Zanim przejdziemy do opisu poszczególnych lokalizacji, inwestycji i cen, kilka zdań należy poświęcić polskiemu segmentowi premium, gdyż jest on ciągle stosunkowo młody i – w porównaniu do krajów zachodnioeuropejskich – dopiero się rozwija.

Szacuje się, że rynek pierwotny apartamentów w naszym kraju ma zaledwie nieco ponad 10 lat. Z racji „młodego wieku” cechuje go swoiste niewykształcenie. Stąd czasem nieporozumienia. Szczególnie w latach 2006 – 2008, czyli na tzw. górce cenowej w ofercie wielu deweloperów pojawiały się stanowczo przeszacowane inwestycje, reklamowane jako apartamentowe. Niestety z apartamentami często nie miały one wiele wspólnego. Ponieważ nigdzie nie ma definicji słowa apartament, bywa że inwestorzy nadają taką nazwę na wyrost, oczywiście podbijając cenę. Co jednak ważne, pęknięcie bańki cenowej na rynku nieruchomości urealniło ofertę deweloperską. Z rynku zniknęło sporo projektów przewartościowanych, ewentualnie zmniejszono ceny, a w miejsce określenia „apartament”, pojawiły się po prostu „mieszkania”.

Czasy 2006 – 2008 odsiały z rynku ofertę słabszą, także dotyczy to segmentu apartamentów. Dziś rynek jest dojrzalszy, dojrzeli także klienci. Nie każdy projekt o podwyższonym standardzie zasługuje na określenie apartament. Stąd bywało, że przecena w tym segmencie sięgała nawet i 40 proc. Warto jednak dodać, że najlepsze inwestycje, czy też nieruchomości z rynku wtórnego, wyróżniające się świetną lokalizacją i bardzo wysokim standardzie trzymały swoje wysokie ceny – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Apartament, czyli co?

Jak już wspomnieliśmy, nigdzie nie są zapisane warunki jakie musi spełniać apartament w zakresie standardu, ceny czy lokalizacji, jednak pewne cechy są przypisane do tzw. segmentu premium. Warto wprowadzić tu pewne rozróżnienie. Wśród nieruchomości premium możemy mówić o kilku typach: mamy więc do czynienia z mieszkaniami o podwyższonym standardzie, apartamentami i wreszcie – apartamentami luksusowymi.

Czym jest apartament? Najkrócej rzecz ujmując jest to po prostu bardzo wygodne, duże mieszkanie, z szeregiem udogodnień, wykończone materiałami wysokiej klasy i w dobrej, atrakcyjnej rekreacyjnie bądź centralnej lokalizacji. Przyjmuje się, że pewnym wymogiem dla apartamentu powinna być duża powierzchnia – przynajmniej 80 – 90 mkw. W praktyce jednak często jako apartamenty sprzedawane są mieszkania mniejsze, za to o wysokim standardzie. Poniżej krótka charakterystyka każdego z wyróżnionych przez nas typów mieszkań w segmencie premium.

Mieszkania o podwyższonym standardzie

Jest to „najniższy” poziom luksusu w segmencie apartamentowym. Podwyższony standard zazwyczaj, w polskich warunkach, oznacza po prostu tyle, że są to nieruchomości droższe i nieco lepsze niż zwykłe lokale w segmencie popularnym. Tak więc takiego mieszkania nie kupimy raczej w ramach programu MDM. Nieruchomość powinna się wyróżniać względnie dobrą lokalizację, a więc w zabudowie śródmiejskiej, stosunkowo niedaleko ścisłego centrum miasta. Pożądane cechy to atrakcyjne otoczenie, bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych, dobre skomunikowanie z resztą miasta itp. Chodzi też o wyposażenie we wszelką niezbędną do wygodnego życia infrastrukturę – czyli bliskość sklepów, żłobka, przedszkola, oferty rozrywkowej itp. Niestety na braki tych elementów w otoczeniu często cierpią osiedla w segmencie popularnym, zwłaszcza projekty w MDM, realizowane niejednokrotnie na peryferiach miast.

Osiedla mieszkań o podwyższonym standardzie powinna cechować większa dbałość o części wspólne, wyższa jakość wykonania klatek schodowych, oczywiście winda z poziomu parkingu podziemnego powinna być absolutnym standardem, także monitoring, wjazd na pilota itp. To samo dotyczy terenów zewnętrznych. Powinny być one wyposażone w plac zabaw i inne obiekty rekreacyjne – miejsce na grill itp. Jeśli chodzi o same mieszkania – te powinny cechować nieco wyższe sufity, obligatoryjnie wyposażenie w balkon czy loggię, a na wyższych piętrach taras. Oferta o podwyższonym standardzie częściej zakłada wykończenie pod klucz, z użyciem materiałów wyższej klasy. Pojawiają się materiały naturalne – kamień, drewniana stolarka okienna itp. Częściej też klient ma możliwość wpływania na projekt i rozkład pomieszczeń w swoim mieszkaniu. Jak już wspomnieliśmy – najczęściej wszystko co wykracza poza segment popularny – kwalifikowane jest jako podwyższony standard. To duże uproszczenie, ale tak właśnie jest. Cenowo w miastach takich jak Wrocław podwyższony standard „zaczyna się od mniej więcej 6,5 tys. zł/ mkw.

Apartamenty

Na pewno wyróżnia je jeszcze lepsza lokalizacja, a więc w centrach miast, ewentualnie zielonych śródmiejskich enklawach, które dają ciszę i spokój a jednocześnie nie są oddalone od ścisłego centrum. Standardem dla apartamentu powinna być duża powierzchnia, czyli przynajmniej 80 mwk. Mieszkania tego typu muszą mieć koniecznie duże tarasy czy balkony oraz wysokie sufity. Pożądane jest zaaranżowanie dodatkowych przestrzeni, takich jak garderoba czy też gabinet do pracy. Jeśli chodzi o wykończenie, w grę wchodzą oczywiście materiały wysokiej jakości, takie jak drewno, kamień, marmur itp.

Budynek i mieszkanie powinno cechować dobre doświetlenie, coraz częściej nacisk kładzie się na rozwiązania ekologiczne, a więc energooszczędność obiektu itp. Pożądana jest ochrona przed hałasem w postaci zastosowania odpowiedniego szkła. W budynku apartamentowym powinien znajdować się reprezentacyjny hall, recepcja, mile widziane są także dodatkowe pomieszczenia rozrywkowo – rekreacyjne, a więc sauna, siłownia, SPA itp. Oczywiście absolutny standard to ochrona i monitoring. W polskich warunkach ceny takich nieruchomości na głównych rynkach typu Warszawa, Wrocław, Kraków, zaczynają się od około 8 – 9 tys. zł za metr kwadratowy.

Luksusowe apartamenty

Mowa o najbardziej prestiżowych, najdroższych inwestycjach mieszkaniowych, których siłą rzeczy jest niewiele. Wyróżnia je świetna, bardzo dobrze rozpoznawalna lokalizacja – bądź to w ścisłym centrum miasta, bądź przy jakimś znanym obiekcie (np. Angel Wawel w Krakowie) , bądź blisko terenów przyrodniczych. Apartamenty luksusowe często lokalizowane są w wieżowcach, bowiem oferta luksusu przewiduje również zapierający dech w piersiach widok. Stąd np. Sky Tower we Wrocławiu, czy Sea Towers w Gdyni z widokiem na Morze Bałtyckie.

Apartamenty luksusowe to oferta pod każdym względem unikalna, z luksusowymi mieszkaniami wykończonymi pod klucz, penthouse'ami na najwyższych piętrach, niebanalną architekturą, pełnym wyposażeniem, bardzo wysokim standardem wykończenia i szeregiem dodatkowych usług dla mieszkańców – takich jak concierge, housekeeping itp. Jak wspomnieliśmy – mowa o najbardziej prestiżowych inwestycjach W Polsce zaliczymy do nich m.in. Złotą 44 w Warszawie, wspomniany już Sky Tower we Wrocławiu, Angel Wawel w Krakowie czy Sea Towers w Trójmieście. Ceny mieszkań w tego typu realizacjach wynoszą przynajmniej kilkanaście tysięcy złotych, a średnia cenowa kształtuje się na poziomie około 20 tys.

Wg raportu KPMG i REAS mieszkaniowy luksus po polsku kosztuje przynajmniej milion złotych, a sięga nawet 10 mln. Apartamenty luksusowe kosztują natomiast przynajmniej około 15 tys. zł/ mkw. Czym dla naszych bogaczy jest luksus w nieruchomościach? Próbując znaleźć odpowiedź na to pytanie przeprowadzono badania wśród osób zarabiających przynajmniej 10 tys. zł miesięcznie brutto. Odpowiedź wynosiła około 15 tys., a więc to jest cezura cenowa między nieruchomościami „zwykłymi” a tymi luksusowymi – oczywiście w oczach ludzi najzamożniejszych. A tych jest w Polsce jeszcze niewielu.

Wspomniany raport KPMG i REAS mówi o tym, że liczba bogaczy, kwalifikujących się do kategorii HNWI (ang. high net worth individuals), czyli osób dysponujących aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej milion dolarów, wynosi w Polsce niecałe 50 tysięcy. Dla porównania w ogarniętej kryzysem Grecji taki osób jest 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln.

Dzielnice Wrocławia

Wrocław jest trzecim największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, po Warszawie i Krakowie. Wg NBP ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego wynoszą tu 5300 zł/ mkw. (Drożej jest tylko w Warszawie - 7300 zł i Krakowie - 5800 zł), natomiast na rynku pierwotnym średnie stawki kształtują się na poziomie 6100 zł od metra kwadratowego.

Program MDM w umiarkowanym stopniu wpływa na wrocławski rynek mieszkaniowy. Wg raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2016, tylko 26 proc. oferty z rynku pierwotnego i 12 proc. z wtórnego spełnia wymogi programu.

Najbardziej prestiżową lokalizacją i zarazem najdroższą jest oczywiście urokliwe Stare Miasto, z zawsze tętniącym życiem Rynkiem. To wymarzona lokalizacja inwestycji apartamentowych.

Stare Miasto

- Specyfika wrocławskiego segmentu Premium polega na tym, że inwestorzy chętnie sięgają po starsze budynki, np. przedwojenne, nadając im nowe życie, dostosowując do nowych prestiżowych funkcji, np. biurowych czy apartamentowych. Wrocław to miasto o najwyższej liczbie kamienic w Polsce i właśnie ta zabudowa stanowi o jego wyjątkowości w segmencie Premium – komentuje Leszek Michniak z grupy WGN. - Z naszych doświadczeń z rynku wtórnego wynika, że bardzo dobrze położone nieruchomości, w atrakcyjnej zabudowie nie tracą na wartości. Przykładem mogą być apartamenty w kamienicach na samej płycie Rynku czy też w uliczkach Starego Miasta – dodaje.

Ile trzeba zapłacić za apartament w samym centrum Wrocławia. Z danych ofertowych WGN wynika, że ceny nieruchomości w kamienicach bezpośrednio w Rynku kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Apartament o powierzchni około 60 mkw., z widokiem na Ratusz będzie więc kosztował blisko milion złotych. Wraz z oddalaniem się od ścisłego centrum ceny spadają, ale nadal są znacznie podwyższone w stosunku do średnich. Nawet mieszkania w zwykłych blokach, ale na Starym Mieście potrafią kosztować około 6,5 – 7,5 tys. zł, jeśli natomiast chodzi o apartamenty, rząd cenowy wynosi od 9 do około 12 – 13 tysięcy za metr kw.

Wspomniana wcześniej specyfika Wrocławia sprawia, że przybywa nowych atrakcyjnych realizacji w nieruchomościach o charakterze zabytkowym i historycznym. Firmy deweloperskie w stolicy Dolnego Śląska ostro rywalizują o grunty pod inwestycje w centralnych lokalizacjach. Tych siłą rzeczy brakuje, więc coraz częściej sięgają po budynki już istniejące, nadając im nowe życie. Przedwojenne kamienice po wyremontowaniu, stają się nieruchomościami z wyższej pułki. Przykładem takiej realizacji mogą być zabytkowe kamienice Piłsudskiego 89 i 91 wyremontowane przez firmę i2 Development. Budynki, które powstały jeszcze w XIX wieku przeszły gruntowne rewitalizacje, uzyskując prestiżowy charakter nowoczesności z zachowaniem charakteru retro i stylem dla nich charakterystycznym – a więc neoklasycyzmu i neorenesansu. Inwestor zadbał o stylowe, nawiązujące do ducha epoki, wykończenie części wspólnych. Oczywiście odnowiona została też fasada budynków. Dotychczas zaniedbane, szare kamienice, wyróżniające się świetną lokalizacją, blisko dworca głównego i zaledwie kilka minut spacerem do Rynku, z miejsca stały się nieruchomościami prestiżowymi.

Ten sam inwestor obecnie rewitalizujące inny teren z zabytkową zabudową. Chodzi o obiekty po dawnym szpitalu im. Babińskiego zlokalizowane przy fosie miejskiej, przy placu Jana Pawła II a więc również w ścisłym centrum miasta. Całość zakłada realizację kompleksowego projektu Bulwar Staromiejski, z zapewnieniem terenów rekreacyjnych i rozrywkowych (m.in. zapewnione zostanie miejsce na restaurację i kawiarnię). W ramach inwestycji deweloper zaoferuje mieszkania o podwyższonym standardzie w typu loftów, zlokalizowane w zabytkowym neogotyckim budynku z XIX wieku.

Oczywiście inwestorzy z rynku pierwotnego sięgają nie tylko po obiekty historyczne. Ostra walka toczy się o każdy kawałek terenu do zagospodarowania w centru miasta. Mówiąc o wrocławskim segmencie apartamentowym, nie sposób nie wspomnieć o zrealizowanej niedawno inwestycji OVO Wrocław, w sąsiedztwie placu Dominikańskiego. Obiekt o niebanalnej, owalnej architekturze ma charakter wielofunkcyjny. W budynku zlokalizowany jest prestiżowy hotel Hilton, powierzchnie biurowe i usługowe oraz oczywiście luksusowe apartamenty. Ceny zaczynają się od około 13 tysięcy złotych, a sięgają do 20 tysięcy. Mieszkaniec tej prestiżowej inwestycji może też wybierać spośród najbardziej prestiżowych penthouse'ów, czyli apartamentów zlokalizowanych na najwyższych kondygnacjach, z obszernymi tarasami. Niektóre udogodnienia dla mieszkańców to m.in. fitness, centrum SPA, wewnętrzne patio, obsługa concierge.

Krzyki

Do najatrakcyjniejszych dzielnic miasta Wrocław należą z całą pewnością zlokalizowane na południu Krzyki. Ten rozległy rejon miasta wyróżnia się dobrym skomunikowaniem zarówno z centrum jak i wyjazdem w kierunku obwodnicy i autostrady A4 (aleje Ślężna, Powstańców Śląskich) oraz szeregiem atrakcyjnych terenów rekreacyjnych i zielonych, zwłaszcza w bardziej południowej części Krzyków – z Parkiem Południowym na czele.

Krzyki to zarazem miejsce lokalizacji apartamentowej wizytówki Wrocławia i zarazem jedynego wieżowca w mieście – czyli Sky Tower. Drapacz chmur może poszczycić się mianem najwyższego budynku w Polsce w kategorii do dachu, oraz do najwyżej położonego piętra. Sky Tower mieści się oczywiście we wspomnianej wcześniej kategorii apartamentowców najbardziej luksusowych, z cenami apartamentów sięgającymi kilku milionów złotych.

Wśród prestiżowych inwestycji apartamentowych z rynku pierwotnego, zrealizowanych na Krzykach, można wskazać również m.in. na zlokalizowany niewiele dalej od wrocławskiego drapacza chmur, apartamentowiec Thespian, tuż przy rondzie Powstańców Śląskich, czy też prestiżową inwestycję osiedla apartamentowego, zrealizowane przy ul. Turniejowej, czyli Zielona Etiuda. Osiedle składa się z willi mieszczących po kilka nieruchomości apartamentowych o różnych metrażach – od 51 do 122 mkw. Do dyspozycji mieszkańców jest między innymi bogata strefa fitness z doskonale wyposażoną siłownią, dużym basenem oraz dwiema saunami – fińską i parową.

Na wrocławskich Krzykach nie brak i atrakcyjnej oferty apartamentowej z rynku wtórnego. - Od lat obserwujemy niesłabnące zainteresowanie tą częścią Wrocławia. Klientów przyciąga z pewnością dobre skomunikowanie Krzyków, rozpoznawalność dzielnicy, przejrzysty układ urbanistyczny. Atrakcyjne, luksusowe apartamenty w tej lokalizacji potrafią uzyskiwać bardzo wysokie wyceny – komentuje Leszek Michniak z WGN.

Mowa nawet o 20 tysiącach złotych za metr kwadratowy. Przykładowo – tyle będzie kosztować gustownie wykończone mieszkanie, na wspomnianym wyżej osiedlu Zielona Etiuda. Cena całości za 80 mkw. to około 1,6 mln zł.

Biskupin, Sępolno, Karłowice, Zacisze

W poszukiwaniach luksusu z rynku wtórnego powinniśmy się skierować do dzielnic bardziej na północy miasta, nieco oddalonych od centrum, za to cieszących się bardzo dobrą sławą na rynku mieszkaniowym. Biskupin, Zacisze, Zalesie, Sępolno czy Karłowice – każde z tych osiedli kojarzone jest z bliskością terenów rekreacyjnych i zielonych, związanych z bliskością rzeki Odry i wałów nadodrzańskich, a także z historyczną zabudową starego przedwojennego Wrocławia, przejrzystym i atrakcyjnym do życia układem urbanistycznym oraz ciszą i zielenią.

Biskupin przyciąga atrakcyjną ofertą z rynku wtórnego w części willowej, a także historycznym charakterem i atrakcyjnym pod względem bliskości takich atrakcji jak tereny wypoczynkowe, zielone, ogród zoologiczny – położeniem. Podobną renomą cieszy się Sępolno czy Karłowice. Wszystko to są niejako pozostałości przedwojennego Breslau.
Osiedla zlokalizowane w obrębie tzw. Wielkiej Wyspy były oczkiem w głowie niemieckich planistów. Sępolno pomyślane jako dobre miejsce do życia, miało być idealnie skrojonym osiedlem dla ówczesnej klasy średniej, realizowanym w myśl koncepcji miasta – ogrodu. Stąd przejrzysta zabudowa stosunkowo niskimi dwukondygnacyjnymi budynkami o charakterze wielorodzinnym szeregowym, z własnymi ogródkami i dużą liczbą terenów zielonych.

Na rynku wtórnym wrocławskiego luksusu inwestorzy w tych rejonach miasta poszukują okazji cenowych, czyli stosunkowo tanich nieruchomości, które po wyremontowaniu znacznie zyskiwałyby na wartości. Bardzo wysokie wyceny uzyskują wille, często o historycznym charakterze. Przykładowo: ceny luksusowych posiadłości na Zalesiu sięgają nawet kilku milionów złotych, a stawki za metr kwadratowy – blisko 20 tysięcy.

- Są to bardzo wysokie wyceny, jak na zabudowę jednorodzinną, jednak rynek jest gotowy je zaakceptować. Dobrze położone wille w dużych metropoliach dają luksus odseparowania od zgiełku miasta, bliskości zieleni i ciszy, a jednocześnie są położone stosunkowo niedaleko centrum. Takie połączenie oznacza komfort wielkomiejskiego życia. Stąd lokalizacje w rejonie Wielkiej Wyspy, czy willowej części Karłowic są wyceniane aż tak wysoko – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Śródmieście

Na mapie wrocławskiego luksusu nie może również zabraknąć Śródmieście. To bardzo ciekawy rejon miasta, pozornie nie pasujący do kategorii luksusowej. Śródmieście to dzielnica o prawdopodobnie największej liczbie przedwojennych kamienic w Polsce. Dotychczas często była kojarzona z rezerwuarem zapuszczonych mieszkań komunalnych i niestety siedliskiem patologii. Choć nie sposób takiemu stereotypowemu patrzeniu odmówić uzasadnienia, to jednak ostatnie lata przynoszą dla wrocławskiego Śródmieścia szereg pozytywnych zmian. Coraz więcej kamienic zmienia swój wygląd, przechodzi rewitalizację i zachwyca. Efekty przynosi miejski program rewitalizacyjny, a także działania prywatnych inwestorów. Zmienia się też „tkanka ludzka”. Nowe inwestycje deweloperskie i plomby przyciągają do Śródmieścia nowych mieszkańców. Dzielnica wychodzi powoli z napiętnowania i kojarzenia z przestępczością i biedą. Dawniej zapuszczone kamienice, po rewitalizacji, mogą wprawiać w prawdziwy zachwyt. Wystarczy tu wspomnieć choćby o budynku secesyjnej kamienicy u zbiegu ulic Prusa i Świętokrzyskiej. Obiekt wyremontowany już w 2006 roku, stał się automatycznie jednym z najpiękniejszych budynków mieszkalnych Wrocławia.

Potencjał tkwiący w kamienicach dostrzegają coraz częściej nie tylko deweloperzy, ale i prywatni inwestorzy. - Widzimy zainteresowanie mieszkaniami do remontu, położonymi w historycznych murach kamienic. Panuje swoista moda na takie budownictwo. Co ważne, inwestorzy zdają sobie sprawę, że kupno takiego taniego lokalu może być gratką inwestycyjną. Zapuszczone mieszkanie w kamienicy na Śródmieściu można zakupić już w cenie około 4 tys. zł/ mkw. - dodajmy, że w świetnej lokalizacji. Ten sam lokal po remoncie i podwyższeniu standardu automatycznie zyskuje na wartości nawet o ponad 100 proc. Staje się świetną ofertą inwestycyjną i doskonałą nieruchomością także pod rynek najmu. Sądzę, że z czasem kamienice na Śródmieściu będą coraz bardziej istotne dla wrocławskiego rynku mieszkaniowego – komentuje Leszek Michniak, prezes WGN.

Podsumowanie

Wymienione w tym tekście lokalizacje inwestycji apartamentowych nie wyczerpują całej palety wrocławskiej oferty, ale pokazują jej atrakcyjność. Stolica Dolnego Śląska ma do zaoferowania szereg bardzo ciekawych realizacji i nieruchomości – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dynamicznie rozwijający się sektor nowoczesnych usług m.in. dla biznesu, duża liczba studentów i przyjezdnych z zagranicy – wszystko to w połączeniu z naprawdę ciekawą i niebanalną ofertą mieszkaniową, sprawie że Wrocław jest obecnie w ścisłej czołówce najbardziej liczących się lokalizacji apartamentowych w Polsce.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN