przeprowadzonych prac.

 

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN